Gewerblicher Grundstückshandel
3-Objekte-Grenze und sonstige steuerliche Fragestellungen
Immobilientransaktionen können auch bei Privatpersonen zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels führen und entsprechende steuerliche Folgen auslösen. Was Sie darüber wissen müssen, finden Sie auf dieser Seite.
Als Kanzlei für Steuerrecht und Immobilienrecht beraten wir bundesweit Investoren und Privatleute in allen rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen der Immobilienwirtschaft.
Leistungen unserer Steuerberater für Immobilien
Unsere Steuer- und Immobilienexperten beraten bundesweit vermögende Privatpersonen und Unternehmer in allen Fragen rund um die Besteuerung von Grundbesitz. Die Immobilien-Steuerberater und Fachanwälte für Steuerrecht von ROSE & PARTNER arbeiten dabei Hand in Hand mit unseren Fachanwälten für Erbrecht und Gesellschaftsrecht sowie unseren Immobilien-Rechtsanwälten zusammen. Diese Teams stehen Ihnen an unseren Standorten Hamburg, Berlin, München, Frankfurt und Köln zur Verfügung. Schwerpunkte der Beratung in Zusammenhang mit gewerblichem Immobilienhandel sind:
- Steuerliche Beratung zu Fragen der 3-Objekt-Grenze
- Begleitung von Einspruch beim Finanzamt und Klagen vor dem Finanzgericht
- Steuerliche Gutachten zu Fragen der 3-Objekt-Grenze
- Einholung von verbindlichen Auskünften zur 3-Objekt-Grenze
- Rechtliche Beratung bei gewerblichen Immobilientransaktionen
- Prüfung von Immobilienkaufvertrag bzw. Grundstückskaufvertrag
Für eine unverbindliche Anfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular am Ende dieser Seite.
Ab wann liegt gewerblicher Grundstückshandel vor?
Veräußern Privatpersonen Immobilien oder Grundstücke, so ist zu prüfen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt oder die Veräußerungen im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung erfolgt. Wesentlich für die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und privater Vermögensverwaltung sind dabei die Dauer der Nutzung vor Veräußerung und die Zahl der veräußerten Objekte.
Als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt die Überschreitung der 3-Objekt-Grenze.
Die 3-Objekt-Grenze
Wer mehr als drei Immobilien oder Grundstücke, wie zum Beispiel Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, aber auch Garagen oder Bürogebäude etc. innerhalb von fünf Jahren veräußert, wird steuerlich grundsätzlich wie ein Gewerbetreibender behandelt.
Ein gewerblicher Grundstückshandel kann allerdings auch schon ohne Überschreitung der 3-Objekt-Grenze vorliegen, bereits die Veräußerung einer einzigen Immobilie kann ausreichen. Die 3-Objekt-Grenze ist keinesfalls als starre Grenze zu verstehen. Entscheidend ist der Einzelfall.
Problematisch können auch Veräußerungen innerhalb von 5-10 Jahren nach Erwerb sein, hier gilt insbesondere für beruflich mit Immobilien beschäftigte Personen (wie z. B. Architekten, Makler, etc.) ein verschärfter Prüfungsmaßstab.
Rechtsgrundlage im Steuerrecht
Die 3-Objekt-Grenze ist nicht – explizit – in einem Steuergesetz geregelt. Sie hat sich im Laufe der Jahre durch die Rechtsprechung der Finanzgerichte ausgebildet und fußt auf § 15 Einkommensteuergesetz, der die Einkünfte aus Gewerbebetrieb regelt. Nach dieser Norm ist eine selbstständige, nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unter Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr, grundsätzlich ein Gewerbebetrieb, solange die Tätigkeit keine private Vermögensverwaltung ist. Für genau diese Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit sind die Grundsätze der 3-Objekt-Grenze entwickelt worden.
"Objekte" bei der 3-Objekte-Grenze
Objekte im Sinne der 3-Objekt-Grenze können sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke sein. Dabei sind als Zielobjekt nur solche Grundstücke und Immobilien zu berücksichtigen, bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und der Veräußerung besteht. Wie groß oder wie viel eine Immobilie wert ist, spielt dagegen keinerlei Rolle. Auch ein Bürogebäude mit einem Wert von 20 Millionen Euro kann nur ein Zählobjekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze sein.
Ausnahmsweise kann ein selbstgenutztes Familienheim nicht Zählobjekt sein.
Zu beachten ist, dass auch bei einer Beteiligung an einer Personengesellschaft (wie zum Beispiel einer GbR oder Kommanditgesellschaft) dem Gesellschafter ein Zählobjekt zugerechnet werden. Auch Einlagen in eine Gesellschaft können zu einem Zählobjekt führen.
Beispiel:
A ist 100 % Gesellschafter einer gewerblich tätigen GmbH & Co KG. In 2017 legt er in die Personengesellschaft ein Grundstück ein, welches er vier Jahre vorher erworben hatte. In 2018 veräußert die Personengesellschaft das Grundstück. In 2019 veräußert A sein in 2015 erworbenes ausschließlich selbstgenutztes Ferienhaus, weil er in unmittelbarer Nähe ein noch schöneres Ferienhaus günstig erwerben konnte. Nun bietet ihm ein Nachbar für eine vor nicht ganz 5 Jahren erworbene Garage einen sehr guten Preis.
A würde mit der Veräußerung der Garage die 3-Objekt-Grenze überschreiten.
5-Jahres-Grenze / 10-Jahres-Grenze
Grundsätzlich zählen als Objekte im Sinne der 3-Objekt-Grenze nur Objekte, die nicht länger als 5 Jahre genutzt worden sind. Bei Branchenkundigen können dagegen auch Objekte, die nicht länger als 10 Jahre gehalten worden sind, Zählobjekt sein.
Die 3-Objekt-Grenze bei Erbschaften und Schenkungen
Hat ein Steuerpflichtiger ein Gebäude oder Grundstück geerbt oder geschenkt bekommen, so zählt die Vorbesitzzeit des Erblassers oder Schenkers mit.
Sogenannte gemischte Schenkungen führen allerdings zu einem – teilweisen – Erwerb und lösen damit einen neuen 5-Jahreszeitraum für die 3-Objekt-Grenze aus. An eine gemischte Schenkung ist vor allem in Fällen der Übertragung von Grundstücken im Wege der vorweggenommenen Erbfolge mit Schuldübernahme, Abstandszahlung an Geschwister oder an den Schenker zu denken.
Auch bei der Aufteilung von Erbengemeinschaften kann es zu einer Anschaffung einer Immobilie kommen und damit der 5-Jahreszeitraum der 3-Objekt-Grenze neu ausgelöst werden.
Die steuerlichen Folgen des gewerblichen Grundstückshandels
Das Überschreiten der 3-Objekt-Grenze führt zur steuerlichen Einordnung als gewerblicher Grundstückhändler.
Auch die ersten drei Objektveräußerungen werden dann rückwirkend umqualifiziert als Objekte des gewerblichen Grundstückshandels.
Der Gewinn aus einem gewerblichen Grundstückshandel ist grundsätzlich durch Betriebsvermögensvergleich zu ermitteln. Die Grundstücke stellen Umlaufvermögen dar. Abschreibung und Sonderabschreibungen können daher nicht geltend gemacht werden. Dies führt zu Nachzahlungen in Jahren der Veräußerungen vor Überschreitung der 3-Objekt-Grenze. Diese Steuernachzahlungen sind dann mit 0,5 % pro Monat auch noch zu verzinsen.
Natürlich darf nicht übersehen werden, dass, auch wenn kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, eine Veräußerung trotzdem regelmäßig nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig sein wird.
Eine echte Mehrbelastung des gewerblichen Grundstückshandels liegt damit in der Gewerbesteuerpflicht der Veräußerungen.
Aber! Wird das selbst bewohnte Familienheim bei Bestehen eines gewerblichen Grundstückhandels veräußert, so droht eine deutliche steuerliche Mehrbelastung.
Veräußerungen von Immobilien durch Erbengemeinschaften
Veräußerungen von Immobilien aus einer Erbengemeinschaft führen schnell zur Überschreitung der 3-Objekt-Grenze. Hier sollte zunächst eine Aufteilung der Erbengemeinschaft erfolgen, sodass jeder Erbe nur noch „seine“ Immobilie veräußert.
Beispiel:
Die zwei Kinder des V erben vier Wohnungen des V, welche dieser vier Jahre vor seinem Tod erworben hatte. Die Erben verkaufen vor Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft die vier Wohnungen. Damit wird die 3-Objekt-Grenze überschritten und die Veräußerung erfolgt damit im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels.
Wird die Erbengemeinschaft aufgelöst und zwischen den beiden Erben die Wohnungen aufgeteilt und werden dann die Wohnungen durch die Erben veräußert, so überschreiten die Veräußerungen für sich genommen die 3-Objekt-Grenze nicht
Veräußerungen an nahe Angehörige
Auch bei einer Veräußerung an nahe Angehörige kann die Veräußerung zur Überschreitung der 3-Objekt-Grenze und damit zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen. Hier ist zwar außerordentlich zweifelhaft, ob tatsächlich die von § 15 Einkommensteuergesetz geforderte Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr vorliegt. Die Rechtsprechung der Finanzgerichte legt dieses Erfordernis aber außerordentlich weit aus.
FAQs zu gewerblichem Grundstückshandel
Ab wann gilt der Verkauf von Immobilien als gewerblicher Grundstückshandel?
Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn Privatpersonen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien oder Grundstücke veräußern. Diese Regelung, bekannt als 3-Objekt-Grenze, dient als Indiz. Dennoch kann ein gewerblicher Handel auch vorliegen, wenn weniger Objekte verkauft werden, je nach Einzelfall und weiteren Umständen.
Was ist die 3-Objekt-Grenze im Immobilienhandel?
Die 3-Objekt-Grenze besagt, dass der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren als gewerblich gilt. Dies umfasst sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke. Die Größe oder der Wert der Immobilie spielen dabei keine Rolle. Auch Verkäufe innerhalb eines Zeitraums von bis zu zehn Jahren können berücksichtigt werden, insbesondere bei Branchenkundigen wie Architekten oder Maklern.
Welche steuerlichen Folgen hat die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel?
Wird eine Tätigkeit als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft, sind die Gewinne aus diesen Verkäufen gewerbesteuerpflichtig. Die Grundstücke werden als Umlaufvermögen behandelt, was Abschreibungen ausschließt. Zusätzlich müssen alle vorherigen Verkäufe rückwirkend umqualifiziert und versteuert werden, was zu Nachzahlungen und Zinsen führen kann.