Schenkungsteuer bei Immobilien

Gestaltungsmöglichkeiten, Bewertung, Steuererklärung

Wird Vermögen verschenkt, handelt es sich häufig um Häuser, Wohnungen, unbebaute Grundstücke, Gewerbeimmobilien oder anderen Grundbesitz. Diese unentgeltlichen Übertragungen bergen steuerliche Chancen und Risiken. In diesem Beitrag verraten Ihnen unsere Steuerberater und Fachanwälte für Steuerrecht, wie Sie Schenkungssteuer durch Gestaltung vermeiden können, wie Immobilien bewertet werden, welche Vergünstigungen es gibt und was sonst noch wichtig ist beim Thema Schenkungssteuer und Immobilien.

1. Schenkung von Immobilien – ein Überblick

Das Verschenken von Grundeigentum löst regelmäßig Schenkungssteuer aus. In weiten Teilen entspricht die Schenkungssteuer dabei der Erbschaftsteuer. Beide sind im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) und im Bewertungsgesetz (BewG) geregelt. Der Steuerwert soll dabei dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen und zunächst durch standardisierte Bewertungsverfahren ermittelt werden. Besondere Steuerbefreiungen gibt es für die lebzeitige Übertragung des Familienheims an den Ehegatten. Bei großen Wohnungsunternehmen oder Grundbesitz im sonstigen Betriebsvermögen ist ebenso eine vollständige Steuerbefreiung möglich.

Im Übrigen gelten die persönlichen Schenkungssteuerfreibeträge, die 500.000 Euro bei Ehegatten und 400.000 Euro bei Kindern erreichen, aber für viele andere Verwandte und familienfremde Personen nur bei 20.000 Euro liegen. Allgemeine Informationen zur Schenkungssteuer, den Freibeträgen und der Steuererklärung finden Sie auf unseren Themenseiten:

Rechtliche Informationen unserer Fachanwälte rund um die Schenkung, den Schenkungsvertrag, die Absicherung des Schenkers durch Nießbrauchs- und Widerrufsrecht etc. sowie alles zur Immobilie in der Erbschaft finden Sie ebenfalls hier auf unserer Website und in unseren Videos auf YouTube ROSE & PARTNER.

2. Die Bewertung von Immobilien für die Schenkungssteuer

Maßgeblich für die Höhe der Schenkungssteuer ist der Steuerwert des Grundbesitzes, den das Finanzamt festsetzt.

a. Bewertungsverfahren

Das heutige Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht hat den Anspruch, dass Vermögenswerte grundsätzlich mit ihrem tatsächlichen Verkehrswert zu versteuern sind. Das Bewertungsgesetz (BewG) sieht die folgenden Verfahren für die Wertermittlung vor:

• Das Vergleichswertverfahren – wenn entsprechende Werte vorliegen – gilt für Eigentumswohnungen, Teileigentum und Familienhäuser. Hier zählt der Vergleich mit den tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
• Für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke gilt das Ertragswertverfahren. Wertbildende Faktoren sind die zu erwartenden Mieteinnahmen, der Bodenrichtwert sowie Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung.
• Beim Sachwertverfahren addiert man den Sachwert mit dem Bodenwert, wobei sich der Gebäudesachwert aus der Grundfläche und den Herstellungskosten ergibt.

b. Nachweis eines niedrigeren Wertes durch Gutachten oder Veräußerung

Es versteht sich von selbst, dass die dargestellten standardisierten Bewertungsverfahren regelmäßig nicht den genauen Marktwert einer Immobilie abbilden können.

Der Beschenkte hat daher grundsätzlich die Möglichkeit, durch ein Sachverständigengutachten einen niedrigeren Immobilienwert darzulegen (§ 198 BewG). Ein erfahrener Steuerberater mit Expertise im Bereich der Schenkungssteuer und Immobilienbewertung sollte wissen, wann sich die Kosten für ein solches Gutachten lohnen.

Ein niedrigerer Immobilienwert kann auch dann angesetzt werden, wenn das Grundstück innerhalb eines Jahres nach der Schenkung verkauft wird und der Kaufpreis unter dem vom Finanzamt ermittelten Steuerwert liegt.

c. Bewertungsabschlag von 10 Prozent für vermietete Wohnimmobilien

§ 13d Absatz 1 ErbStG bestimmt, dass zu Wohnzwecke vermietete Gebäude nur mit 90 Prozent ihres (meist mit Vergleichsverfahren oder Ertragswertverfahren) ermittelten Wertes berücksichtigt werden. Dieser Abschlag von 10 Prozent gilt nur, wenn die Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Schenkung vorgelegen haben.

3. Familienheim steuerfrei an den Ehegatten übertragen

Das Schenkungsteuerrecht enthält in § 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG eine weitreichende Befreiung: Die Schenkung des sogenannten Familienheims unter Ehegatten ist von der Schenkungssteuer ausgenommen. Das gilt ungeachtet des Wertes und der Größe der Immobilie und kann grundsätzlich beliebig oft durchgeführt werden. Hierdurch eröffnet sich ein großes Gestaltungspotenzial für die Steueroptimierung in der Familie. Die Voraussetzungen im Einzelnen:

a. Zuwendung unter lebenden Ehegatten

Es muss sich um eine (grundsätzlich steuerpflichtige) Zuwendung unter Lebenden handeln. Für Zuwendungen von Todes wegen, also Erbschaften oder Vermächtnisse, gibt es eine eigene Befreiung in § 13 Absatz 1 Nr. 4b (Ehegatten) bzw. 4c (Kinder). Begünstigt sind nur Schenkungen unter Ehegatten (und eingetragenen Lebenspartnern). Beabsichtigen die Ehegatten nach einer Trennung im Vorfeld der Scheidung, das Familienheim zu übertragen, ist zu beachten, dass die Steuerbefreiung nur greift, wenn die Ehe bei Vollzug der Schenkung noch nicht rechtskräftig geschieden ist.

b. Familienheim

Unter "Familienheim" versteht das Gesetz ein in Deutschland, der EU oder dem EWR belegenes bebautes Grundstück (im Sinne des § 181 Absatz 1 Nr. 1 bis 5 BewG), in dem eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Das kann sowohl ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Wohnungs- oder Teileigentum und sogar ein Geschäftsgrundstück sein, in dem sich die Wohnung befindet. Befreit ist nur die genutzte Wohneinheit.

Da das Schenkungssteuerrecht auf die Begünstigung des Eigentumserwerbs am "familiären Lebensraum" abzielt, muss es sich bei der Wohnung um den Mittelpunkt des familiären Lebens handeln, also den Hauptwohnsitz der Ehepartner. Für den Zweitwohnsitz oder das Ferienhaus gibt es daher keine Steuerbefreiung.

c. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Im Zeitpunkt der Schenkung muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mit Fortführungsabsicht bestehen. Ob diese Nutzung dann aufgrund eines späteren Entschlusses aufgegeben wird, soll dagegen nicht relevant sein. Lebt das Ehepaar getrennt, stellt sich die Frage, ob man noch von einem Familienheim reden kann. Diese kann man zumindest dann bejahen, wenn dort noch ein Ehepartner mit den gemeinsamen Kindern lebt. Erfolgt der Transfer des Familienheims im Rahmen einer Trennungsvereinbarung oder Scheidungsfolgenvereinbarung, liegt aber wohl keine freigebige Zuwendung vor, sodass gegebenenfalls ertragssteuerliche Erwägungen im Vordergrund stehen.

d. Finanzierung des Baus bzw. Kaufs des Familienheims, Freistellung vom Schuldendienst

Begünstigt ist nicht nur die Übertragung des Eigentums am bestehenden Familienheim. Auch die Bereitstellung von Mitteln für die "Anschaffung" bzw. "Herstellung" eines Familienheims ist unter Ehegatten steuerfrei. Und auch hier muss im Zweifel der Nachweis erbracht werden, dass die Nutzung als Familienheim beabsichtigt ist.

Ebenso von der Schenkungssteuer befreit ist die Freistellung des Ehegatten von den Verpflichtungen aus der Immobilienfinanzierung. Darüber hinaus kann auch die Übernahme von Renovierungskosten erfasst sein.

e. Das Familienheim im Miteigentum und in der vermögensverwaltenden Gesellschaft

Für die Steuerbefreiung kommt es nicht darauf an, ob das Alleineigentum oder Miteigentum an der Immobilie übertragen wird. Praxisrelevant sind beim Familienheim vor allem die Fälle, in denen der Alleineigentümer dem Ehegatten Miteigentum einräumt oder aber der Miteigentümer den anderen Ehegatten zum Alleineigentümer macht.

Vorsicht ist geboten, wenn das Familienheim in einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft wie etwa einer GbR oder KG gehalten wird. Ob die Steuerbefreiung dann für das Familienheim zur Anwendung kommt, wenn etwa ein GbR- oder KG-Anteil übertragen wird und das Gesellschaftsvermögen ausschließlich aus der Familienheim-Immobilie besteht, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden.

4. Nießbrauch vorbehalten und Steuern sparen

Häufig behält sich der Schenker bei der Weitergabe eines Hauses, einer Wohnung oder einer sonstigen Immobilie ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht vor. Diese Gestaltung sichert nicht nur die wirtschaftlichen Interessen des Schenkers ab. Der Beschenkte kann diese Belastung bei der Schenkungssteuererklärung steuermindernd geltend machen.

Dabei wird der Kapitalwert des Nießbrauchs bzw. des Wohnrechts in Abzug gebracht. Dieser richtet sich nach dem Alter und der damit verbundenen statistischen Lebenserwartung des Schenkers und der marktüblichen Miete für die verschenkte Immobilie. Der steuermindernde Effekt des vorbehaltenen Nießbrauchs ist damit umso größer, je früher die Schenkung vorgenommen wird.

5. Die Immobilie im Unternehmen bzw. in der Gesellschaft

Immobilien im Betriebsvermögen werden steuerlich grundsätzlich wie das Unternehmen selbst behandelt. Welche Privilegierung der Beschenkte in Anspruch nehmen kann, hängt insbesondere von der Vermögensstruktur des Unternehmens ab. Dafür ist wiederum maßgeblich, ob die Immobilien im Betrieb zum begünstigten Produktivvermögen gehören oder als sogenanntes Verwaltungsvermögen einzustufen sind.

Auch bei Immobilien im Privatvermögen kann es aus steuerlichen Erwägungen sinnvoll sein, diese in eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft bzw. einen Familienpool einzubringen. Dann kann z.B. die Elterngeneration den Kindern in Höhe ihrer Schenkungsteuerfreibeträge Gesellschaftsanteile übertragen und sich über den Gesellschaftsvertrag und Schenkungsvertrag weiter die alleinige Verfügungsgewalt sichern.

Sonderfall Betriebsaufspaltung: Geht es um die weitreichenden Privilegierungen für Betriebsvermögen, gehören an Dritte zur Nutzung überlassene (vermietete, verpachtete) Grundstücke eigentlich zum Verwaltungsvermögen, das schenkungssteuerlich nicht begünstigt ist. Eine Ausnahme besteht hier jedoch für die Konstellationen der sogenannten Betriebsaufspaltung. Diese ist nicht steuerschädlich, wenn der Schenker sowohl das Besitzunternehmen als auch die Betriebskapitalgesellschaft faktisch beherrscht.

6. Wohnungsunternehmen – große Immobilienvermögen steuerfrei übertragen

Bei größeren privaten Immobilienvermögen mit vermieteten Objekten, zum Beispiel Mehrfamilienhäusern, kann die Einbringung in eine Gesellschaft unter Umständen sogar dazu führen, dass die Privilegien für Betriebsvermögen anzuwenden sind, wenn der Hauptzweck der Gesellschaft die Vermietung der Wohnungen ist und für die Verwaltung ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb notwendig ist. Dann spricht man von einem sogenannten Wohnungsunternehmen. Nur bei so qualifizierten Unternehmen gelten vermietete Immobilien als begünstigtes Betriebsvermögen. Wer die Voraussetzungen erfüllt, kann auf diese Weise auch ein Immobilienvermögen von mehreren Millionen Euro steuerfrei verschenken.

7. Schenkungssteuererklärung für Immobilien

Die Schenkung von Immobilien gehört zu den Vorgängen, die beim Finanzamt gemäß § 30 ErbStG innerhalb von drei Monaten angezeigt werden muss. Die Anzeigepflicht trifft sowohl den Beschenkten als auch den Schenker.

Im Übrigen wird das Finanzamt aber ohnehin von der Schenkung erfahren, soweit Notar und Grundbuchamt involviert sind.

Das Finanzamt wird Sie auffordern, eine Schenkungssteuererklärung abzugeben. Zuständig ist das Finanzamt des Ortes, an dem der Schenker seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat.

Im Rahmen der Schenkungssteuererklärung müssen Sie in den Anlagen zum Grundbesitz zahlreiche Angaben machen. Die Wertermittlung durch das Finanzamt erfolgt dann in einem gesonderten Feststellungsverfahren. Örtlich zuständig für dieses Verfahren ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie belegen ist – also nicht unbedingt das für die Schenkungsteuererklärung zuständige Finanzamt. Am Ende des Verfahrens ergeht ein Schenkungssteuerbescheid. Gegen diesen Bescheid können Sie Einspruch erheben und gegebenenfalls auch beim Finanzgericht klagen.

Unsere erfahrenen Steuerberater und Fachanwälte für Steuerrecht sorgen bei der Schenkungssteuererklärung für eine günstige Bewertung und die Nutzung aller steuerlichen Befreiungen und Vergünstigungen. Im Konflikt mit dem Finanzamt vertreten wir Sie gegenüber den Steuerbehörden - außergerichtlich und gerichtlich.

Wichtige amtliche Vordrucke der Schenkungsteuererklärung für Immobilien:

• Mantelbogen Schenkungsteuererklärung
• Anlage Steuerbefreiung Familienheim
• Anlage vermietete Wohnimmobilien
• Anlage Bedarfswert Grundbesitz

8. Stundung der Schenkungsteuer bei Immobilien

Auch wenn das Finanzamt grundsätzlich davon ausgeht, dass derjenige, der eine Immobilie als Schenkung erhält, die festgesetzte Schenkungsteuer unmittelbar zahlen kann, so gibt es doch die Möglichkeit der Stundung. Diese ergibt sich aus § 28 ErbStG. Der für Immobilien einschlägig Absatz 3 lautet:

"Gehört zum Erwerb begünstigtes Vermögen im Sinne des § 13d Absatz 3, ist dem Erwerber die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahren zu stunden, soweit er die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann. Satz 1 gilt entsprechend, wenn zum Erwerb ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder Wohneigentum gehört, das der Erwerber nach dem Erwerb zu eigenen Wohnzwecken nutzt, längstens für die Dauer der Selbstnutzung. Nach Aufgabe der Selbstnutzung ist die Stundung unter den Voraussetzungen des Satzes 1 weiter zu gewähren. Die Stundung endet in den Fällen der Sätze 1 bis 3, soweit das erworbene Vermögen Gegenstand einer Schenkung im Sinne des § 7 ist. Die §§ 234 und 238 der Abgabenordnung sind anzuwenden; bei Erwerben von Todes wegen erfolgt diese Stundung zinslos. § 222 der Abgabenordnung bleibt unberührt."

Der entsprechende Antrag auf Stundung ist beim zuständigen Finanzamt für Erbschaft- und Schenkungsteuer zu stellen. In dem Antrag muss dargelegt werden, warum die wirtschaftliche Situation eine sofortige Zahlung der Steuer nicht zulässt. Dabei kommt es auf das persönliche Einkommen, das zugewendete und eigene Vermögen sowie Belastungen an. Wird der Antrag negativ beschieden, ist ein Einspruch und gegebenenfalls auch eine Klage vor dem Finanzgericht möglich.

9. FAQ Schenkungssteuer Immobilien

Schnelle Antworten auf häufige Fragen