Optionsmodell für Personen-Immobiliengesellschaften

15,825 Prozent Steuerbelastung bei Immobilieninvestitionen mit einer OHG, KG bzw. GmbH & Co. KG

Ab dem Veranlagungszeitraum 2022 besteht mit der sogenannten Optionsbesteuerung eine tolle Gestaltungsform für den Erwerb, das Halten und die Weitergabe von Immobilien. Mit einer Immobilien-Personengesellschaft kann dadurch die laufende Besteuerung von Mieteinkünften auf nur 15,825 Prozent reduziert, und damit der Besteuerung bei Kapitalgesellschaften gleichgestellt werden. In diesem Beitrag beschreiben unsere Fachanwälte für Steuerrecht und Steuerberater, wie Sie diese steuerliche Gestaltung nutzen können.

Übersicht über die Möglichkeiten zur Immobilieninvestition

Immobilieninvestoren stehen grundsätzlich folgende sechs Optionen zur Strukturierung ihrer Investition in Immobilien zur Verfügung.

1. Privateigentum als sog. Bruchteilseigentümer,
2. die vermögensverwaltende Personengesellschaft (das ist die GbR, KG, die entprägte GmbH & Co KG)
3. die gewerbliche Immobilien-Personengesellschaft (zum Beispiel die gewerblich geprägte GmbH & Co KG) 
4. die vermögensverwaltende GmbH,
5. die Immobilien-Familienstiftung
6. die Familiengenossenschaft

Im Folgenden soll es um die Investition über eine Personengesellschaft gehen.

Immobilien-Investition über eine Personengesellschaft

Bei Personengesellschaften wie der KG oder OHG gilt steuerlich das sogenannte Transparenzprinzip. Gesellschaftern wird für Zwecke der Einkommensbesteuerung der Gewinnanteil zugerechnet und damit faktisch der Investition als Privatperson gleichgestellt. Damit wird das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung mit dem individuellen Einkommensteuersatz zwischen 0 % bis 45 % besteuert. Je nach Einkommen zusätzlich auch mit Solidaritätszuschlag darauf und bei Mitgliedschaft in einer Kirche auch noch Kirchensteuer.

Optionsbesteuerung bei Personengesellschaften

Ab dem Veranlagungszeitraum 2022 ist durch die sogenannte Optionsbesteuerung eine völlig neue Besteuerungsoption für Personengesellschaften geschaffen worden. Im Prinzip kann durch einfachen Antrag die Personengesellschaft steuerlich einer Kapitalgesellschaft, also zum Beispiel der GmbH, gleichgestellt werden.

Kapitalgesellschaften und ihre Gesellschafter werden nach dem sogenannten Trennungsprinzip besteuert, wonach die Steuer auf Ebene der Gesellschaft von der beim Gesellschafter bei Gewinnausschüttung getrennt betrachtet werden muss. Auf Ebene der Kapitalgesellschaft unterliegen die Einkünfte aus der Vermietung der Körperschaftsteuer von 15 % und Solidaritätszuschlag von 5,5 % darauf.

Grundsätzlich fällt zusätzlich Gewerbesteuer an. Die Gewerbesteuer kann aber unter den Voraussetzungen der sog. erweiterten Grundbesitzkürzung entfallen. Damit ergibt sich eine unschlagbar niedrige Besteuerung der Mieterträge von nur 15,825 % auf Ebene der Kapitalgesellschaft.

Aber auch nach Ausschüttung aus der Kapitalgesellschaft ergibt sich eine niedrigere Steuerquote als im Spitzensteuersatz. Diese niedrigere Besteuerung von Mieteinkünften kann jetzt auch durch die Immobilien. Personengesellschaft erreicht werden.  

Schnelle Tilgung oder Eigenkapitalaufbau

Der erhebliche Liquiditätsvorteil durch die niedrigere laufende Steuerbelastung kann verwendet werden, um Eigenkapital für weitere Immobilienprojekte schnell anzusparen oder schlicht auch für eine schnellere Tilgung der aufgenommenen Fremdfinanzierung.

Die niedrige Besteuerung ermöglicht eine schnellere Skalierung der Immobilieninvestments bzw. der Reduzierung der Risiken aus hohen Darlehensverbindlichkeiten.

Die Voraussetzungen für die Optionsbesteuerung

Die niedrige laufende Besteuerung kann für die qualifizierende immobilienverwaltende Personengesellschaft durch einfachen Antrag beim Finanzamt erreicht werden.

Die Personengesellschaft wird dann ertragssteuerlich wie eine fiktive GmbH behandelt. Fiktiv, weil gerade kein echter zivil- und gesellschaftsrechtlicher Formwechsel erfolgt, daher braucht man für den Wechsel auch keinen Notar mit den damit verbundenen Notarkosten.

Worauf muss bei der Nutzung des Optionsmodells geachtet werden?

Wer den Antrag auf Optionsbesteuerung stellt, sollte im Vorfeld unbedingt eine umfassende steuerliche und rechtliche Prüfung vornehmen. So kann durch die Optionsbesteuerung etwa Grunderwerbsteuer ausgelöst werden.

Auch sind nicht alle Immobilien gleichermaßen für die optierende Personengesellschaft geeignet. Überblicksmäßig sind besonders geeignet alle Immobilien mit einem laufend ordentlichen Überschuss, also Immobilien mit einer hohen Anfangsrendite auf Grund Lagebenachteiligung, risikobehaftete Immobilien – hier insbesondere Gewerbeobjekte.

Die optierende Immobilienpersonengesellschaft ist besonders wirkungsvoll, wenn die Mieteinnahmen nicht für private Ausgaben benötigt werden, also thesauriert werden.

Zu beachten ist außerdem der höhere Beratungsaufwand. Die Steuererklärung ist aufwendiger, generell sind die Strukturkosten etwas höher als bei Direktanlage oder bei Investition über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft.

Praxistipps unserer Experten für die Immobilienbesteuerung

Auch wenn Sie sich jetzt nicht vorstellen können, in eine optierende Personengesellschaft zu investieren, dann lassen Sie uns als Tipp aus der Praxis das Folgende Ihnen mitgeben.

• Halten Sie sich strategisch vor jeder Immobilieninvestition alle Optionen offen. Je flexibler die Struktur, desto besser.
• Vielleicht möchten Sie vor dem Hintergrund der derzeit noch bestehenden Möglichkeit, eine Immobilie im Privatvermögen zehn Jahre nach Erwerb steuerfrei veräußern zu können, noch nicht gewerbliches Vermögen begründen, dann stellen Sie doch zumindest die Weichen für die Zukunft.
• Wer heute Immobilien über eine Kommanditgesellschaft erwirbt, hat nicht nur für die laufende Besteuerung bei Abschaffung des § 23 EStG für vermietetes Privatvermögen die Flexibilität zur Optionsversteuerung zu wechseln, sondern hat auch für zukünftige Übertragungen innerhalb der Familie schon die Voraussetzungen geschaffen, leicht im Wege einer Familiengesellschaft – je nach Ausgestaltung des KG-Vertrages und Schenkungsvertrages ohne Notarkosten – Immobilien übertragen.