Steuern sparen bei Immobilien mit dem AfA Step Up

Tipps & Tricks vom Anwalt für Steuerrecht

Sie wollen weniger Steuern auf ihre Mieteinnahmen zahlen? Eine der Möglichkeiten, bei Bestandsimmobilien die Steuerlast effektiv zu reduzieren, ist der sogenannte AfA Step Up (oder auch Immobilien Step Up). Eine Senkung der Steuerlast bedeutet für den Eigentümer automatisch mehr Liquidität, um neue Projekte umsetzen zu können, oder aber eine schnellere Tilgung der Verbindlichkeiten aus dem Erwerb bzw. der Modernisierung ihrer Immobilien zu ermöglichen.

Wir verraten Ihnen, wie Sie Ihre Immobilien im Bestand steueroptimieren und dadurch bereits ab einem Gebäudewert von 650.000 EUR eine ¼ Mio. EUR an Steuern sparen können.

Was ist ein AfA-Step-Up?

Vermietete Immobilien können grundsätzlich über ihre Nutzungsdauer steuerlich abgeschrieben werden. Die Abschreibung (AfA) reduziert die zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder – im Falle einer gewerblichen Vermietung – den Gewinn. Viele durch unsere Kanzlei betreute Immobilieninvestoren und Familien sind bereits seit vielen Jahren – manchmal sogar generationsübergreifend – Vermieter.

Aus steuerlicher Perspektive ergibt sich bei einem bereits generationsübergreifenden Immobilienbesitz aus zweierlei Gründen Optimierungsbedarf:

1. Meistens erfolgt die Abschreibung noch zu historischen Anschaffungswerten, die gemessen am heutigen Wert der Immobilie viel geringer ausfallen
2. In einigen Fällen ist die gesetzliche Restnutzungsdauer der Immobilie sogar bereits abgelaufen, sodass überhaupt keine AfA mehr als Werbungskosten oder Betriebsausgaben angesetzt werden können

Das AfA-Potenzial wird optimal ausgeschöpft, wenn die AfA-Bemessungsgrundlage auf den aktuellen Verkehrswert der Immobilie angeglichen wird. Ein solches Vorgehen lässt die gesetzliche Restnutzungsdauer der Immobilie wieder neu aufleben. In der Folge profitieren Sie als Eigentümer vom neu gewonnenen bzw. gestiegenen Abschreibungspotenzial.

Wie erfolgt der AfA-Step-Up?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen AfA-Step-Up durchzuführen. Dabei kann dieser durch eine Übertragung

• innerhalb der Familie oder
• auf eine weiterhin voll durch den bisherigen Eigentümer kontrollierte Einheit (gewerblich oder vermögensverwaltend)

erfolgen. Steuersparende Effekte können bei noch nicht abgeschriebenen Einheiten außerdem auch im Wege eines Wertgutachtens erfolgen.

Welche Immobilien profitieren von einem AfA-Step-Up?

Die gesetzliche Nutzungsdauer einer Immobilie hängt von dessen Baujahr und außerdem davon ab, ob die Vermietung privat oder gewerblich erfolgt. Sie beträgt im Regelfall zwischen 25 und 50 Jahren. Besonders hohes AfA-Potential kann daher bei Immobilien ausgeschöpft werden, die sich seit mehr als 25 bis 50 Jahren im Familienbesitz befinden.

Insbesondere geerbte oder im Rahmen einer Schenkung erworbene Immobilien sind häufig schon vollständig abgeschrieben, da im Erbfall oder bei der Schenkung einer Immobilie die sog. „Fußstapfentheorie“ gilt. Danach tritt der Erbe bzw. der Beschenkte in die Anschaffungskosten und den Anschaffungszeitpunkt des vorherigen Eigentümers ein und führt diese fort. In diesem Zusammenhang kommt es daher besonders häufig vor, dass die gesetzliche Nutzungsdauer der Immobilie bereits abgelaufen ist. Es kann dann grundsätzlich keine AfA mehr geltend gemacht werden. Abhilfe schafft in dieser Situation der zuvor beschriebene AfA Step Up, der u.a. die Restnutzungsdauer einer Immobilie wieder neu aufleben lässt!

Ist ein AfA-Step-UP auch vor Ablauf der gesetzlichen Restnutzungsdauer sinnvoll?

Auch vor Ablauf der 25 bis 50 Jahre kann sich ein AfA-Step-Up lohnen. Je länger das Kaufdatum zurückliegt, desto niedriger war in der Regel der Kaufpreis und desto höher ist das Delta, also der Unterschied, zwischen Anschaffungskosten und Verkehrswert heute. Die AfA-Bemessungsgrundlage richtet sich nach den historischen Anschaffungskosten und gegebenenfalls angefallenen nachträglichen Anschaffungskosten durch Ausbau- oder Renovierungsmaßnahmen – aber nur innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie.

Durch einen AfA Step Up kann die AfA-Bemessungsgrundlage jedoch auf die heutigen Werte hochstuft werde. Es ist allerdings immer abzuwägen, ob der AfA-Step-Up im Einzelfall sinnvoll ist. Denn inzwischen wird bei der Aufteilung der Anschaffungskosten oft ein deutlich höherer Anteil dem Boden – der nicht abgeschrieben wird – zugewiesen und ein prozentual niedrigerer Anteil dem abschreibbaren Gebäude.

Wie hoch ist die Steuerersparnis durch einen AfA Step-Up?

Die Abschreibung wirkt sich steuermindernd aus. Nehmen wir uns zur besseren Veranschaulichung ein praxisnahes Beispiel zur Hand. Eine Familie besitzt ein Mehrfamilienhaus, welches sich bereits seit 1970 im Familienbesitz befindet. Damit wäre das Gebäude heute voll abgeschrieben und eine AfA könnte steuermindernd grundsätzlich nicht mehr angesetzt werden.

Wird nun aber ein AfA-Step-Up durchgeführt, so beträgt schon bei einer Bemessungsgrundlage des Gebäudes von 650.000 EUR die jährliche AfA 13.000 EUR. Bei einem Steuersatz von 42 % ergibt sich daraus eine Steuerersparnis von jährlich 5.460 EUR – ggf. kommen noch Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer dazu (Der Solidaritätszuschlag beträgt zusätzliche 5,5 % auf die Steuerlast und wird ab einem Bruttoeinkommen von 75.000 € bei Einzelveranlagung zusätzlich erhoben). Auf die gesetzliche Nutzungsdauer von 50 Jahren gerechnet sind das stolze 250.000 Euro.

Viele Immobilien eignen sich auch dafür, statt der gesetzlichen AfA (hier in Höhe von 2 %) einen deutlich höheren AfA-Satz gegenüber dem Finanzamt durchsetzen zu können. Dadurch ist noch einmal eine deutlich schnellere Reduzierung der Steuerlast möglich.

Im Fall unserer Beispielimmobilie ist jährlich sogar eine Steuerersparnis in fünfstelliger Höhe möglich – vorausgesetzt, es wurden zwischenzeitlich keine wesentlichen Modernisierungen an der Immobilie vorgenommen.

AfA Step Up bei Immobilien im Unternehmensvermögen

Bei Unternehmen, die Immobilien im Betriebsvermögen halten, ist ein AfA Step Up in der Regel nicht steuerneutral möglich. Hier ist zu überlegen, ob nicht eine andere Struktur für die Immobilie gefunden werden kann.

Zum einen stellt sich die Frage, ob die Immobilien nicht aus dem eigentlichen Kernunternehmen herausgelöst werden können, um damit einerseits die laufende Steuerlast auf die Mieteinnahmen deutlich zu reduzieren und die Immobilie andererseits aus dem Haftungsverbund (Stichwort Asset Protection) herauszulösen. Als „Nebeneffekt“ kann dabei auch eine neue AfA-Bemessungsgrundlage geschaffen werden.

Diese Gestaltungen sind immer für den konkreten Einzelfall zu durchdenken. In den meisten Fällen lohnen sie sich aber!

AfA Step Up und Vermögensnachfolge

Familien, die von unserer Kanzlei beraten werden, profitieren dabei von einer sich ergänzenden immobilienrechtlichen Beratung sowohl im Bereich AfA-Step Up als auch hinsichtlich der Gestaltung der Generationsnachfolge. Denn die Optimierung der Besteuerung der Mieteinnahmen ist das eine – eine sorgfältige, abgesicherte und frühzeitige Übertragung auf die Nachfolgegeneration bewahrt die Familie auf der anderen Seite vor einem hohen Steuerabfluss durch die Erbschaftsteuer und schützt damit hart erarbeitetes Familienvermögen.

Wie Sie sehen, ist das Thema Steuersparen bei Immobilien ein vielschichtiges Thema. Wir glauben, dass es sinnvoll ist, sich mit der langfristigen Strategie zum Vermögensaufbau einmal vertieft zu beschäftigen. Wir beraten Sie auch anlassbezogen zur Strukturierung Ihres Immobilienvermögens, Sie müssen nicht Mandant sein oder gar Ihren Steuerberater wechseln.

Unsere Kollegen, Fachanwälte für Steuerrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Erbrecht und Familienrecht beraten Sie gerne beim strukturierten Vermögensaufbau mit Immobilien und deren Weitergabe innerhalb der Familie.