Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
Wertermittlung für Grundstücke bei Erbschaften und Schenkungen
Erbschaften und Schenkungen Häusern, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien und sonstigem Grundbesitz unterliegen der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. Werden Erben bzw. Beschenkte vom Finanzamt zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung bzw. Schenkungsteuererklärung abgegeben, ist der Wert der Immobilie zu ermitteln.
Gerade vor dem Hintergrund der stark gestiegenen Preise für Grundbesitz in den letzten Jahren, kommt es darauf an, gegenüber dem Finanzamt auf eine günstige Festsetzung des Verkehrswerts hinzuwirken. Im nachfolgenden Beitrag verraten unsere Steuerberater und Fachanwälte für Steuerrecht, welche Spielregeln es für die steuerliche Immobilienbewertung für Erbschaften und Schenkungen gibt und wie Sie auf der Bewertungsebene Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer vermeiden können.
- Der Verkehrswert als Ziel
- Bewertungsverfahren: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert
- Wertgutachten eines Sachverständigen als Nachweis eines niedrigeren Werts
- Nachweis eines niedrigeren Wertes bei Veräußerung
- 10% Wertabschlag für vermietete Wohnimmobilien
- Wertminderung wegen Nießbrauch, Wohnrecht oder dauernder Last
- Feststellung des Grundbesitzwertes durch das Finanzamt
- Mehr zur Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer bei Grundvermögen
- FAQ Bewertung Immobilien Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
Leistungen bei der Bewertung von Immobilien & Grundstücken
Unsere Fachanwälte für Steuerrecht und Erbrecht sowie Steuerberater betreuen Mandanten bundesweit in allen Fragen der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer bei Immobilien (bebaute und unbebauter Grundstücke):
- Bewertung von Immobilien für die Schenkungssteuer & Erbschaftssteuer
- Berechnung von Nießbrauchwerten und dauernden Lasten
- Erstellung von Erbschaftssteuererklärungen und Schenkungssteuererklärungen
- Überprüfung von Bescheiden über den Grundbesitzwert
Für eine unverbindliche Anfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie unser Kontaktformular am Ende dieser Seite.
Hinweise für die Abzugsfähigkeit der Steuerberatungskosten finden Sie hier: Abzugsfähigkeit Steuerberatungskosten Schenkung/Erbschaft
1. Der Verkehrswert als Ziel
Aufgrund der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts im Hinblick auf eine gerechte Belastung für Erbschaften und Schenkungen, gilt seit der Erbschaftsteuerreform 2009 der Verkehrswert als Grundlage für die Ermittlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Das Bewertungsgesetz (BewG) spricht in § 9 vom sogenannten "gemeinen Wert", der zugrunde zu legen ist.
Verkehrswert gemäß § 9 Absatz 2 BewG (gemeiner Wert)
Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.
2. Bewertungsverfahren: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert
Das für die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer relevante Bewertungsgesetz (BewG) kennt verschiedene Arten der Wertermittlung für Immobilien. (§§ 176 ff BewG). Welches Verfahren jeweils einschlägig ist, richtet sich nach der Art und Nutzung der Immobilie. Zu den Bewertungsverfahren gehören das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
a. Vergleichswertverfahren, § 183 BewG
Das Vergleichswertverfahren kommt bei Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zur Anwendung, wenn entsprechende Vergleichswerte ermittelt werden können. Der Wert wird abgeleitet aus den tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer vergleichbarer Objekte. Zum Vergleich herangezogen werden typischerweise Baujahr, Adresse, Wohnfläche, Balkon/Garten, Garagenstellplatz.
Zur Datenerhebung für das Vergleichswertverfahren dienen Kaufpreissammlungen oder auch Vergleichswertfaktoren der jeweiligen lokalen Gutachterausschüsse. In vielen Lagen sind keine steuerlichen Vergleichswerte vorhanden, dann ist der Wert nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln.
Praxishinweis: Immobilienpreiskalkulatoren
Teilweise stellen gewerbliche Anbieter und auch Gutachterausschüsse (z. B. die Gutachterausschüsse in Niedersachsen) sogenannte Immobilienpreiskalkulatoren im Internet zur Verfügung. Diese sind keine geeigneten Vergleichswerte im Sinne des § 182 BewG. Hierzu der Bundesfinanzhof (BFH): "Das vom Steuerpflichtigen gewählte Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts muss ... von einer Aussagekraft sein, die der eines Gutachtens des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen bzw. von Kaufpreisen für entsprechende Grundstücke vergleichbar ist." (BFH, Urteil vom 31.08.2006 – II B 115/05).
b. Ertragswertverfahren, § 184 BewG
Mit dem Ertragswertverfahren werden Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke bewertet. Der Ertragswert addiert sich aus
- dem Gebäudeertragswert und
- dem Bodenwert.
Der Bodenwert errechnet sich aus dem „Bodenrichtwert“ und der Größe des Grundstücks. Der aktuelle Bodenrichtwert wird von den örtlichen Gutachterausschüssen regelmäßig veröffentlicht. Dieser Bodenrichtwert darf nicht einfach übernommen werden, sondern es muss geprüft werden, ob dieser anzupassen ist.
Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts wird grundsätzlich auf die erzielte bzw. erzielbare Miete abgestellt. Entscheidend ist die Nettokaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Ebenfalls zu berücksichtigen ist die Bodenwertverzinsung.
Gerade in Ballungsräumen führt das Ertragswertverfahren oft zu einem etwas niedrigeren Wert als der Marktwert.
c. Sachwertverfahren, § 189 BewG
Die Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren kommt bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer insbesondere als nachrangiges Bewertungsverfahren zur Anwendung, wenn die anderen Verfahren nicht praktikabel sind.
Die Feststellung des Sachwerts erfolgt anhand
- des Bodenwerts und dem
- Gebäudesachwert
Der wie beim Ertragswertverfahren ermittelte Bodenwert wird mit dem Wert des Gebäudes addiert. Der Gebäudesachwert berechnet sich aus der Grundfläche mal den Normalherstellungskosten, sprich den normierten Kosten eines Neubauwertes in verschiedenen Standardstufen (einfach/gehoben). Davon abgezogen wird die Alterswertminderung. Dieser Wert wird dann mit einem sogenannten Sachwertfaktor multipliziert.
Vor dem Immobilienboom kam es beim Sachwertverfahren leicht zu steuerlichen Überbewertungen. Heutzutage ist der Wert im Sachwertverfahren häufig geringer als der gemeine Wert oder der Wert im Vergleichswertverfahren.
Grundstücksart | Vorrangige Wertermittlung | Nachrangige Wertermittlung | |
|---|---|---|---|
Ein- und Zweifamilienhaus | Vergleichswertverfahren | Sachwertverfahren | |
Mietwohngrundstücke | Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren | |
Wohnungs- und Teileigentum | Vergleichswertverfahren | Sachwertverfahren | |
Geschäftsgrundstücke | Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren | |
Gemischte Grundstücke | Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren | |
Sonstige bebaute Grundstücke | Sachwertverfahren |
Ausgezeichnete Beratung
Wir freuen uns über jährliche Auszeichnungen des Handelsblattes und des Wirtschaftsmagazins Capital in den Kategorien "Beste Steuerberater Erbschaft und Schenkung" sowie "Beste Anwaltskanzleien Erbrecht".
Wir danken allen Kollegen, deren Leistungen das möglich gemacht haben.
3. Wertgutachten eines Sachverständigen als Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts
Die Anwendung dieser standardisierten vereinfachten Verfahren führt naturgemäß regelmäßig nicht zum exakten Verkehrswert für ein Haus, eine Wohnung, ein Gewerbeobjekt oder sonstiges Grundvermögen führt. Immer dann, wenn das angewandte Bewertungsverfahren zu sehr hohen Ergebnissen führt, kommt der Nachweis eines geringeren Werts durch Sachverständigengutachten in Betracht. Dieses Recht des steuerpflichtigen Erben bzw. Beschenkten findet sich in § 198 BewG.
Lassen Sie sich von einem erfahrenen Steuerberater mit Kompetenz bei der Immobilienbewertung für Erbschaften und Schenkungen beraten, ob sich in Ihrem Fall der finanzielle Aufwand für ein Sachverständigengutachten lohnt.
Anforderungen an das Gutachten, § 198 Absatz 2 BewG
Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.
Ausführliche Informationen zur Rolle von Gutachten bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer finden Sie hier:
4. Nachweis eines niedrigeren Wertes bei Veräußerung
Anerkannt ist, dass der für die Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer maßgebliche Grundbesitzwert auch durch einen tatsächlich erzielten Verkaufspreis bestimmt werden kann. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach der Erbschaft bzw. Schenkung verkauft und ist der Erlös niedriger als der vom Finanzamt ermittelte Wert, so soll der niedrigere Wert herangezogen werden.
Ein niedrigerer Immobilienwert kann auch dann angesetzt werden, wenn das Grundstück innerhalb eines Jahres nach der Schenkung verkauft wird und der Kaufpreis unter dem vom Finanzamt ermittelten Steuerwert liegt.
5. 10% Wertabschlag für vermietete Wohnimmobilien
§ 13d Absatz 1 ErbStG bestimmt, dass zu Wohnzwecke vermietete Gebäude nur mit 90 Prozent ihres (meist mit Ertragswertverfahren) ermittelten Wertes berücksichtigt werden. Dieser Abschlag von 10 Prozent gilt nur, wenn die Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Schenkung vorgelegen haben. Voraussetzung ist, dass diese in einem Mitgliedstaat der EU oder EWR liegen und nicht zu einem Betriebsvermögen bzw. land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören.
6. Wertminderung wegen Nießbrauch, Wohnrecht oder dauernder Last
Liegt auf dem erworbenen Grundstück ein Nießbrauchrecht, Wohnrecht oder eine dauernde Last, ist dies ein wirtschaftlicher Nachteil für den Erben bzw. Beschenkten. Dieser Nachteil lässt sich beziffern, indem man das Recht "kapitalisiert". Gemäß § 14 BewG wird der Kapitalwert von lebenslänglichen Nutzungen und Leistungen mit einem Vielfachen des Jahreswerts (insbesondere Mieteinnahmen) ermittelt. Die Vervielfältiger hängen vom Alter und damit der Lebenserwartung des Rechteinhabers ab. Sie werden nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts ermittelt und vom Bundesfinanzministerium in Form einer Tabelle veröffentlicht.
Nießbrauchsvorbehalt bei Schenkungen (Rechenbeispiel)
Eine 58-jährige Frau schenkt ihrem Sohn eine Wohnung im Wert von 500.000 Euro und behält sich im Schenkungsvertrag ein Nießbrauchsrecht vor. Gemäß der tabellarischen Anlage zu § 14 Absatz 1 BewG hat die Frau noch eine statistische Lebenserwartung von 27,17 Jahren. Unter Berücksichtigung von Zinsen und Zinseszinsen ergibt sich ein Kapitalwert von 14,32.
Dieser wird mit der jährlichen orts- und marktüblichen Miete von 18.000 Euro multipliziert. Es ergibt sich ein Wert des Nießbrauchs von 257.760 Euro. Dieser kann vom Verkehrswert der Wohnung (500.000 Euro) abgezogen werden, sodass lediglich ein Wert von 242.240 Euro verbleibt, der zu versteuern ist. Damit bleibt die Schenkung deutlich unter dem Schenkungssteuer-Freibetrag des Sohnes, der bei 400.000 Euro liegt.
Die frühzeitige Übertragung von Immobilien in die nächste Generation sollte daher immer angedacht werden.
7. Feststellung des Grundbesitzwertes durch das Finanzamt
Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz enthält umfassende Auskunftspflicht bei Erbschaften und Schenkungen. Diese treffen Erben, Beschenkte, Schenker sowie auch Standesämter, Gerichte oder Notare. Erfährt das Finanzamt auf diese Weise von der Schenkung bzw. Erbschaft mit Immobilienvermögen, wird es den Erben bzw. Beschenkten regelmäßig auffordern, eine Erbschaftsteuererklärung bzw. Schenkungsteuererklärung abzugeben.
Hinsichtlich des Grundvermögens wird der Grundbesitzwert gemäß § 179 AO gesondert festgestellt und es ergeht ein Feststellungsbescheid. Das Finanzamt kann auf diese gesonderte Feststellung verzichten, wenn Steuerbefreiungen für Immobilien aufgrund der Regelungen zum sogenannten Familienheim greifen oder der Steuerwert unter dem persönlichen Erbschaftsteuerfreibetrag bzw. Schenkungsteuerfreibetrag des Erwerbers liegt.
Gegen Steuerbescheide der Finanzämter kann sich der Steuerschuldner mit einem Einspruch oder auch einer Klage wehren.
8. Mehr zur Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer bei Grundvermögen
Weiterführende ausführliche Informationen erhalten Sie im Aufsatz unseres Experten Helge Schubert „Bewertung von Immobilien für die Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer“, erschienen in der NWB Erben und Vermögen, 2017 Nr. 4, vom 05.04.2017 auf Seite 122.
Darüber hinaus finden Sie auf unserer Website sowohl allgemeine Ausführungen zur Besteuerung von Erbschaften und Schenkungen, als auch detaillierte Informationen zu Spezialthemen im Themenbereich Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.
- Schenkungsteuer Immobilien
- Erbschaftsteuer Immobilien
- Familienheim verschenken
- Steuerfreie Wohnungsunternehmen
Schauen Sie sich gerne auch unsere Experten-Videos rund um die Themen Immobilien, Erbschaft und Schenkung auf dem ROSE & PARTNER YouTube-Kanal an:
9. FAQ Bewertung Immobilien Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
Schnelle Antworten auf häufige Fragen
Welcher Wert gilt für die Versteuerung einer geerbten oder geschenkten Immobilie?
Hinsichtlich der Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer gilt bei Grundbesitz der Verkehrswert als Steuerwert. Dieser Wert wird vom Finanzamt - je nach Art und Nutzung der Immobilie - anhand des Vergleichswerts, des Ertragswerts oder auch des Sachwerts ermittelt. Der Steuerpflichtige hat jedoch auch die Möglichkeit, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen.
Wie werden geerbte Einfamilienhäuser für die Erbschaftsteuer bewertet?
Bei einem vererbten oder verschenkten Einfamilienhaus setzt das Finanzamt den Steuerwert mit dem sogenannten Vergleichswertverfahren fest. Ist das nicht möglich, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.
Wann braucht man für die Erbschaftsteuer ein Immobilien-Wertgutachten?
Mit dem Wertgutachten eines Immobilien-Sachverständigen haben Sie die Möglichkeit, einen niedrigeren Steuerwert für eine geerbte Immobilie nachzuweisen, als er vom Finanzamt in einem vereinfachten Verfahren festgestellt wurde. Das kann sich dann lohnen, wenn Anhaltspunkte bestehen, dass der tatsächliche Verkehrswert für den Grundbesitz unter dem festgestellten Wert des Finanzamts ist.