Nießbrauch - Nießbrauchsrecht (§§ 1030 BGB)

Nießbrauch an Immobilien, Unternehmen etc. - Zweck, Vertrag, Widerruf, Steuern 

Der Nießbrauch ist ein wichtiges Instrument für die rechtliche und steuerliche Optimierung von Vermögensübertragungen. Häufig dient der Nießbrauchsvorbehalt bzw. Vorbehaltsnießbrauch bei Schenkungen der wirtschaftlichen Absicherung des Schenkers. In der Praxis ist vor allem das Nießbrauchsrecht an Immobilien oder Gesellschaften relevant.

Was ist ein Nießbrauch? - Bedeutung und Definition

Beim Nießbrauch geht es um Sachen (oft Immobilien), bei denen durch eine Vereinbarung das Eigentum und das Nutzungsrecht auseinanderfallen. Der Nießbrauch bzw. das Nießbrauchsrecht ist in den §§ 1030 ff BGB geregelt.

Der Nießbrauch existiert in vielen verschiedenen Facetten. Es gibt den Vorbehaltsnießbrauch, den Zuwendungsnießbrauch, Höchstbetragsnießbrauch, Quotennießbrauch, Nießbrauch kombiniert mit Entnahmebeschränkungen, etc. Das bietet die Chance für eine ganz individuelle Gestaltung, die genau zu Ihren Bedürfnissen passt, allerdings auch rechtlich und steuerlich genau abgestimmt sein sollte.

Vorbehaltsnießbrauch, Zuwendungsnießbrauch oder Vermächtnisnießbrauch?

Es gibt verschiedene Arten von Nießbrauchsrechten. Nachfolgend erhalten Sie einen kurzen Überblick, welcher Nießbrauch sich bei welchem Anlass eignet und welche zivilrechtlichen und steuerlichen Besonderheiten zu beachten sind:

a. Vorbehaltsnießbrauch

Der Vorbehaltsnießbrauch kommt zum Einsatz, wenn sich der Eigentümer bei der Übertragung einer Sache zwar das Eigentum abgibt, sich aber das Recht zur Nutzung der Sache vorbehält. Häufigster Anwendungsfall ist die Schenkung einer Immobilie unter Vorbeahlt eines Nießbrauchs, so dass der alte Eigentümer den Grundbesitz weiter bewohnen oder auf eigene Rechnung vermieten bzw. verpachten kann. Damit dient der Vorbehaltsnießbrauch der wirtschaftlichen Absicherung des Schenkers. Außerdem mindert er die Schenkungssteuerlast des Beschenkten. Steuerlich stellt der Vorbehaltsnießbrauch aber keine Gegenleistung dar und erfolgt immer unentgeltlich.

Beispiel: Der Vater überträgt ein Ferienhaus unentgeltlich auf seine Tochter und behält sich den Nießbrauch vor, so dass er es weiter uneingeschränkt selbst nutzen oder auch vermieten kann.

b. Zuwendungsnießbrauch

Beim Zuwendungsnießbrauch bestellt der Eigentümer einer Sache bzw. Inhaber eines Rechts, den Nießbrauch zugunsten eines anderen. Der Zuwendungsneißbrauch kann sowohl als Schenkung, als auch (ganz oder teilweise) entgeltlich erfolgen.

Beispiel: Die Mutter will den studierenden Sohn finanziell unterstützen. Statt ihm aus ihrem versteuerten Einkommen Unterhalt zu zahlen, bestellt sie ihm einen Nießbrauch an ihrer vermieteten Immobilie. Nun bekommt der Sohn die Mieteinnahmen, die bei ihm keine oder deutlich weniger Einkommensteuer auslösen, als bisher bei seiner Mutter.

Aber Achtung: Bei nicht abgeschriebenen Gebäuden fällt für die Dauer des Zuwendungsnießbrauchs die Abschreibung (AfA) weg. Denn die Eltern sind nicht mehr zur Abschreibung berechtigt, da sie keine Einkünfte mehr erzielen und die Kinder nicht, da sie keine Eigentümer sind. Gleichzeitig können die Kinder mehr als 10.000 Euro € (Grundfreibetrag 2023) vollständig steuerfrei einnehmen. Es gibt in manchen Konstellationen noch andere Nachteile, die wir Ihnen gerne im Beratungsgespräch erläutern. Zu beachten ist außerdem, dass bei Nießbrauchsgestaltungen mit Minderjährigen unter Umständen ein Ergänzungspfleger zu bestellen ist.

c. Vermächtnisnießbrauch

Ein Vermächtnisnießbrauch wird im Rahmen einer letztwilligen Verfügung (Testament oder Erbvertrag) eingeräumt. Der Erbe muss dann dem Vermächtnisnehmer den Nießbrauch an einem Vermögenswert aus dem Nachlass einräumen.

Beispiel: Der Vater setzt den Sohn als Alleinerben ein, belastet ihn aber mit dem Vermächtnis, dass er der Mutter am geerbten GmbH-Geschäftsanteil ein Nießbrauchsrecht einräumt, damit diese versorgt ist.

Nießbrauch an Immobilien, Gesellschaftsanteilen und Wertpapieren

In der Praxis dominiert der Vorbehaltsnießbrauch, der bei verschiedenen Vermögensklassen zur Anwendung kommen kann: 

1. Eine Immobilie wird an Angehörige verschenkt. Durch den Vorbehaltsnießbrauch kann der Schenker die Immobilie weiter bewohnen oder auch auf eigene Rechnung vermieten. Insoweit geht der Nießbrauch über ein bloßes Wohnrecht hinaus.
2. Im Rahmen der Unternehmensnachfolge werden Gesellschaftsanteile (z.B. GmbH-Geschäftsanteile) unentgeltlich übertragen. Durch einen vereinbarten Nießbrauch bleiben die Gewinne jedoch beim schenkenden Unternehmer und sichern seine Versorgung im Alter. Gerade bei der Übertragung von Betriebsvermögen/Gesellschaftsanteilen unter Nießbrauchsvorbehalt ist äußerste Sorgfalt in der Vertragsausgestaltung notwendig, da ansonsten eine Aufdeckung aller stillen Reserven droht.
3. Ein Wertpapierdepot wird im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an die nächste Generation übertragen. Zur Vermeidung von Schenkungsteuer wird ein Nießbrauchsrecht zugunsten des Schenkers vereinbart.

Vertragliche Gestaltung: Kostenverteilung, Dauer, Widerruf etc.

Um von den gesetzlichen Bestimmungen abzuweichen, was in der Praxis meist nur interessengerecht ist, braucht es einen Nießbrauchsvertrag.

Wenn Eltern ihre Vermögensnachfolge planen und das Familienheim bereits auf den Nachwuchs übertragen: Dem Gesetz nach gehen zum Beispiel auch eventuell noch ausstehende Kreditraten und Zinsen mit dem Eigentum auf den neuen Eigentümer, hier also die Kinder, über, wenn dies so nicht gewollt ist, muss es vertraglich festgelegt werden. An einem dinglichen Sicherungsrecht, etwa einer Grundschuld oder Hypothek, die einer Bank als Sicherung dient, ändert sich nichts.

Bei Immobilien treffen den neuen Eigentümer, neben den Raten und Zinsen gesetzlich außerdem alle Pflichten zur Instandhaltung. Auch diese Regelung taugt in der Praxis nicht. Viele Eltern wollen die Maßnahmen zur Erhaltung, Ausbesserung und Erneuerung selbst treffe, dafür aber auch das Recht haben das Haus nach ihren Vorstellungen umzubauen ohne Zustimmung der Kinder. Weiter sieht das Gesetz vor, dass der Nießbraucher die Immobilie nicht verkaufen oder mit einem neuen Kredit belasten kann: Wiederum eine Vorschrift, die den meisten Praxisfällen gerecht wird.

Durch vertraglichen Modifikationen ergeben sich bestimmte Arten von Nießbrauch, die vor allem steuerlich unterschiedliche Qualitäten haben. Bei allen Verträgen, die auf steuerliche Gestaltung abzielen ist wichtig: Das Finanzamt hält nichts von geduldigem Papier, die vertraglichen Regelungen müssen tatsächlich so gelebt werden.

Ein Nießbrauch kann zu Gunsten einer Person oder einer Mehrheit an berechtigten Personen und auf Lebenszeit oder befristet bestellt werden. Grundsätzlich kann der Nießbraucher jederzeit vorzeitig auf sein Recht verzichten. Auf jeden Fall endet das Nießbrauchsrecht mit dem Tod des (letzten) Nießbrauchnehmers, vererbt werden kann es nicht.

Denkbar ist aber, dass in einem Testament über einen Gegenstand, zum Beispiel eine Immobilie, verfügt wird und die Verfügung mit einem Nießbrauchsvorbehalt zu Gunsten Dritter verknüpft wird. So kann der Vater das Mietshaus der Tochter vermachen, sie wird neue Eigentümerin, jedoch muss sie einen Nießbrauch der Mutter und Witwe bestellen und Fruchtziehung in Form der Mieteinnahmen gewähren.

Eine wichtige Frage, die sich in der Praxis häufig stellt, ist die nach den Möglichkeiten, die getroffenen Regelungen rückgängig zu machen. Sei es, weil die Eltern in wirtschaftliche Not geraten und nicht mehr das Recht zur Bewohnung des Hauses möchten, dringend Geld benötigen, um sich in eine Pflegeeinrichtung einzukaufen oder weil die Kinder sich in irgendeine Richtung entwickeln, unter deren Umständen die Eltern ihr Vermögen doch lieber anderweitig vermachen möchten. Über die gesetzlichen Bestimmungen zum Widerruf einer Schenkung hinaus gibt es die Möglichkeit, im Vertrag Widerrufsmodalitäten zu vereinbaren.

Es lassen sich auch Bedingungen formulieren, wann ein Nießbrauch erlöschen soll: Etwa nach einer bestimmten Anzahl an Jahren oder mit Ableben des Nießbrauchers. Angreifen, anfechten oder irgendwie wegbekommen lässt sich der Nießbrauch jedoch regelmäßig nicht: Als beschränkt dingliches Recht ist die Rechtsposition des Nießbrauchers gesetzlich stark geschützt.

Etwas anders sieht es beim Zuwendungsnießbrauch aus, also dem Nießbrauch, ohne dass es zuvor eine Schenkung gab: Wenn sich etwa wirtschaftlich erfolgreiche Kinder bei ihren Eltern für das Ermöglichen einer Ausbildung danken möchten und ihnen dafür eine Altersresidenz bereitstellen. Ein unentgeltlich bestellter Nießbrauch kann frei widerrufen werden.

Steuern sparen mit dem Nießbrauch

Sowohl für die Schenkungsteuer und  Erbschaftsteuer als auch einkommensteuerlich kann eine Gestaltung mit einem Nießbrauch vorteilhaft sein. Andererseits birgt der Nießbrauch aber auch steuerliche Risiken. 

Bei der Gestaltung einer vorweggenommenen Erbfolge durch Schenkung birgt der Vorbehaltsnießbrauch erhebliches Potenzial zur Vermeidung der Schenkungsteuer. Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs mindert den Steuerwert einer unentgeltlich übertragenen Immobilie bzw. Unternehmensanteils. Fällt der Wert der Schenkung damit unter den persönlichen Schenkungsteuerfreibetrag des Beschenkten, kann der Vorbehaltsnießbrauch eine Steuerbelastung sogar vollständig ausschließen. Der Wert des Nießbrauchs bemisst sich nach der tatsächlichen bzw. möglichen Miete für die geschenkte Immobilie sowie nach der statistischen Lebenserwartung des Schenkers.

Steuerliche Nachteile können sich ergeben, wenn es sich um eine vermietet Immobilie handelt, die noch nicht vollständig abgeschrieben ist und die Eltern ihren Kindern gar nicht das Eigentum an der Immobilie, sondern die Mieteinkünfte zukommen lassen möchten. Dadurch können weder die Eltern noch die Kinder Abschreibungsmöglichkeiten für Aufwendungen wie Instandhaltung nutzen. Achtung geboten ist, wenn Immobilien gegen Nießbrauchsvorbehalt an Personen übereignet werden, die nicht gesetzliche Erben erster Ordnung sind: Diese Transaktion unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Achtung Pflichtteil: Nießbrauch & Pflichtteilsergänzung

Schenkungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge haben häufig den Zweck, die verschenkten Vermögenswert dem Zugriff von enterbten pflichtteilsberechtigten Personen zu entziehen. Zwar wird zum Beispiel eine Immobilie, nachdem sie unentgeltlich übertragen wurde, zunächst noch für die Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt. Dann spricht man von der "Pflichtteilsergänzung". Mit jedem Jahr zwischen Schenkung und Erbfall fallen jedoch 10 Prozent aus diesem fiktiven Nachlass heraus ("Abschmelzung" gemäß § 2325 Absatz 3 BGB), sodass nach 10 Jahren das Ziel erreicht ist.

Wird bei der Schenkung ein Vorbehaltsnießbrauch zugunsten des Schenkers vereinbart, führt das aber regelmäßig dazu, dass die 10-Jahres-Frist des § 2325 BGB nicht in Gang gesetzt wird. Die Rechtsprechung wertet die Vereinbarung des Nießbrauchs nämlich so, dass der Schenker wirtschaftlicher Eigentümer geblieben ist und die Schenkung damit nicht vollzogen wurde. Wer Immobilien, Unternehmensanteile oder sonstige Vermögenswerte verschenkt, um Pflichtteilsberechtigten den Zugriff darauf zu erschweren, sollte daher auf Alternativen ausweichen.

Familienpool - eine Alternative zum Nießbrauch

Bei der Unternehmensnachfolge, ebenso auch bei der Übertragung sehr großer Vermögen, ist der Nießbrauch einer von vielen Gestaltungsmöglichkeiten, deren Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen sind. Statt Immobilien, Gesellschaftsanteile oder sonstige Vermögenswerte gegen Nießbrauchsvorbehalt direkt an die nächste Generation oder sonstige Nachfolger zu übertragen, können die Assets auch in einen sogenannten Familienpool eingebracht werden. Dies kann eine Personen- oder Kapitalgesellschaft sein, deren Anteile dann sukzessive übertragen werden können. Das hat vor allem den Vorteil, dass neben den schenkungsrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten auch noch die des Gesellschaftsrechts bestehen. Außerdem lassen sich die Schenkungsteuerfreibeträge genauer auszutzen. Auch die Kombination Nießbrauch und Familienpool ist möglich und häufig anzutreffen.

FAQ Nießbrauch

Schnelle Antworten auf häufige Fragen