Immobilie an Kinder verkaufen, statt zu verschenken?

Wie sinnvoll das ist, erklärt ein Anwalt…

Werden bei einem Erbfall Immobilien mit hohem Verkehrswert vererbt, führt das regelmäßig dazu, dass Erben einer enormen Erbschaftsteuer-Belastung ausgesetzt werden – denn sobald der Wert der Immobilie den Erbschaftsteuer Freibetrag übersteigt (bei Kindern: 400.000 EUR), fällt Erbschaftsteuer an. Diese ist jedoch in vielen Fällen vermeidbar oder zumindest minierbar.

Die steueroptimierte Gestaltung der Nachfolge im Zusammenhang mit Immobilieneigentum sollte daher zur Sicherung des Familienvermögens möglichst früh in den Blick genommen werden. Auf dieser Seite informieren wir Sie und Ihre Erben über die Vorteile und Nachteile der Immobilienschenkung bzw. des Immobilienverkaufs an die Kinder.

Steueroptimierte Nachfolgegestaltung bei Immobilien

Im Internet kursieren viele Videos von sogenannten Immobilien-Influencern, die ihren Zuschauern den Eindruck vermitteln, dass es ein Fehler sei, als Elternteil eine Immobilie an die Kinder zu verschenken, anstatt diese den Kindern zu verkaufen.

Dabei gilt jedoch zu beachten, dass der Verkauf einer Immobilie an die Kinder – neben der Schenkung der Immobilie – lediglich eine andere Möglichkeit der steueroptimierten Gestaltung der Nachfolge bei privatem Immobilienvermögen darstellt. Beide Methoden sollten daher im Einzelfall stets differenziert betrachtet werden.

Der Verkauf einer Immobilie an die Kinder kann eine gute Variante zur Übertragung des Immobilienvermögens darstellen, das schließt allerdings nicht aus, dass andere Varianten den Zielen der Familie womöglich besser entsprechen könnten.

Immobilie an Kinder verkaufen

Entscheiden sich Eltern dazu, die eigene Immobilie an ihre Kinder zu verkaufen, wird grundsätzlich eine Veräußerung der Immobilie zum Marktpreis vorgenommen. Dabei wird der Immobilienkaufvertrag regelmäßig so ausgestaltet, dass die Eltern den Kindern ein Verkäuferdarlehen gewähren. Anstelle von monatlichen Mieteinnahmen erhält die Verkäufergeneration – also die Eltern – bei dieser Gestaltung die Zinsen und Zuflüsse aus der Tilgung des Darlehens.

Sofern die schenkungssteuerlichen Freibeträge der Kinder in Höhe von jeweils 400.000 EUR noch nicht vollständig ausgeschöpft sind, können Eltern den Kindern außerdem einen Teil des Kaufpreises schenken oder aber das Verkäuferdarlehen ganz oder teilweise erlassen.

Im Zuge der teilweisen Schenkung kann das Eigentum an der Immobilie zwar bereits unter Nießbrauchsvorbehalt auf die Kinder übertragen werden, die Mieteinnahmen stehen aufgrund des Nießbrauchrechts wiederum noch den übergebenden Eltern zu. Diese müssen ihre erlangten Einnahmen normal versteuern. Änderungen bei der Besteuerung der Mieteinkünfte ergeben sich im Zuge der Immobilienübertragung nicht. 

Mit einem Verkauf innerhalb der Familie und der damit einhergehenden Kaufpreis- und Darlehensforderung können darüber hinaus andere Familienmitglieder mit einer Vermächtnisanordnung im Testament bedacht werden. Außerdem kann die Vermögensverteilung per Darlehen zu Lebzeiten unter Geschwistern einfacher erfolgen. 

Afa-Step-Up bei Verkauf der Immobilie

Die Vorteilhaftigkeit des Verkaufs gegenüber der Schenkung von Immobilien lässt sich vor allem mit dem damit verbundenen sogenannten Afa-Step-Up begründen. Afa-Step-Up bedeutet, dass der Steuerpflichtige wieder mehr Abschreibung (AfA) als Werbungskosten steuermindernd von den Einkünften aus der Vermietung abziehen kann, indem nach dem Verkauf der Immobilie die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung neu bemessen wird und der Zeitraum für die Abschreibung somit wieder neu auflebt. Dadurch erspart lässt sich teure Einkommenssteuer einsparen. 

Hier ein Beispiel dazu: 

Ein Gebäude aus dem Baujahr 1925 wird bis 2022 im Privatvermögen mit jährlich 2 % abgeschrieben. Spätestens nach 50 Jahren kann eine steuermindernde Abschreibung (AfA) jedoch nicht mehr von den Mieteinkünften abgezogen werden. Häufig ist es jedoch so, dass Immobilien bereits seit mehr als 50 Jahren im Familieneigentum stehen – teilweise schon seit mehreren Generationen.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang außerdem, dass lediglich der Gebäudewert abgeschrieben werden kann. Zwar sind die Bodenpreise in vielen Regionen sehr stark angestiegen, allerdings ist damit der Anteil des Kaufpreises, der tatsächlich auf das Gebäude selbst entfällt, gar nicht so groß. Damals noch bewegte sich das Wertverhältnis von Boden zu Gebäude häufig bei ungefähr 30 % zu 70 %. Heute ist es oft umgekehrt. 

Infolgedessen fällt der AfA-Step-Up häufig niedriger aus als gehofft. Der Afa-Step-Up ist daher oft nur bei voll oder zumindest weitgehend abgeschriebenen Immobilien wirklich zielführend. 

Im Endeffekt sind somit im Einzelfall die einkommensteuerlichen Vorteile eines Verkaufs gegenüber den erbschaftsteuerlichen Vorteilen insbesondere einer Schenkung der Immobilie unter Vorbehaltsnießbrauch abzuwägen.

Verkauf der Immobilie: Vorteile bei Einkommensteuer

Durch die Verlagerung der steuerpflichtigen Mietüberschüsse auf die Kinder lassen sich in der Gesamtschau mitunter zusätzliche Progressionsvorteile bei der Einkommensteuer erzielen, weil die Kinder häufig noch keine Einkünfte im hohen Steuersatz oder gar Spitzensteuersatz haben. Umgekehrt kann es bei Übergebern, die schon in Rente sind, zu einer niedrigeren Besteuerung kommen, wenn die Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen wird. 

Die Zinsen aus dem Ankauf der Immobilie können als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Wird eine Immobilie verkauft, beginnt außerdem die Zehn-Jahresfrist für steuerfreie Veräußerungen im Sinne des § 23 EStG (Einkommensteuergesetz) von neuem zu laufen. Wird die Immobilie von den Kindern also zehn Jahre gehalten, kann sie nach Ablauf dieses Zeitraums wieder steuerfrei verkauft werden. In der Politik wird allerdings immer mal wieder die Abschaffung der Steuerbefreiung nach § 23 EStG ins Spiel gebracht, wodurch ein gewisses Steuerrisiko besteht – auch, wenn der Verkauf der Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht geplant ist.

Bei einer Schenkung dagegen gilt die sogenannte „Fußstapfentheorie“. Man kann demnach auch schon ein Jahr nach der Schenkung der Immobilie diese wieder steuerfrei verkaufen. 

Schenkung der Immobilie: Vorteile bei Erbschaft- & Schenkungsteuer

Die Schenkung der Immobilie unter Nießbrauchvorbehalt dient zu Optimierung der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Aufgrund der Tatsache, dass dabei der Nießbrauchwert vom Wert der Bereicherung abgezogen wird, ergeben sich oft erhebliche Ersparnisse bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer.

Geht man beispielsweise von einer 55-Jährigen Übergeberin aus, die sich den Nießbrauch bis zu ihrem Tod vorbehält, und von einem jährlichen Mietertrag der Immobilie in Höhe von 30.000 €, gelangt man zu einem abziehbaren Wert von rund 445.000 €. 

Im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist das ein nennenswerter Betrag. Bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien gibt es zusätzlich einen Bewertungsabschlag von 10 % bei der Erbschaft-/Schenkungsteuer.

Wird die Immobilie rechtzeitig unter Nießbrauchvorbehalt übertragen, kann damit eine erhebliche Menge Erbschaftsteuer eingespart werden. 

Nutzt man eine Familiengesellschaft zur Übertragung der Immobilie, kann die Immobilie schon übertragen werden, während die Elterngeneration noch die volle Kontrolle über die Verwaltung der Immobilie behält.

Alternativen zum Verkauf der Immobilie an die Kinder

Alternativ zu einem Verkauf der Immobilie an die Kinder kann auch ein Verkauf an eine Familienstiftung in Form einer Immobilien-GmbH oder an eine Personengesellschaft erfolgen.

Insbesondere die Gestaltungsmöglichkeit des Verkaufs an eine Familienstiftung erlaubt eine erstaunlich hohe Flexibilität und sorgt langfristig für einen optimierten Vermögensschutz. Gleichzeitig wird auf Ebene der Familienstiftung eine Versteuerung der Mieteinnahmen mit einem Steuersatz von nur 15,825 % ermöglicht. Außerdem kann die Immobilie nach zehn Jahren wieder steuerfrei veräußert werden. 

Beim Verkauf der Immobilie an eine Personengesellschaft oder eine Immobilien-GmbH können anschließend Gesellschaftsanteile an die Kinder verschenkt werden. Im Prinzip stellt das eine Kombination aus Afa-Step-Up und Schenkung dar. Aber auch in diesem Zusammenhang gilt es, im Einzelfall die Vor- und Nachteile der Gestaltungsmethoden abzuwägen.

Wird der Immobilienverkauf immer anerkannt?

Damit der Verkauf der Immobilie – anstelle einer Schenkung – auch tatsächlich anerkannt wird, muss besonderes Augenmerk auf eine zivilrechtlich wirksame und fremdübliche Vertragsgestaltung gelegt werden. Die Durchführung des Immobilienverkaufs muss anschließend streng nach den getroffenen Vereinbarungen erfolgen.

Problematisch wird der Immobilienverkauf, wenn auf Grund bereits fortgeschrittenen Alters der Verkäufer mit einer vollständigen Tilgung des Darlehens nicht mehr gerechnet werden kann. Dann läuft man gegebenenfalls Gefahr, dass die Finanzverwaltung die Anerkennung der entgeltlichen Übertragung insgesamt in Frage stellen wird. 

Gegen solche Einwände der Finanzverwaltung sollte bereits im Rahmen der Vertragsgestaltung Vorsorge getroffen werden. 

Ermittlung des richtigen Immobilienwerts

Beim Verkauf der Immobilie ist der Bemessung des richtigen Kaufpreises besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Denn Immobilienkaufverträge unter Angehörigen unterliegen der besonderen Prüfung der Finanzverwaltung.

Ist die Immobilie erst innerhalb der Familie verkauft worden, dauert es oft nicht lange, bis sich das Finanzamt meldet und den Wert der Immobilie – zur Ermittlung der Schenkungsteuer – wissen will. Das Finanzamt vermutet nämlich, dass nur ein teilentgeltliches Geschäft vorliegt, also die Immobilie trotz des offiziellen Verkaufs teilweise geschenkt worden ist. 

Grundsätzlich liegt auch ein Zielkonflikt vor. Ein hoher, aber noch fremdüblicher, Verkaufspreis führt zu einem höheren Abschreibungsvolumen. Dafür muss allerdings aus der Übergebergeneration auch mehr sonstiges Vermögen geschenkt werden, zum Beispiel durch Darlehenserlass.

Fazit: Immobilie an Kinder verkaufen oder verschenken?

Mit der Vereinbarung eines vollentgeltlichen Rechtsgeschäfts, also eines Verkaufs der Immobilie an die Kinder, tauschen die Beteiligten den erbschaftsteuerlichen Vorteil aus der Nießbrauchgestaltung im Rahmen einer Schenkung gegen einen einkommensteuerlichen Vorteil aus dem AfA-Step-Up ein. Aus erbschaftsteuerlicher Sicht werden dabei zumindest die zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie einer Erbschaftsteuer entzogen. Eine im Erbfall verbleibende restliche Kaufpreisforderung hingegen fällt in den Nachlass und unterliegt damit ungekürzt der Erbschaftsteuer. 

Die Gestaltung einer entgeltlichen Übertragung führt damit zum Verlust des Abschlags gemäß § 13c ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz). Dieser Nachteil lässt sich jedoch durch einen moderat reduzierten Kaufpreis, der sich noch im Rahmen der marktüblichen Kaufpreisspanne bewegt, kompensieren.

Steht die Optimierung der Einkommensteuer im Fokus der Gestaltung, ist eine Veräußerung der Immobilie an die Kinder sinnvoll. Steht dagegen die Ersparnis von Erbschaftsteuer im Fokus der Gestaltung, dann ist in der Regel die Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt die bessere Gestaltungsmöglichkeit.