AfA – Abschreibung für Immobilien bzw. Gebäude

Steuerreduzierung für Vermieter und gewerbliche Immobiliennutzer

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) wirkt sich bei den Einkünften aus Vermietung oder auch auf den Gewinn aus einem Gewerbebetrieb direkt steuermindernd aus – ohne gleichzeitigen Liquiditätsabfluss. Dies gilt auch für Immobilien, die steuerfrei nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) veräußert werden können. Bei Immobilien, die innerhalb der 10-Jahresfrist oder aus dem Vermögen eines Gewerbebetriebs – zum Beispiel bei Anlage über eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH veräußert werden, hat die Abschreibung (AfA) dagegen nur eine steuerverzögernde Wirkung. Die über die Jahre geltend gemachte Abschreibung mindert die vom Veräußerungserlös abziehbaren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie.

Im folgenden Beitrag lernen Sie die AfA und ihre Nutzungsmöglichkeiten kennen.

Was ist Abschreibung (AfA) bei Immobilien?

AfA steht für "Absetzung für Abnutzung" und ermöglicht die steuerliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts auf eine mehrjährige gewöhnliche Nutzungsdauer (§ 7 EStG).

Die Abschreibung bei Immobilien (§ 7 Absatz 4 EStG) soll grundsätzlich die begrenzte Nutzungsdauer einer Immobilie nachvollziehen. Deshalb kann sie nur auf den Gebäudeteil geltend gemacht werden, nicht aber auf den Grundstücksanteil, da sich ein Grundstück nicht abnutzt.

Die AfA kann nur bei Immobilien im Anlagevermögen in Anspruch genommen werden. Bei gewerblichen Grundstückshändlern oder bei Fix und Flip-Geschäften sind die Immobilien dem Umlaufvermögen (Vermögen, das zur Veräußerung bestimmt ist) zugeordnet, für das Umlaufvermögen kann keine Abschreibung geltend gemacht werden. Grundsätzlich ist die Abschreibung (AfA) bei Immobilien gleichmäßig auf die Gesamtnutzungsdauer zu verteilen (lineare AfA).

Wie hoch ist die Abschreibung bei Immobilien?

Mit 2 % pro Jahr abzuschreiben sind in der Regel Gebäude im Privatvermögen, Gebäude eines Betriebsvermögens, die Wohnzwecken dienen und Gebäude des Betriebsvermögens, die nicht Wohnzwecken dienen, bei denen der Bauantrag vor dem 01.04.1985 gestellt wurde. Sofern das Gebäude vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurde, beträgt der AfA-Satz 2,5 %.

Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, sind mit einem erhöhten Afa-Satz von 3 % abzuschreiben. Für nicht zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden gilt im Betriebsvermögen, wie zum Beispiel bei der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH, ein höherer Abschreibungssatz von 3 %. Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH kann für den Immobilieninvestor aufgrund der sehr geringen laufenden Besteuerungsquote von nur 15,825 % interessant sein.

Auf die Sonderformen der Abschreibung bei Immobilien, die Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnneubaus (§ 7b EStG) und die Denkmal-AfA gehen wir weiter unten ein.

Was ist bei der Kaufpreisaufteilung zu beachten?

Beim Kauf der Immobilie werden die Weichen für die zukünftige Abschreibungshöhe gestellt. Der Kaufpreis muss aufgeteilt werden auf den Grund und Boden und auf das Gebäude.

Die Finanzämter wenden dabei ein vom Bundesministerium für Finanzen veröffentlichtes Excel-Tool zur Kaufpreisaufteilung an. Dieses führt bei vielen Immobilien zu niedrigen Bemessungsgrundlagen für die Abschreibung (AfA). Gerade bei Immobilien, die langfristig im Bestand gehalten werden sollen, lohnt sich daher regelmäßig der Aufwand für eine eigenständige Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage.

Hier bietet sich auch der "kleine AfA-Step-Up" an. Auch bei Bestandsgebäuden – ob Privat- oder Betriebsvermögen – kann ich vielen Fällen eine höher jährliche AfA erreicht werden.

Wie wirken sich Sanierungen auf die Abschreibung aus?

Als Immobilieneigentümer sollte ferner - im Regelfall - vermieden werden, dass Kosten für die Sanierung einer Immobilie den Anschaffungskosten zugerechnet werden.

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, gehören zu den (anschaffungsnahen) Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes - nicht des Gesamtkaufpreises - übersteigen. Als Folge davon ist kein Sofortabzug der Aufwendungen, sondern lediglich die Berücksichtigung über die entsprechende Gebäudeabschreibung möglich.

Sind nach Erwerb größere Sanierungsarbeiten geplant, sollten diese möglichst vor Anschaffung getätigt werden. Generell gilt, dass die 15 %-Grenze und die Berechnung nicht so einfach ist, wie die Regelung dies vermuten lässt. Das fängt schon dabei an, dass nachträglich Anschaffungskosten auch dann vorliegen können, wenn die 15 %-Grenze nicht überschritten ist und hört auf bei der Auslegung des Gebäudebegriffes.

Was ist ein AfA-Step Up?

Durch die Entwicklung der Immobilienpreise oder bei Immobilien, die schon sehr lange im Eigentum (bei Wohnimmobilien 50 Jahre) sind und daher teilweise eine Abschreibung gar nicht mehr geltend gemacht werden kann, kann über eine Hebung der Bemessungsgrundlage (AfA-Step Up) nachgedacht werden.

Ob ein AfA-Step Up sinnvoll ist, muss im Wege einer sorgfältigen Gesamtabwägung ermittelt werden.

Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnneubaus

Seit 2023 können Neubauprojekte wieder verbessert abgeschrieben werden – soweit sie bestimmte (Energie-)Effizienzvorgaben erfüllen. Auf Antrag können neue Mietwohnungen zusätzlich zur regulären Abschreibung von 3 Prozent mit einem AfA-Satz von bis zu 5 Prozent im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei darauffolgenden Jahren, abgeschrieben werden. Die sonst übliche zeitanteilige Aufteilung der AfA entfällt.

Neue Wohnungen können entstehen durch den:

1. Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern,
2. Den Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbesondere Dachgeschossausbauten, aber auch Teilung von Wohnflächen, Umwidmung gewerblicher Flächen) oder
3. Die Aufstockung oder den Anbau auf oder an einem bestehenden Gebäude (mit Flächenerweiterung)

Weitere Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist die entgeltliche Überlassung zu fremden Wohnzwecken. Eine Wohnung dient nicht den nach § 7b EStG erforderlichen Wohnzwecken, wenn diese zur vorübergehenden Beherbergung bestimmt ist (Ferienwohnungen, Serviced Apartments).

Zusätzlich ist eine Baukostenobergrenze zu beachten. Die Sonderabschreibung ist nur zulässig, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht mehr als 4.800 Euro/qm Wohnfläche bezogen auf das Gebäude betragen. Sind diese höher, dann kann die Sonderabschreibung nicht in Anspruch genommen werden. Der förderfähige Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten wird allerdings wieder auf max. 2.500 € je qm Wohnfläche begrenzt.  Somit wird durch § 7b EStG ggf. lediglich ein Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich begünstigt. Neben der Sonder-AfA ist die reguläre AfA nach § 7 Absatz 4 EStG zu gewähren.

Die geförderte Wohnung muss in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies durch Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird.

In zeitlicher Hinsicht gilt, dass die Sonderabschreibung nur in Anspruch genommen werden kann, wenn der Bauantrag oder die Bauanzeige (wenn keine Baugenehmigung erforderlich ist) im Zeitraum 31.12.2022 bis vor dem 01.01.2027 fertiggestellt war bzw. wird.

Vorsicht! Im Jahr der Anschaffung und die folgenden neun Jahre ist über eine gesonderte Erklärung zu den Nutzungsvoraussetzungen zu bestätigen, dass die Wohnung weiterhin entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird. Bei einer Veräußerung – die nicht der Einkommens-  oder Körperschaftsteuer unterliegen, wird die Sonderabschreibung verzinslich zurückgefordert. Das auch dann, wenn der Käufer weiter entgeltlich vermietet.

Denkmal-AfA

Denkmaleigentümer bekommen die höheren Kosten ihrer Immobilie besonders zu spüren, denn Nutzung und Erhalt von Baudenkmälern verlangen ihnen besondere finanzielle Lasten ab. Der Gesetzgeber hat als Ausgleich und als Anreiz – hier ein klassisches Beispiel für die Steuerungsfunktion des Steuerrechts – die Denkmal-Abschreibung nach §§ 7i, 10f, 10g, 11b Einkommensteuergesetz (EStG) geschaffen.

Bei der Denkmal-AfA können während der ersten 7 Jahre bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren bis zu 7 % der Kosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, abgesetzt werden.

Der Erwerber muss mit denkmalbedingten Zusatzkosten an seinem Objekt belastet sein, weshalb der Grundsatz gilt: „Erst kaufen, dann renovieren.“  Das ist insbesondere beim Kauf von einem Projektentwickler zu beachten.

Große Ausnahme: Abschreibung (AfA) bei selbstgenutzter Immobilie. Da die Verpflichtungen und Beschränkungen des Denkmalschutzes auch bei eigengenutzten Wohnimmobilien gelten, erlaubt der Gesetzgeber die Abschreibung von 9 % über zehn Jahre wie Sonderausgaben abzuziehen.

AfA bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen

Modernisierungskosten von Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen können nach § 7h EStG im Jahr der Modernisierung oder Instandhaltung und in den folgenden sieben Jahren mit jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % abgesetzt werden.

Die erhöhte AfA nach § 7h EStG setzt das Vorliegen einer objektbezogenen Bescheinigung der zuständigen Gemeinde, die das Sanierungsgebiet und den städtebaulichen Entwicklungsbereich ausgewiesen hat, voraus. Achtung, hier gelten strenge Voraussetzungen an die Bescheinigung.

FAQ AfA Immobilien

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