Immobilie in der Erbengemeinschaft (Haus, Wohnung, etc)

1. Verkauf durch die Miterben – alle müssen mitziehen

In der Erbengemeinschaft (Gesamthandsgemeinschaft) gehört alles allen zusammen. Der einzelne Miterbe hat also keinen gegenständlich abgrenzbaren Anteil an einem beispielsweise zur Erbschaft gehörenden Haus. Die Veräußerung der Nachlassimmobilie ist nur mit Zustimmung aller Miterben möglich. Nicht selten blockieren einzelne Erben – unabhängig von der Höhe ihrer Erbquote – die wirtschaftlich gebotene Veräußerung einer Immobilie. In einem solchen Fall ist rechtlich zu überprüfen, ob zugunsten der veräußerungswilligen Miterben gegen den Blockierer Anspruch auf Zustimmung zu der Veräußerung besteht. Ein entsprechender Anspruch ließe sich auch gerichtlich gegen den Blockierer durchsetzen.

In der Praxis wird die Veräußerung einer Immobilie aber nur selten als erforderliche Verwaltungsmaßnahme anzusehen sein, sodass man als veräußerungswilliger Miterbe den mühsamen Weg der Teilungsversteigerung gehen muss, wenn man die Immobilie loswerden will.

2. Nutzung des Hauses oder der Wohnung durch einen Miterben und Nutzungsentschädigung

In der Praxis ist es nicht selten, dass einer der Miterben zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits in der Nachlass-Immobilie wohnt oder kurz darauf eigenmächtig einzieht. Grundsätzlich ist jeder Miterbe zum Gebrauch der Nachlassgegenstände berechtigt, allerdings nur insoweit er dadurch den Mitgebrauch der übrigen Erben nicht beeinträchtigt. In jedem Fall ist es bei der Nutzung von gemeinschaftlich geerbten Häusern oder Wohnungen anzuraten, diesbezüglich einen Mehrheitsbeschluss der Erbengemeinschaft herbeizuführen.

Kommt so eine Einigung nicht zustande, kann ein einzelner Miterbe unter Umständen aber nach billigem Ermessen unter Abwägung der Interessen der anderen seine Befugnis zur Bewohnung der Immobilie verlangen. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn einer der Erben schon lange vor dem Erbfall die Immobilie bewohnt hat und die anderen Erben eigene Immobilien bewohnen. Dann können die anderen Miterben aber gegebenenfalls eine Nutzungsentschädigung verlangen. Die Frage, ob das der Fall ist und welche Konditionen angemessen sind, ist häufig sehr umstritten.

3. Vermieten, Renovieren etc. - die Verwaltung der Immobilie in der Erbengemeinschaft

Mindestens ebenso streitträchtig wie der Verkauf einer Immobilie ist deren Verwaltung. Zu den Verwaltungsmaßnahmen bei Immobilien gehören zum Beispiel Instandsetzungsmaßnahmen, die Vermietung an Dritte oder auch Vertragsschlüsse mit Hausverwaltungen.

• Für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss ausreichend, § 2038 BGB, das Stimmrecht richtet sich nach der jeweiligen Erbquote, § 2038 Abs. 2, § 745 Satz 2 BGB. Zwei uneinige Miterben ergeben eine Pattsituation. Die gesetzliche Zustimmungs- und Mitwirkungspflicht an Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ist in der Praxis mitunter nur mit großem Aufwand durchzusetzen.
• Bei außerordentlichen Verwaltungsmaßnahmen ist ohnehin wieder Einstimmigkeit gefordert. Daher kann in der Erbengemeinschaft beispielsweise nicht mit einfacher Stimmenmehrheit über den Abriss einer Nachlassimmobilie entschieden werden.
• Nur hinsichtlich sehr weniger Entscheidungen über Grundbesitz sind Alleingänge von Miterben zulässig. Dabei handelt es sich um Maßnahmen der Notgeschäftsführung, die für den Erhalt der Immobilie für die Erbengemeinschaft notwendig sind. Dazu gehört zum Beispiel auch die Abwehr einer Zwangsvollstreckung.

Im folgenden Video erklärt Rechtsanwalt Bernfried Rose, wie eine Erbengemeinschaft (nicht) funktioniert und mit welchen Strategien man als Miterbe zum Erfolg kommt.

4. Wer trägt die Verwaltungskosten, wer bekommt die Mieteinnahmen?

Die Erhaltung und Verwaltung von Immobilien kostet Geld. Während die Erben nach außen gesamtschuldnerisch haften, tragen sie untereinander die Lasten im Verhältnis ihrer Erbquoten. In der Praxis strecken häufig einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft Verwaltungskosten vor und versuchen dann Aufwendungsersatzansprüche gegen die anderen Miterben durchzusetzen.

Andererseits lassen sich mit Immobilien im Nachlass auch Mieteinnahmen erzielen. Erbrechtlich handelt es sich dabei um „Früchte“, §§2038 Abs. 2 Satz 2, 743 Abs. 1 BGB. Diese stehen zwar jedem Miterben zu, fallen aber zunächst in das Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft. Nach dem Gesetz werden die Mieteinnahmen daher erst bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verteilt. Eine Immobilie in der Erbengemeinschaft kann daher für den einzelnen schnell zu einer kostspieligen Angelegenheit werden, in die er jahrelang investiert ohne selbst wirtschaftliche Vorteile ziehen zu können.

5. Teilungsversteigerung – die Versilberung für die Auseinandersetzung

Das Damoklesschwert, das über jeder Immobilie in einer Erbengemeinschaft hängt, ist die Teilungsversteigerung. Grundsätzlich kann jeder Miterbe jederzeit beim Amtsgericht die Versteigerung des Grundeigentums verlangen. Die Versilberung unteilbarer Nachlassgüter (§ 753 BGB) ist vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehen und ist Voraussetzung für die Verteilung des nach Ausgleich aller Nachlassverbindlichkeiten verbleibenden Überschusses an die Miterben. Im Rahmen eines Teilungsversteigerungsverfahrens sind eine Vielzahl von Sondervorschriften zu beachten.

Nach erfolgreicher Versteigerung gelangt der Versteigerungserlös erneut in das Eigentum der Erbengemeinschaft insgesamt. Auch bei zerstrittenen Erbengemeinschaften ist die Teilungsversteigerung der Immobilien nicht immer zwingend. Die Auseinandersetzung kann (und sollte) grundsätzlich auch durch den gemeinschaftlichen Verkauf und nachfolgenden Auseinandersetzungsvertrag erfolgen. Hier hängt viel von der Vernunft und den Emotionen der beteiligten Miterben (und ihrer Rechtsanwälte) ab.

6. Wie kommt die Erbengemeinschaft ins Grundbuch?

Die Erbengemeinschaft wird im Erbfall automatisch Eigentümer. Es ist geboten, diese Eigentümerstellung auch durch eine Berichtigung des Grundbuchs zu dokumentieren. Den Antrag auf Grundbuchberichtigung kann jeder Miterbe beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Als Nachweis der Erbenstellung muss dem Grundbuchamt entweder ein eröffnetes notarielle Testament mit einer klar geregelten Erbfolge oder aber ein Erbschein vorgelegt werden. Wie man für eine Erbengemeinschaft einen Erbschein beantragt, lesen Sie hier: Erbschein Erbengemeinschaft

Soll die Immobilie zeitnah an einen der Miterben fallen - zum Beispiel durch Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, Abschichtung oder Erbteilsverkauf - kann gegebenenfalls auf eine Grundbuchberichtigung verzichtet werden.

7. Lösungsansätze für Erblasser und Erben

Immobilien in der Erbengemeinschaft bringen Streitpotenzial mit sich. Für Erblasser erscheint als ratsam, bereits bei der Testamentserrichtung das Entstehen einer Erbengemeinschaft zu verhindern. Das gilt beim klassischen Berliner Testament zumindest für den ersten Erbfall, bei dem der Ehegatte Alleinerbe wird.

Sollen Kinder oder andere Personenmehrheiten Erbe werden, kann man mit Teilungsanordnungen, Vorausvermächtnissen oder der Anordnung der Testamentsvollstreckung viele Probleme der Erbengemeinschaft eindämmen. Wer sich als Erbe in einer Erbengemeinschaft wiederfindet, sollte sich zunächst einen Überblick über den Nachlass als auch die Rechte und Pflichten als Miterbe verschaffen.

Soweit Immobilien zum Nachlass gehören und eine Auseinandersetzung (Auflösung) mittelfristig nicht gewünscht oder möglich ist, gibt es gute Gründe dafür, die Erbengemeinschaft in eine Personengesellschaft umzuwandeln. Das Gesellschaftsrecht bietet regelmäßig die besseren wirtschaftlichen Strukturen als das Erbrecht. Für die Verwaltung von Häusern, Wohnungen etc. ist es zudem geboten, einen externen Verwalter zu beauftragen. Solche neutrale Dritte können häufig auch Pattsituationen verhindern und dafür sorgen, dass Nachlasswerte werthaltig bleiben.

Weiterführende Informationen hier auf unserer Homepage:

• Erfolgreich in der Erbengemeinschaft - Überlebensstrategien für Miterben
• Immobilien in der Erbschaft - ein Überblick
• Grundbuchberichtigung für Erben und Erbengemeinschaften

8. FAQ Immobilien Erbengemeinschaft

Schnelle Antworten auf häufige Fragen