Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Steuerliche Fallen bei privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG) mit Grundstücken

Sie haben vor, demnächst eine Immobilie zu verkaufen? Unabhängig davon, ob es sich dabei um ein Eigenheim, eine Wertanlage oder ein Feriendomizil handelt, gilt es dabei die sogenannte Spekulationsfrist zu berücksichtigen. Wird in Deutschland eine Immobilie im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, fällt grundsätzlich Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn an.

Wir erklären Ihnen, wie sich trotz Spekulationsfrist eine Immobilie steuerfrei verkaufen lässt und welche Besonderheiten Sie außerdem beachten sollten, um einen steueroptimierten Immobilienverkauf abzuwickeln. 

Was ist die Spekulationssteuer?

Streng genommen handelt es sich bei der Spekulationssteuer nicht um eine eigene Steuer, sondern vielmehr um eine allgemeinsprachliche Bezeichnung der Einkommensteuer im Rahmen privater Veräußerungsgeschäfte. Darunter fällt vor allem der Verkauf von Grundstücken und Immobilien, da Gewinne aus solchen Geschäften gemäß § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 EStG (Einkommensteuergesetz) grundsätzlich steuerpflichtig sind.

Die Spekulationssteuer greift nur bei Immobilien im Privatvermögen. Daher ist vor jeden Verkauf zu prüfen, ob nicht eine Immobilie tatsächlich einem Betriebsvermögen zuzuordnen ist. Dann kann generell nicht steuerfrei veräußert werden.

Wie hoch sind Steuern beim Hausverkauf?

Da es sich bei der Spekulationssteuer lediglich um die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn einer Immobilie handelt, richtet sich die Höhe der Steuerlast nach dem individuellen Einkommensteuertarif. Je nach Wertzuwachs der Immobilie, also der Höhe des erzielten Gewinns, kann sich dieser persönliche Steuersatz jedoch durch den Verkauf erhöhen.

Spekulationssteuer entfällt nicht auf den vollständigen Verkaufserlös, sondern nur auf den reinen Verkaufsgewinn. Dieser ergibt sich aus der Differenz von Anschaffungskosten und Verkaufspreis – abzüglich zusätzlicher Kosten für den Verkauf wie Notar, Makler, Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, etc. Auch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können steuermindernd geltend gemacht werden.

Achtung! Gerne wird bei vermieteten Immobilien vergessen, dass die im Laufe der Zeit geltend gemachte Abschreibung (Afa) von den Anschaffungskosten abzuziehen ist. Mehr zur Abschreibung auf unserer Themenseite zur Abschreibung (Afa)

Sollten Immobilieneigentümer mit der Veräußerung keinen Gewinn erzielen, fällt überhaupt keine Spekulationssteuer an. Werden Verluste erzielt, können diese nur beschränkt mit Einkünften verrechnet werden. Trotzdem kann ein vorgezogener Verkauf mit Verlust innerhalb der zehn-Jahres-Frist sinnvoll sein.

Spekulationsfrist: 10 Jahre - dann bleibt der Immobilienverkauf steuerfrei

Spekulationssteuer fällt regelmäßig dann an, wenn private Immobilieneigentümer ihre Grundstücke oder Immobilien – egal, ob Wohnung, Haus oder unbebautes Grundstück – verkaufen. Besteuert wird der Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie, sodass Einkommensteuer anfällt.

Allerdings fällt Spekulationssteuer nur an, wenn das eigene Haus oder Grundstück innerhalb von zehn Jahren ("Spekulationsfrist"), nachdem es gekauft wurde, wieder verkauft wird. Das ist vor allem der Fall, wenn der Grund für den Immobilienkauf die Spekulation auf eine kurzfristige Wertsteigerung gewesen ist. Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags.

Dagegen fällt grundsätzlich keine Spekulationssteuer an, wenn das Elternhaus, das bereits seit Jahrzehnten in Familienbesitz ist, verkauft wird.

Wann kann man Immobilie steuerfrei verkaufen?

Gewissermaßen lässt sich die potenziell anfallende Spekulationssteuer „umgehen“. Wird der Immobilienverkauf weit im Voraus geplant, lassen bestimmte Umstände berücksichtigen und gegebenenfalls anpassen.

Zunächst ist an die Spekulationsfrist von zehn Jahren anzuknüpfen. Im Idealfall wartet der Eigentümer diese Frist ab und verkauft erst dann, um eine Steuerbefreiung zu erzielen. Entscheidend für den Beginn der Spekulationsfrist ist das Datum der Beurkundung des Immobilienkaufvertrags.

Wer seine Immobilie jedoch innerhalb dieser 10-Jahres-Frist verkauft, muss grundsätzlich Spekulationssteuer zahlen.

ABER: Eine Ausnahme besteht für den Fall, dass die Immobilie innerhalb der letzten drei Jahre vor Verkauf selbst genutzt wurde (sogenannte Eigennutzung bzw. Selbstnutzung). Hat also der Eigentümer selbst die Immobilie in den drei dem Verkauf vorangegangenen Jahren bewohnt, wird der Immobilienverkauf von der Steuer befreit. Die Immobilie muss im Jahr des Verkaufs und den beiden vorherigen Jahren selbst genutzt worden sein. Ebenfalls kann der Immobilieneigentümer sein Kind dort wohnen lassen – vorausgesetzt er ist ihm unterhaltspflichtig und bekommt noch Kindergeld. Auch Ehe- oder Lebenspartner können diesen Zweck der Eigennutzung erfüllen.

Eine Vermietung der Immobilie zählt nicht als Selbstnutzung. Es handelt sich vielmehr um Fremdnutzung. Ist die Immobilie unbefristet vermietet und kommt eine vorübergehende Eigennutzung in den drei dem Verkauf vorangegangenen Jahren nicht in Frage, lässt sich die Spekulationssteuer nur durch einen Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist vermeiden.

Lässt sich die Spekulationsteuer nicht umgehen, dann kann im Einzelfall noch über steuermindernde Strukturierungen der Veräußerung nachgedacht werden.

Im worst case ist die selbstgenutzte Immobilie einem gewerblichen Grundstückshandel zuzurechnen. Dann kann trotz Selbstnutzung die Veräußerung steuerpflichtig sein.

Verkauf von geschenkten und geerbten Grundstücken

Wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen oder geerbt haben, gelten zur Spekulationssteuer im Prinzip keine anderen Regelungen. Die Spekulationsfrist richtet sich in diesen Fällen nicht nach dem Tag des Erbfalls oder der Schenkung, sondern nach dem Datum des Kaufs durch den Erblasser oder Schenker. Sind seit dem Kauf bereits mehr als zehn Jahre verstrichen, ist der Veräußerungsgewinn aus der Immobilie steuerfrei.

Wurde die vererbte Immobilie vom früheren Eigentümer selbst bewohnt, wird Ihnen diese Zeitspanne der Selbstnutzung zugerechnet.

Aber Achtung bei Schenkungen von Immobilien. Nicht jede Immobilie ist wirklich geschenkt. Manche Übertragungen sind in Wahrheit sogenannte gemischte Schenkungen und lösen die Frist für einen steuerfreien verkauf neu aus.

Spekulationssteuer auch bei Ferienwohnungen innerhalb von Deutschland?

Die Beurteilung, ob beim Verkauf eines Ferienhauses Spekulationssteuer anfällt, unterscheidet sich nicht großartig von anderen Immobilien. Auch hier gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Soll die Ferienimmobilie vor Ablauf dieser Frist verkauft werden, hängt eine Besteuerung davon ab, ob die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen Jahren selbst genutzt worden ist. Im Fall einer Eigennutzung entfällt dann auch hier die Spekulationssteuer (BFH, Urteil vom 27. Juni 2017 – IX R 37/16). Gleiches gelte für Zweitwohnungen.

ABER: Der Eigentümer muss die Immobilie tatsächlich als Ferienwohnung oder Zweitwohnung genutzt haben und über den Zeitraum der Eigennutzung bis zum Verkauf keinen einzigen Tag vermieten.

Wurde die Ferienwohnung vermietet, ist eine steuerfreie Veräußerung erst möglich, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist oder man diese in den Letzen drei Jahren ausschließlich selbst genutzt hat.

Steuern beim Verkauf von Immobilien im Ausland

Im Prinzip gilt die zehnjährige Spekulationsfrist mit Ausnahme der Selbstnutzung auch für den Verkauf von Immobilien im Ausland. Allerdings sind zusätzlich die jeweiligen Steuergesetze des jeweiligen Landes zu berücksichtigen. Je nach Ausgestaltung oder Vorhandensein eines Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) kann der Veräußerungsgewinn sowohl in Deutschland als auch im Ausland besteuert werden.

Um hier böse Überraschungen zu vermeiden, sollte man im Vornherein ausgiebig mit den steuerlichen Besonderheiten des jeweiligen Landes auseinandersetzen.

Spekulationsfrist bei Entnahme eines Firmengrundstücks

Bei der Entnahme eines Firmengrundstücks gestaltet sich die Berechnung der Spekulationsfrist etwas anders. In dem Fall stellt die Entnahme des Grundstücks sogleich den Erwerb der Immobilie bzw. des Grundstücks dar. Ab dem Tag der Entnahme beginnt somit die Spekulationsfrist neu zu laufen. Als Anschaffungswert wird der Wert zur Zeit der Entnahme angenommen.

Gleiches gilt, wenn die Entnahme des betrieblichen Grundstücks im Rahmen einer Betriebsaufgabe stattfindet.

Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke - Achtung Steuerfalle!

Besondere steuerliche Risiken birgt der Verkauf landwirtschaftlicher Flächen. Das gilt vor allem für den Verkauf solcher Grundstücke, die früher einmal Betriebsvermögen waren, zum Zeitpunkt des Verkaufs aber bereits seit vielen Jahren verpachtet sind. Die Finanzämter neigen dazu, diese Grundstücke auch dann noch als Betriebsvermögen zu werten, wenn sie vom Eigentümer nie aktiv bewirtschaftet wurden.

Erbschaften und Schenkungen werden von den Finanzämtern oft als „Entnahme“ aus dem Betriebsvermögen gewertet, wodurch Frist des § 23 EStG ausgelöst wird. Das führt zu einer Steuerpflicht, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung bzw. Erbschaft veräußert wird.

Ungewollte steuerliche Folgen können auch dann drohen, wenn die verkaufte landwirtschaftliche Fläche die letzte wesentliche Betriebsgrundlage darstellt und das Finanzamt daher eine Betriebsaufgabe unterstellt, weil der landwirtschaftliche Betrieb dann nicht mehr fortgeführt werden kann. Bei einer solchen Betriebsaufgabe werden sogenannte stille Reserven aufgedeckt, die aufgrund von Wertsteigerungen entstehen und zu versteuern sind.

Auch und gerade beim Verkauf landwirtschaftlicher Immobilien ist die Gefahr des gewerblichen Grundstückshandels zu beachten. Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke verkauft, vermutet das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit. Auch Maßnahmen wie Parzellierung, Erschließung oder Bebauung der Grundstücke kann zu Einstufung als gewerblich führen. Gewinne unterliegen dann der Gewerbesteuer. Außerdem kann eine Umsatzsteuerpflicht entstehen. Diese Risiken können durch die zeitliche Streckung von Verkäufen, der Dokumentation der Absichten und durch professionelle Beratung reduziert werden. 

Spekulationssteuer – was gilt für gewerbliche Immobilienverkäufer?

Wird Ihr Immobilienverkauf aus steuerrechtlicher Perspektive aufgrund der 3-Objekte-Regel als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft, greift die zehnjährige Spekulationsfrist für private Veräußerungsgeschäfte nicht mehr. Der Veräußerungsgewinn ist dann unabhängig von der Haltedauer der Immobilie zu versteuern. Neben der Einkommensteuer fällt dann regelmäßig auch Gewerbesteuer an.

Spekulationssteuer bei der Scheidung

Viele Immobilien werden ungeplant früher als gedacht aufgrund einer Scheidung veräußert. Typischerweise zieht ein Ehegatte nach der Trennung aus und nach der Scheidung wird die Immobilie dann auf einen der Ehegatten übertragen oder an Dritte verkauft. Hier ist die steuerfreie Veräußerung trotz vorheriger Eigennutzung als Familie oft nicht oder nur teilweise möglich. Verheiratete Immobilieneigentümer sollten daher bei drohender Trennung und Scheidung rechtzeitig die steuerlichen Konsequenzen beachten und Maßnahmen zur Vermeidung von Spekulationssteuer treffen.