Immobilien erben und vererben

Erbrecht bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken im Nachlass

Immobilien gehören regelmäßig zu den wirtschaftlich und emotional bedeutendsten Vermögenswerten einer Erbschaft. Gleichzeitig sorgen sie häufig für Konflikte. Als Kanzlei für Erbrecht, Immobilienrecht und Steuerrecht beraten unsere Rechtsanwälte, Fachanwälte und Steuerberater Erblasser und Erben in allen rechtlichen und steuerlichen Fragen rund um die Erbschaft mit Immobilien - von der Gestaltung durch Testament bis zur Vertretung im Erbstreit.

Lesen Sie nachfolgend die Antworten auf die wichtigsten Fragen zu Immobilien im Nachlass  

Wer wird bei einer Erbschaft Eigentümer einer Immobilie im Nachlass?

Der oder die Erben werden mit dem Erbfall gemäß § 1922 BGB Gesamtrechtsnachfolger und damit Eigentümer aller Nachlassgegenstände, einschließlich etwaiger Immobilien. Nach deutschem Erbrecht ist hierfür weder eine Annahme der Erbschaft erforderlich, noch ein Erbschein.

Die Erbfolge richtet sich entweder nach einer letztwilligen Verfügung (Testament oder Erbvertrag) oder - wenn es eine solche nicht gibt - nach der gesetzlichen Erbfolge. Wird eine Immobilie in einem Testament einer bestimmten Person zugewendet, kann hierin eine Erbeinsetzung, ein Vermächtnis, ein Vorausvermächtnis oder auch eine Teilungsanordnung sein - mit jeweils unterschiedlichen erbrechtlichen Folgen. Gibt es Streit darüber, wer wie und mit wem eine Immobilie geerbt hat, wird dieser Konflikt in der Regel im Rahmen des Erbscheinsverfahrens vor dem Nachlassgericht ausgetragen.

Wer die Immobilie aufgrund eines Vermächtnisses erhalten soll, wird (anders als der Erbe) nicht automatisch mit dem Erbfall Eigentümer. Der Vermächtnisnehmer hat lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den bzw. die Erben, dass der Grundbesitz in Erfüllung des Vermächtnisses auf ihn übertragen wird.

Wie komme ich als Erbe ins Grundbuch?

Da der Erbe bereits mit dem Tod des Erblassers Eigentümer wird, ist das Grundbuch dann diesbezüglich falsch und muss berichtigt werden. Einen entsprechenden Antrag auf Grundbuchberichtigung können die Erben (innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei) beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Soll die Immobilie zeitnah nach dem Erbfall veräußert werden, ist eine Grundbuchberichtigung gegebenenfalls nicht erforderlich. Das Grundbuchamt sollte aber zumindest informiert werden. 

Wann benötigen Immobilienerben einen Erbschein?

Wer eine Immobilie erbt, muss dies gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen. Aber auch Mieter, Behörden, Dienstleister etc. verlangen häufig so einen Nachweis. Dieser kann stets durch die Vorlage eines Erbscheins erfolgen. Dieser weist die Erben und ihre Erbquoten aus. Er kann direkt beim Nachlassgericht oder über ein beliebiges Notariat beantragt werden. Die Beantragung eines Erbscheinsverursacht Kosten. Eine Beschränkung der Kosten auf den Wert des eingetragenen Grundstücks gibt es nicht mehr. Vielmehr richten sich die Kosten nach dem Wert des gesamten Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls. Während der Stichtag für Wertpapiere oder Konten einfach festzustellen ist, bedarf es bei Immobilien einer genauen Wertermittlung. Den Erben sollten bemüht sein, einen realistischen Wert für die Immobilie anzugeben. Dem Nachlassgericht steht nämlich im Einzelfall die Möglichkeit zu, den Wert der Immobilie selbst festzulegen.

Aufgrund der Kosten und des zeitlichen Aufwands des Erbscheinverfahrens sollte stets geprüft werden, ob der Nachweis der Erbenstellung nicht auch auf anderem Wege erfolgen kann. Eine Möglichkeit ist die Vorlage eines notariellen Testaments, das vom Nachlassgericht eröffnet wurde und aus dem die Erbenstellung klar hervorgeht. Nicht ausreichend für die Grundbuchberichtigung hingegen ist ein handschriftliches Testament des Erblassers.

Das Erfordernis eines Erbscheins kann durch rechtzeitige Errichtung einer sogenannten "transmortalen Vollmacht" zu Lebzeiten durch den Erblasser umgangen werden. Dadurch werden nicht nur erhebliche Kosten, sondern auch bürokratischer Aufwand gespart. Eine notarielle Beglaubigung der Vollmacht ist allerdings erforderlich.

Gibt es Streit darüber, wer überhaupt Erbe geworden ist, wird dieser Streit in der Regel im Erbscheinsverfahren gerichtlich geklärt. Alternativ ist auch eine sogenannte Erbfeststellungsklage vor den ordentlichen Zivilgerichten möglich. 

Wie ist die Rechtslage, wenn mehrere Erben Immobilien in Erbengemeinschaft erwerben?

In der Erbengemeinschaft gehört grundsätzlich alles allen gemeinsam. Man spricht von einer Gesamthandsgemeinschaft. Die meisten Entscheidungen bezüglich der Verwaltung bzw. Veräußerung einer Immobilie müssen dann entweder mehrheitlich (Verwaltungsmaßnahmen) oder einstimmig (Verfügungen) von der Erbengemeinschaft getroffen werden. Dies ist in der Praxis extrem konfliktträchtig. Komplex sind auch Sachverhalte, bei denen einer der Erben die Immobilie bewohnen will/soll und den anderen eine Nutzungsentschädigung zusteht. Können die Miterben keine Einigung über die Zukunft der Immobilie erzielen, droht die Versilberung im Wege der Teilungsversteigerung. Hierauf hat jeder der Miterben grundsätzlich einen Anspruch.  

Wurde die Immobilie vom Erblasser gemeinsam mit seinem Ehepartner genutzt und ist dieser Teil der Erbengemeinschaft, besteht in der Praxis häufig der Wunsch, dass dieser die Immobilie übernehmen oder zumindest weiter nutzen kann. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, die von der individuellen Konstellation abhängen.

Welche Ansprüche haben Pflichtteilsberechtigte an den Immobilien im Nachlass?

Pflichtteilsberechtigte Angehörige, die aufgrund einer Enterbung zu kurz gekommen sind, werden nicht Mitglied der Erbengemeinschaft. Sie haben auch keinen Anspruch auf Übertragung von Immobilien oder Miteigentumsanteilen gegenüber den Erben. Ihnen steht lediglich ein Anspruch gegen die Erben auf Auszahlung ihres Pflichtteils in Geld zu. Dieser Pflichtteilsanspruch bemisst sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses und entspricht der Hälfte der gesetzlichen Erbquote des Pflichtteilsberechtigten. Daher muss der Wert aller Vermögenswerte im Nachlass ermittelt werden. Hierüber kommt es unter den Beteiligten regelmäßig zum Streit. Der Pflichtteilsberechtigte kann vom Erben verlangen, dass dieser (auf Kosten des Nachlasses) ein Sachverständigengutachten zum Verkehrswert der Nachlassimmobilien erstellen lässt.

Konflikte drohen auch, wenn der Erblasser zu Lebzeiten eine Immobilie verschenkt hat, um seinen Nachlass - und damit den Pflichtteil eines Angehörigen - zu mindern. In diesem Fall kommen Pflichtteilsergänzungsansprüche in Betracht und es stellen sich weitere Bewertungsprobleme.

Welche Erbschaftsteuer fällt für Immobilien an?

Häuser, Wohnungen und Grundstücke unterliegen wie andere Nachlasswerte der Erbschaftsteuer. Seit längerem wird nicht mehr ein vereinfachter Ertragswert oder gar der Einheitswert dabei angesetzt sondern der tatsächliche Verkehrswert. Privat genutzte Immobilien, die nach dem Erbfall durch die Erben zu Wohnzwecken weiter genutzt werden, genießen unter bestimmten Voraussetzungen eine Privilegierung bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer.  

Erheblich Steuern sparen lassen sich mit der lebzeitigen Übertragung des Familienheims an den Ehegatten. Diese Schenkung ist gänzlich steuerfrei. Auch die vorzeitige Übertragung der Immobilie auf die nächste Generation unter Einräumung eines Nießbrauchrechts kann als Steueroptimierung angedacht werden.

Wie vererbt man Immobilien richtig und verhindert Streit und Steuern?

Immobilieneigentümer sind also gut beraten, wenn Sie durch eine Regelung im Testament dafür sorgen, dass die Immobilie im Erbfall nicht zum Zankapfel im Erbstreit wird und womöglich zwangsversteigert werden muss. Wie oben gezeigt, sollten Immobilien grundsätzlich nicht in den Schoß einer Erbengemeinschaft fallen. Daher sollte man Objekte, die nicht zerschlagen werden sollen, im Zweifel einzelnen Personen im Wege der Teilungsanordnung oder des Vermächtnisses zuwenden.

Alternativ kommt - gerade bei wertvollen Immobilien im Familienvermögen - die Übertragung von Grundbesitz auf einen Familienpool in Betracht. Bei einer solchen Familiengesellschaft werden dann die Anteile von den Eltern an die Kinder verschenkt oder vererbt. Diese vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft "funktioniert" deutlich besser als eine Erbengemeinschaft und Sie können die Regeln im Gesellschaftsvertrag festlegen. Dadurch wird das Immobilienvermögen vor einer Zerschlagung durch Erbfälle, Scheidungen etc. geschützt und kann auch steueroptimiert gehalten und weitergegeben werden.

Will man verhindern, dass der Immobilienwert in den Pflichtteil mit einfließt, besteht die Möglichkeit, das Objekt zu Lebzeiten an andere Personen zu übertragen. Bei einer Schenkung werden dann mit jedem Jahr, das vergeht, 10 Prozent des Immobilienwertes weniger für die Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt. Nach dem Ablauf von 10 Jahren wird die verschenkte Immobilie dann nicht mehr dem pflichtteilsrelevanten Nachlass zugerechnet. Doch Vorsicht: dies funktioniert nur, wenn der Veräußerer auch tatsächlich das wirtschaftliche Eigentum aufgibt und nicht etwa durch Wohnrecht, Nießbrauch und Widerrufsrecht faktisch Eigentümer bleibt.

Soweit bei der Gestaltung der Nachfolge eine Enterbung und Pflichtteilsreduzierung keine Rolle spielt, ist eine Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt dagegen eine gute Option, um Erbschaftsteuer zu sparen. Diesbezüglich sollten Sie auch die steuerlichen Vergünstigungen für Immobilien und deren Voraussetzungen kennen und sich ein Bild von der steuerlichen Bewertung der Objekte machen.

Was ist bei Immobilien im Ausland zu beachten?

Viele Deutsche haben inzwischen Immobilienvermögen im Ausland. In den meisten Fällen handelt es sich um selbst genutzte oder vermietete Ferienimmobilien. Erbrechtlich ist bei allen Sachverhalten mit Bezug zum Ausland zu beachten, dass nach der in Deutschland geltenden EU-ErbVOdas anwendbare Erbrecht immer das des Staates ist, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort hatte. Einige Länder beurteilen die Frage des anwendbaren Rechts bei Immobilien anders als bei sonstigen Vermögenswerten ("Nachlassspaltung").

Hinsichtlich der Erbschaftsteuer kennen sowohl Deutschland als auch andere Länder eine ganze Reihe von Anknüpfungspunkten, die zu einer Steuerpflicht führen. Da Doppelbesteuerungsabkommen auf dem Gebiet der Erbschaftsteuer selten sind, muss eine Besteuerung in mehreren Ländern mit Anrechnungsanträgen verhindert werden. In jedem Fall sollten Sie sich rechtzeitig über die konkrete steuerliche Situation informieren, um gegebenenfalls die Weichen richtig stellen zu können.

FAQ Erbrecht Immobilien

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