Immobilien-Familienstiftung

Steuern sparen und Grundvermögen langfristig schützen

Wertvolles Immobilienvermögen bedarf einer fachmännischen Gestaltung und Strukturierung – zur steuerlichen Optimierung, Schutz vor Gläubigern und zur Vorbereitung der Nachfolge innerhalb der Familie. Die Immobilien-Familienstiftung bietet in vielen Konstellationen überragende Vorteile, bedarf aber einer sorgfältigen Planung, bei der rechtliche, steuerliche, wirtschaftliche und familiäre Aspekte eine Rolle spielen. Im nachfolgenden Beitrag stellen Ihnen unsere Stiftungsexperten, Fachanwälte und Steuerberater die Immobilien-Familienstiftung vor.

Was ist eine (Immobilien-)Familienstiftung?

Eine Familienstiftung ist eine Stiftung, die den finanziellen Interessen der Familie dient. Diese ist also gerade nicht gemeinnützig. Eine Stiftung ist ein Vermögen, welches aufgrund eines freiwilligen und endgültigen Übertragungsaktes als Sondervermögen dauerhaft verwaltet wird. Es handelt sich um ein verselbständigtes Vermögen; es gibt damit also keinen Anteilseigner. Nutznießer (Destinatäre) der Familienstiftung sind regelmäßig der Stifter und seine Angehörigen (Ehegatte, Kinder, Enkel etc.).

Allgemeine Informationen zur Familienstiftung, zum Stiftungsrecht und zur Gründung einer Stiftung finden Sie auf den folgenden Seiten:

Von einer Immobilien-Familienstiftung spricht man, wenn das Stiftungsvermögen ausschließlich oder wesentlich aus Grundvermögen besteht. Häufig handelt es sich um vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilien, die Mieterträge zur Versorgung der Stifterfamilie abwerfen. Aber auch von Stifter und den Destinatären zu Wohnzwecken genutzte Häuser oder Wohnungen können zum Stiftungsvermögen gehören.

Schenkungsteuer, Erbschaftsteuer, Erbersatzsteuer

Wie sinnvoll eine Immobilien-Familienstiftung als Instrument der Nachfolge und des Vermögensschutzes ist, hängt vor allem von der steuerlichen Gesamtbetrachtung ab. Dabei spielt die Erbschaft- und Schenkungsteuer eine wichtige Rolle.

• In der typischen Familienstiftung, bei der zum Kreis der begünstigten Personen auch künftige Abkömmlinge (z.B. Urenkel) gehören, beträgt der Freibetrag bei der Erstausstattung der Stiftung 100.000 Euro, bei einem stiftenden Ehepaar 200.000 Euro. Es gelten die Steuersätze der Steuerklasse I.
• Für spätere Schenkungen/Zustiftungen durch den Stifter gilt nur ein Freibetrag von 20.000 Euro und die hohen Steuersätze der Steuerklasse III kommen zur Anwendung.
• Alle 30 Jahre greift die sogenannte Erbersatzsteuer. Das Erbschaftsteuerrecht geht dabei von einem fiktiven Erbfall bzw. einem Generationenwechsel aus. Der Freibetrag für die Erbersatzsteuer beträgt 800.000 Euro. Darüber hinaus ist das Stiftungsvermögen mit den Steuersätzen der Steuerklasse I zu versteuern.

Die Steuerbelastung gerade bei der Errichtung der Stiftung lässt sich bei der Familien-Immobilienstiftung dadurch verringern, dass man belastete fremdfinanzierte Immobilien überträgt oder verkauft, deren Nettowert erst noch steigen wird. Auch der Vorbehalt eines Nießbrauchs durch den übertragenden Stifter mindert die Schenkungsteuer.

Dennoch sprechen die Rahmenbedingungen bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer in vielen Fällen zunächst gegen die Familienstiftung. Schließlich kann man bei der gewöhnlichen Nachfolge durch Schenkungen und Erbschaften an Angehörige (gegebenenfalls über eine Familiengesellschaft bzw. eine Immobilien-GmbH) alle 10 Jahre von jedem Elternteil auf jedes Kind steuerfrei 400.000 Euro übertragen. Ob die Familienstiftung dennoch das für Sie beste Instrument der Nachfolge ist, hängt von der Bedeutung der weiteren Stiftungszwecke (Asset Protection) und des langfristigen steuerlichen Szenarios ab. Dieses hängt vor allem von der laufenden Versteuerung der Mieteinkünfte sowie von Veräußerungsgewinnen ab. 

Steuerliche Vorteile der Immobilien-Familienstiftung

Es kommt also auf die weiteren Belastungen mit Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer etc. auf der Ebene der Stiftung sowie bei den begünstigten Familienmitgliedern an, ob sich die Stiftung für Immobilien "rechnet":

a. Laufende Besteuerung der Mieteinnahmen

Laufende Mieteinnahmen werden nur mit 15 % Körperschaftsteuer und 5,5 % Solidaritätszuschlag darauf, ergibt 15,825 %, besteuert. Eine Steuerlast, die eine zügige Tilgung von Verbindlichkeiten oder aber den zügigen Aufbau vom Eigenkapital für weitere Immobilienprojekte ermöglicht.

b. Keine Gewerbesteuer

Anders als die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH ist die Immobilien-Familienstiftung nicht qua Rechtsform gewerblich tätig. Bei der Immobilien-Familienstiftung unterliegen die Mieteinnahmen daher auch dann nicht der Gewerbesteuer, wenn die Voraussetzungen der erweiterten Grundbesitzkürzung nicht vorliegen. Da die erweiterte Grundbesitzkürzung an enge Voraussetzungen geknüpft ist, ist dies ein deutlicher steuerlicher Vorteil der Immobilien-Familienstiftung gegenüber der Immobilien-GmbH.

c. Grunderwerbsteuer

Gelangen Grundstücke durch Schenkung oder Erbschaft in das Stiftungsvermögen, sind diese Vorgänge gemäß § 3 Nr. GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Das gilt gemäß § 3 Nr. 2 GrEStG, § 7 Abs 1 Nr. 8 ErbStG) ausdrücklich auch für den Übergang von Immobilien aufgrund eines Stiftungsgeschäfts unter Lebenden.

d. Veräußerungsgewinne von Immobilien

Immobilien können nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Es gilt also die einkommensteuerliche Privilegierung für private Veräußerungsgeschäfte ("Spekulationssteuer"). Auch hier hat die Familienstiftung einen steuerlichen Vorteil gegenüber der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH.

e. Ausschüttungen an Destinatäre

Ausschüttungen an die begünstigten Familienmitglieder (Destinatäre) unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag darauf, ergibt 26,1.375 %. Betrachtet man die Gesamtsteuerbelastung bei einer Vermietung von Immobilien über eine Familienstiftung, so ist die Steuerbelastung niedriger als der Spitzensteuersatz von 42 % und gegebenenfalls Solidaritätszuschlag von 5,5 % darauf, der bei vielen Vermietern im Privatvermögen greift.

Die Gesamtsteuerbelastung nach Ausschüttung aus der Familienstiftung beträgt:

Die Gesamtsteuerbelastung beträgt damit 38,168 %. Diese kann je nach Ausgangslage noch weiter gedrückt werden.

Absicherung der Familienangehörigen und Erhalt des Familienvermögens

Die Immobilien-Familienstiftung bildet eine ideale Rechtsform zum langfristigen Zusammenhalt des Familienvermögens. Durch die Ausschüttung der Erträge sollen die Versorgungsbedürfnisse der Familie langfristig sichergestellt werden. Die Stiftung hat keine Gesellschafter und keine Anteile, die durch Erbschaften oder Scheidungen zerschlagen oder von Gläubigern gepfändet werden könnten.

Wie weit der Vermögensschutz (Asset Protection) reicht, hängt vor allem von der Gestaltung der Stiftungssatzung ab. Zielt man auf einen Haftungsschutz und/oder die Reduzierung von Pflichtteilen enterbter Angehöriger, ist es außerdem geboten, frühzeitig die Stiftung zu errichten und mit Immobilienvermögen auszustatten.

Keine Angst vor der Stiftungsaufsicht

Für Familienstiftungen ist die Stiftungsaufsicht – im Gegensatz zu den gemeinnützigen Stiftungen – in den meisten Bundesländern auf ein Minimum reduziert. Unsere Kanzlei begleitet die Gründung von Immobilien-Familienstiftungen in allen Bundesländern, hier einmal eine Übersicht über die Regelungen an unseren Kanzleistandorten:

Alternativen zur Stiftung mit Immobilien

Wer wissen will, ob er eine Stiftung mit Immobilien gründen soll, muss auch die Alternativen kennen. Die Rechtsform Familienstiftung konkurriert hier mit den Familiengesellschaften, also etwa einer Immobilien-GmbH oder auch einer Personengesellschaft als Familienpool. Bei entsprechender Gestaltung des Gesellschaftsvertrages kann man auch mit einer Gesellschafts-Lösung eine langfristige Bündelung und einen gewissen Schutz des Immobilienvermögens erreichen – auch wenn die größere Flexibilität mit einem geringeren Schutzpotenzial erkauft wird. Steuerlich läuft die Übertragung von Gesellschaftsanteilen an Angehörige nach einem ganz anderen Regime als die Ausstattung einer Stiftung. Und auch bei der laufenden Besteuerung sind die Unterschiede nicht unerheblich, sodass der Vergleich einer sehr sorgfältigen Analyse und Prognose bedarf.

Sorgfältige Gesamtabwägung vor Gründung einer Immobilien-Familienstiftung

Bei der Frage, ob und in welcher konkreten Form die Familienstiftung das passende Instrument für die Gestaltung der Nachfolge mit wertvollem Immobilienvermögen ist, hängt also sowohl von rechtlichen als auch steuerlichen Erwägungen ab. Beide Bereiche hängen stark von ihren familiären Rahmenbedingungen und ihrem konkreten (aktuellen und künftigen) Grundbesitz ab. Mit der individuellen Gestaltung der Stiftungssatzung stellen Sie für alle Bereiche die Weichen, sodass dieser Punkt sorgfältigste Vorbereitung bedarf.

• Rechtlich müssen sie sich über die Reichweite einer Stiftungslösung im Klaren sein. Sind Sie bereit, für sich und Ihre Nachfahren auf Flexibilität zu verzichten, um das Vermögen dauerhaft bestmöglich vor Zugriffen von außen und der Zerschlagung von innen zu schützen?
• Steuerlich sind alle Aspekte zu berücksichtigen und verschiedene Szenarien für künftige Entwicklungen hinsichtlich des Immobilienvermögens vorzunehmen. Kann die Erbschaft- und Schenkungsteuer bei der Errichtung der Stiftung niedrig gehalten werden, wie gut bekommt man die (zumindest verlässlich planbare) Erbersatzsteuer in den Griff und wie können etwaige Nachteile durch ertragssteuerliche Vorteile langfristig ausgeglichen werden?

Bei ROSE & PARTNER finden Sie an allen Standorten Teams mit spezialisierten Fachanwälten und Steuerberatern, die mit Ihnen Ihr maßgeschneidertes Nachfolgepaket schnüren – in welcher Rechtsform auch immer.