Grunderwerbsteuer bei der Schenkung von Immobilien

Grundsätzliche Befreiung mit wichtigen Ausnahmen

Häuser, Wohnungen, Gewerbeobjekte und andere Immobilien werden häufig verschenkt – zum Beispiel im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge. Steuerlich liegt der Fokus bei solchen unentgeltlichen Übertragungen auf der Schenkungsteuer. Allerdings sollte auch die Grunderwerbsteuer im Vorfeld der Transaktion beachtet werden. Zwar enthält das Gesetz eine grundsätzliche Befreiung der Immobilienschenkung von der Grunderwerbsteuer. Von dieser Regel gibt es jedoch einige relevante Ausnahmen, die man kennen sollte.

1. Grundsatz: Keine Grunderwerbsteuer bei der Schenkung von Immobilien

Im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sind die Erwerbsvorgänge aufgeführt, die der Grunderwerbsteuer unterliegen bzw. von ihr befreit sind. Die Befreiungen sind in § 3 GrEStG aufgezählt. Dort findet sich auch die steuerliche Verschonung von Schenkungen:

Hierdurch vermeidet das Steuerrecht, dass eine unentgeltliche  Immobilienübertragung sowohl der Schenkungsteuer als auch der Grunderwerbsteuer unterliegt.

2. Gemischte Schenkung = Gemischte Steuern

Enthält eine Grundstücksübertragung sowohl Elemente eines Kaufs als auch einer Schenkung, unterliegen solche Vorgänge regelmäßig sowohl der Schenkungsteuer als auch der Grunderwerbsteuer.

3. Grunderwerbsteuer bei Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs oder sonstiger Auflagen

Besonders wichtig ist die Regelung in § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG. Danach unterliegen Schenkungen unter einer Auflage der Besteuerung hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind. Praxisrelevant ist hier vor allem der Nießbrauchsvorbehalt des Schenkers. Dieser mindert den Wert der Schenkung und damit die Schenkungsteuer. Im Gegenzug unterliegt dieser Teil dann aber der Grunderwerbsteuer, wenn nicht eine andere Steuerbefreiung wie z.B. für Übertragungen an Kinder oder Ehegatten greift.

Das gilt auch für andere Auflagen, wie etwa ein Wohnrecht oder eine lebenslange Rente. All diese Rechte des Beschenkten müssen kapitalisiert werden. Das erfolgt anhand ihres Jahreswertes (also zum Beispiel die Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten) multipliziert mit einem Faktor, der sich aus statistischen Lebenserwartung sowie Zins- und Zinseszinseffekten ergibt. Die amtliche Tabelle des BMF zu diesen Vervielfältigern für das Jahr 2022 finden Sie hier: Anlage zu § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG.

Der so ermittelte Kapitalwert des Rechts unterliegt dann als Wert der Gegenleistung der Grunderwerbsteuer. Die Differenz zwischen Immobilienwert und Kapitalwert unterliegt der Schenkungsteuer und ist daher von der Grunderwerbsteuer befreit. Wie man mit dem Nießbrauchsvorbehalt die Schenkungssteuer mindert und was Sie sonst noch zur Schenkungssteuer im Zusammenhang mit der Übertragung von Grundbesitz wissen müssen, finden Sie auf unserer großen Themenseite:

4. Grunderwerbsteuer bei Immobilien im Gesellschaftsvermögen

Gerade größere Immobilienvermögen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte etc. werden häufig im Gesellschaftsvermögen gehalten. Das bringt eine Reihe rechtlicher und steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten. Grundbesitz wechselt dann nicht in Form einer Immobilienschenkung den Eigentümer. Vielmehr werden Anteile an der Gesellschaft (meist GbR, KG oder GmbH) unentgeltlich übertragen.

Die grunderwerbsteuerlichen Auswirkungen sind bei solchen Anteilsübertragungen sorgfältig zu prüfen. Hier kann in unterschiedlichen Sachverhaltskonstellationen Grunderwerbsteuer entstehen. So kann beispielsweise sogar bei Übertragungen von Anteilen an einer Immobilien-GmbH innerhalb der Familie Grunderwerbsteuer entstehen, wenn nicht die erforderlichen Haltefristen und Beteiligungsgrenzen eingehalten werden. Ausführliche Informationen zu diesem Komplex finden Sie auf unserer Themenseite zur Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf durch sogenannten Share Deal:

Die Verschiebung von Anteilen einer Immobiliengesellschaft erfolgt häufig sukzessive. Wird dann bei einer Transaktion insgesamt die 90 Prozent-Schwelle überschritten, fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer für das komplette Immobilienvermögen in der Gesellschaft an.

5. Persönliche Grunderwerbsteuer-Befreiung für nahe Familienangehörige

Bei der Betrachtung, in welchen Fällen bei der Schenkung von Immobilien ausnahmsweise Grunderwerbsteuer anfällt, ist zu beachten, dass § 3 GrEStG in Nr. 4 bis 6 noch umfassende Befreiungen für Familienangehörige enthält. Diese Befreiungen greifen auch, wenn keine steuerfreie Schenkung angenommen wird. Von der Grunderwerbsteuer befreit sind danach Grundstückserwerbe durch

• den Ehegatten,
• den Ex-Gatten (im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung) und
• Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (Kinder, Enkel, Stiefkinder).

Insoweit begünstigt hier das Grunderwerbsteuerrecht die gleichen Personen, die auch bei der Schenkungsteuer von hohen Freibeträgen und niedrigen Steuersätzen profitieren. Andere Verwandte, wie Geschwister, Neffen oder Nichten finden dagegen bei den Grunderwerbsteuerbefreiungen keine Berücksichtigung und müssen auch bei der Schenkungsteuer niedrige Freibeträge (20.000 Euro) und hohe Steuersätze (15 % bis 43 %) hinnehmen.

6. FAQ Grunderwerbsteuer bei Immobilien