Steuerberatung für Immobilien – Steuerberater und Fachanwälte

Vermietung, Verkauf, Verwaltung, Erbschaft, Schenkung

Immobilien wie Häuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekte, Bauplätze oder land- und forstwirtschaftliche Flächen bilden oft einen wesentlichen Teil des Vermögens. Aus diesem Grund ist es naheliegend, die steuerliche Situation im Zusammenhang mit der Verwaltung, Bewirtschaftung oder der Veräußerung von Immobilien optimal zu gestalten. Unsere Steuerberater mit dem Schwerpunkt Immobilien und Fachanwälte für Steuerrecht beraten Sie kompetent und individuell bei der Besteuerung von Immobilien – an unseren Standorten in Hamburg, Berlin, München, Frankfurt und bundesweit.

1. Die Besteuerung von Immobilien – ein Überblick

Die Gestaltungsmöglichkeiten zur Steueroptimierung im Zusammenhang mit Grundstücken, Häusern etc. sind groß. Dies gilt sowohl für die Bereiche Finanzierung, laufende Besteuerung als auch für die Übertragung von Immobilien an die nächste Generation – zum Beispiel eingekleidet in eine Gesellschaft.

Bei Immobilien handelt es sich rechtlich um Grundstücke, die sowohl bebaut als auch unbebaut sein können. Die Besteuerung dieser Grundstücke knüpft regelmäßig an Ereignisse (z.B. Verkauf) oder Nutzung (z.B. Vermietung) an. Je nach Nutzung und rechtlicher Ausgestaltung muss der Immobilien-Eigentümer verschiedene Arten der Besteuerung im Blick haben – von der Einkommensteuer über die Grunderwerbsteuer und Gewerbesteuer bis zur Erbschaftssteuer und Umsatzsteuer. Da es ein eigenes "Immobilien-Steuerrecht" nicht gibt, muss die Steuerberatung für Immobilien alle in Betracht kommenden Steuerarten kennen, um die jeweils günstigste Gestaltung zur Steuervermeidung zu wählen.

2. Steuerarten: Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer, Gewerbesteuer, Umsatzsteuer, Erbschaftssteuer etc.

Immobilienvermögen unterliegt also unterschiedlichen Besteuerungen. Auf einen Blick sind dies:

a. Einkommensteuer, Körperschaftsteuer

Die laufende Besteuerung der Mieteinnahmen unterliegt je nachdem, ob die Immobilie durch eine natürliche Person, eine Personengesellschaft, eine Kapitalgesellschaft oder Stiftung gehalten wird, entweder der Einkommensteuer (mit jeweiligem Steuersatz des Eigentümers) oder der Körperschaftsteuer (mit einheitlichem Steuersatz), mit durchaus deutlicher Unterscheidung in der Steuerbelastung. Die Weichenstellung zwischen Einkommensteuer und Körperschaftsteuer gehört zu den wichtigsten Entscheidungen. Hier sind unbedingt die weitreichenden rechtlichen Konsequenzen zu beachten.

Bei der Einkommensteuer kann sich die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) steuermindernd oder steuerverzögernd auswirken. Bei langfristig in Familienhand gehaltenen Immobilien ist abzuwägen, ob ein sogenannter Afa-Step Up sinnvoll ist. Ausführliche Informationen finden Sie hier: Absetzung für Abnutzung.

b. Grunderwerbsteuer

Bei allen Immobilientransaktionen ist die Grunderwerbsteuer zu prüfen. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Grundstück durch eine Gesellschaft gehalten wird. Das Grunderwerbsteuergesetz regelt die zu besteuernden Vorgänge sowie umfangreiche Steuerbefreiungen, die es durch die richtige Gestaltung zu nutzen gilt.

Mehr zur Grunderwerbsteuer finden Sie hier: Grunderwerbsteuer

c. Umsatzsteuer

Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Diese Steuerbefreiung ist jedenfalls bei gewerblichen Mietern kein Vorteil, sondern ein Nachteil, da der Vermieter die Vorsteuer aus Bau, Reparaturen, Verwaltung nicht erstattet bekommt.  Es ist daher eine Option zur Umsatzsteuer zu prüfen.

Auch die Veräußerung von Immobilien ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Bei der Veräußerung von umsatzsteuerbar vermieteten Immobilien ist daher durch entsprechende Regelungen im Übertragungsvertrag der Vorsteuerabzug der letzten 10 Jahre abzusichern, sonst drohen erhebliche Steuerforderungen des Finanzamts. Allgemeine

Informationen zur Umsatzsteuer finden Sie hier: Umsatzsteuer

d. Gewerbesteuer

Die Vermietung von Immobilien ist dann gewerbesteuerpflichtig, wenn das Objekt zu einem Betriebsvermögen gehört. Das ist immer dann der Fall, wenn die Vermietung durch eine Kapitalgesellschaft erfolgt, kann aber auch unbemerkt durch eine sogenannte Betriebsaufspaltung geschehen. Bei Unternehmen, die nur eigenen Grundbesitz verwalten, greift die sogenannte erweiterte Grundbesitzkürzung. Die Gewerbesteuer entfällt dann.

Bei der Veräußerung einer oder mehrerer Immobilien stellt sich steuerlich die Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel oder eine private Vermögensverwaltung vorliegt. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann schon bei der Veräußerung von einem Objekt vorliegen. Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze stellt nur ein Indiz dar.

e. Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer

Die unentgeltliche Übertragung von Immobilien im Wege einer Erbschaft oder einer Schenkung unterliegt grundsätzlich der Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer. Diesbezüglich gibt es jedoch zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten, welche die Steuerlast reduzieren. Das Erbschaftsteuerrecht kennt wichtige Steuerbefreiungen vor allem für das zu Lebzeiten an den Ehegatten verschenkte Familienheim sowie erbende Ehegatten oder Kinder, die eine vom Erblasser genutzte Wohnimmobilie nach dem Erbfall weiter bewohnen.

Werden Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge verschenkt, kann die Schenkungssteuer dadurch reduziert werden, dass der Schenker sich bei der Übertragung des Eigentums ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an der Immobilie vorbehält. Dieses – auf der Basis der durchschnittlichen Lebenserwartung des Schenkers – kapitalisierte Recht mindert den Steuerwert der Schenkung.

Auch bei der Abgabe der Erbschaftssteuererklärung bzw. Schenkungssteuererklärung sind Optimierungen möglich, vor allem bei Fragen der steuerlichen Bewertung von Häusern, Wohnungen und anderen Immobilien. Neben diesen Vergünstigungen sieht das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) Freibeträge und niedrige Steuersätze vor allem für nahe Angehörige vor.

Mehr dazu: Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien

f. Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auf bebaute wie unbebaute Grundstücke durch die Gemeinden erhoben. Im Zuge der Grundsteuerreform gilt nicht mehr der Einheitswert. Vielmehr wird für 2022 der Grundsteuerwert anhand üblicher Bewertungsmethoden ermittelt. Alle Immobilien-Eigentümer sind verpflichtet, bis zum 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwertes abzugeben. Ausführliche Informationen und unsere Leistungen rund um die Grundsteuer finden Sie hier Grundsteuer, Feststellungserklärung 2022.

3. Steuern sparen mit Familienpool, Immobilien-GmbH und Stiftung

Fortgeschrittene Steuerberatung stellt heute viele Instrumente zur Optimierung der Steuerlast für Immobilienvermögen zur Verfügung. Welche Gestaltung bzw. Rechtsform die für Sie passende ist, und wie diese zu individualisieren ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Nachfolgend stellen wir Ihnen beispielhaft einige interessante Steuermodelle für betriebliche und private Immobilien vor.

a. Immobilien-Familienpool (Familiengesellschaft)

Als Familienpool bezeichnet man die Bündelung von Immobilien in einer Gesellschaft. Durch die Beteiligung von Familienmitgliedern an der Gesellschaft und an den Erträgen können Vorteile auf der Ebene der Einkommensteuer erzielt werden. Außerdem lassen sich durch die sukzessive Schenkung von Gesellschaftsanteilen an Abkömmlinge und Ehegatten deren hohen Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer passgenau ausnutzen. Über die steuerlichen Vorteile hinaus bietet der Familienpool einen guten Schutz des Immobilienvermögens durch Zerschlagung durch Erben, Enterbte, Ex-Gatten, Gläubiger etc.

b. Vermögensverwaltende Immobilien-GmbH

Während der klassische Familienpool in der Regel aus einer Personengesellschaft (GbR oder KG) besteht, handelt es sich bei der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH um eine Kapitalgesellschaft. Diese Form ist vor allem für ertragsstarke Immobilien interessant, da sie sich positiv auf die Besteuerung der Mieteinkünfte auswirkt. Hier beträgt die laufende Steuerbelastung der GmbH nur 15,825 Prozent (Körperschaftsteuer + Soli), zumindest so weit die erweiterte Grundbesitzkürzung eingreift und daher keine Gewerbesteuer anfällt.

Ein weiterer Vorteil der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH ist die höhere Gebäudeabschreibung (AfA). Die größte steuerliche Wirkung entfaltet die GmbH, wenn die Gewinne aus den Mieteinnahmen nicht ausgeschüttet, sondern thesauriert bzw. reinvestiert werden.

c. Immobilien-Familienstiftung

Eine interessante Alternative zur Strukturierung von Immobilien in Gesellschaften ist die Immobilien-Familienstiftung. Die Familienstiftung dient satzungsgemäß den Interessen einer Familie und der Stifter überträgt das Immobilienvermögen an die Stiftung. Der Stifter, seine Angehörigen und deren Nachfahren können dann zum Beispiel Wohnimmobilien im Stiftungsvermögen selbst nutzen oder erhalten einen Teil der Erträge vermieteter Wohn- oder Gewerbeobjekte.

Auch bei der Immobilien-Familienstiftung gilt auf der Ertragsseite die niedrige Steuerbelastung von 15 Prozent Körperschaftsteuer zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag. Anders als die Immobilien-GmbH ist die Stiftung aber nicht qua Rechtsform gewerblich, sodass auch in den Fällen keine Gewerbesteuer anfällt, in denen die Voraussetzungen der erweiterten Grundbesitzkürzung nicht vorliegen.

Da die Stiftung niemanden gehört und auch keine Gesellschafter kennt, ist das Immobilienvermögen in der Stiftung auch sicher vor dem Zugriff Dritter bei Insolvenz, Scheidung, Erbfall etc.

d. Optionsmodell für Immobiliengesellschaften

Seit dem Veranlagungszeitraum 2022 haben auch Personengesellschaften wie die KG oder OHG die Möglichkeit, ihre laufende Besteuerung auf Basis der Körperschaftsteuer zu versteuern (Optionsmodell). Das ist regelmäßig günstiger als der individuelle Einkommensteuersatz, der für Gesellschafter von Personengesellschaften aufgrund des "Transparenzprinzips" gilt.

Auch hier kann dann der durch die niedrigere Steuerbelastung entstehende Liquiditätsvorteil verwendet werden, um schnell Eigenkapital für weitere Investitionen aufzubauen. Ob sich die fiktive steuerliche Behandlung als GmbH für die jeweilige Personengesellschaft unter dem Strich lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

4. Wohnungsunternehmen - steuerfrei bei Erbschaft und Schenkung

Sehr große Immobilienvermögen mit professioneller eigener Verwaltung können sogar in den Genuss der umfassenden Steuererleichterungen für Betriebsvermögen bei Erbschaften und Schenkungen kommen, wenn sie als "Wohnungsunternehmen" zum begünstigten Vermögen gemäß § 13b ErbStG gehören. Voraussetzung ist, dass die Immobilien zu einem Unternehmen gehören, dessen Hauptzweck die Vermietung von eigenen Wohnungen besteht und ein entsprechender wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb besteht.

Die Finanzverwaltung ging ursprünglich davon aus, dass man erst bei mindestens 300 vermieteten Wohnungen von einem Wohnungsunternehmen sprechen könne. Der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 24.10.2017, Az II R 44/15) entschied jedoch, dass es nicht auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen, sondern vielmehr auf das Angebot von Zusatzleistungen über die Vermietung hinaus ankomme. Ausführliche Informationen zur Steuerbefreiung für Wohnungsunternehmen finden Sie auf unserer Themenseite:

5. Hamburg, Berlin, München, Frankfurt, Köln und bundesweit – unsere Steuerberater für Ihr Grundeigentum

Die Fachanwälte und Steuerberater für Immobilien von ROSE & PARTNER stehen Ihnen an den Kanzleistandorten Hamburg, Berlin, München, Frankfurt und Köln vor Ort zur Verfügung. Darüber hinaus beraten und vertreten wir Sie selbstverständlich überall – unabhängig von Ihrem Wohnsitz im In- und Ausland hinsichtlich Ihrer in Deutschland belegenen Immobilien.

Auch bei Auslandsimmobilien stehen wir Ihnen selbstverständlich bei Besteuerung in Deutschland zur Verfügung. Aufgrund unserer internationalen Ausrichtung im Rechtsbereich mit Schwerpunkten auf ausgewählten Ländern wie Frankreich oder Italien bieten wir Ihnen auch Kompetenz im ausländischen Immobilienrecht.

6. FAQ Steuerberatung Immobilien

Schnelle Antworten auf häufige Fragen