Wohnungsunternehmen und Erbschaftsteuer

Steuersparmodell für große Immobilienvermögen

Wohnungsunternehmen sind  Immobiliengesellschaften, die nach § 13b des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) steuerfrei vererbt oder verschenkt werden  können. Die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung sind komplex. Sie werden sowohl von der Verwaltungspraxis als auch von der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) bestimmt.

Die Ausgangslage

Die Übertragung von Betriebsvermögen wird bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer umfassend begünstigt. Das gilt in der Regel jedoch nicht für Immobilien im Privatbesitz oder im Gesellschaftsvermögen.

Denn grundsätzlich sind Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten als  nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen anzusehen (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG). Dies trifft häufig auf die einfach vermietete Immobilie zu, weshalb die unentgeltliche Übertragung derselben keiner Steuerbefreiung  unterliegt.

Im Rahmen der Gestaltung eines Wohnungsunternehmens können Immobilien jedoch das Betriebsvermögen darstellen und deshalb unter die Rückausnahme des § 13b Abs. 4 Nr. 1 d ErbStG fallen. Der Hauptzweck des Wohnungsunternehmens besteht in der Vermietung von eigenen Wohnungen, wenn diese den überwiegenden Teil der betrieblichen Tätigkeit ausmacht. In diesem Fall können unentgeltliche Übertragungen steuerfrei erfolgen. Diesbezüglich kommt es im Wesentlichen darauf an, wie das Merkmal des „wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs“ zu verstehen ist.

Die Vorschrift selbst verweist auf § 14 der Abgabenordnung (AO). Dort ist in Satz 1 definiert, dass ein wirtschaftlicher Gewerbebetrieb eine selbständige nachhaltige Tätigkeit ist, durch die Einnahmen oder andere wirtschaftliche Vorteile erzielt werden und die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht. Typischerweise fällt die Vermietung und Verpachtung von Immobilien jedoch nach § 14 Satz 3 AO unter den Begriff der Vermögensverwaltung, da es sich dabei um die Nutzung des Vermögens im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten handelt. Sprich, die Immobilie wird im Besitz gehalten, während die Einheiten gewinnbringend vermietet werden. Dies kann nicht nur durch eine Privatperson, sondern auch durch eine Gesellschaft geschehen.

Ursprünglich ging die Finanzverwaltung davon aus, dass Indizien wie Umfang der Geschäfte, Unterhalten eines Büros, Buchführung zur Gewinnermittlung, umfangreiche Organisationsstruktur, Bewerbung der Tätigkeit und Anbieten der Leistung/Produkte einer breiten Öffentlichkeit gegenüber für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb sprechen. Die Grenze zwischen Vermögensverwaltung und wirtschaftlichem Geschäftsbetrieb wird dabei regelmäßig bei der Bewirtschaftung von 300 Wohnungen überschritten.

Der Übergang der Wohnungsgesellschaft war somit im Schenkungs- oder Erbfall steuerbegünstigt, wenn der Betrieb mit insgesamt 300 Wohnungen vermietete.

Die BFH-Rechtsprechung zum Wohnungsunternehmen

Dem trat der BFH mit Urteil vom 24.10.2017 (Aktenzeichen II R 44/15) erstmals höchstrichterlich entgegen, indem der Senat festlegt, dass es auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen für die Rückausnahme des § 13 Abs. 4 Nr. 1 d ErbStG nicht ankomme. Nach Ansicht des Gerichts unterhalte eine gewerblich geprägte Personengesellschaft (Wohnungsgesellschaft), die lediglich vermögensverwaltend tätig wird, nicht automatisch einen wirtschaftlichen Gewerbebetrieb. Die aus § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG folgende Fiktion eines Gewerbebetriebs dieser Gesellschaften sei jedoch von § 14 AO nicht aufgegriffen und reiche demnach für eine Qualifizierung der Gesellschaft als Gewerbebetrieb nicht aus.

Vielmehr knüpfe die Begünstigung nach Auffassung des BFH daran an, ob Zusatzleistungen über die originäre Vermietungstätigkeit hinaus erbracht werden. Dabei wird der Umfang der üblichen Vermietungstätigkeiten vom Senat sehr weit gezogen und umfasst exemplarisch

• die Bewerbung der Wohnung,
• die Abwicklung des Mietvertrags,
• die Betreuung laufender Mietverhältnisse, sowie
• die vermieterpflichtige Bewirtschaftung des Hauses.

Für die Begünstigung sei die Erbringung von Sonderleistungen durch den Vermieter erforderlich, die über dieses Maß hinausginge. Beispielsweise  falle darunter

• die Übernahme der Reinigung vermieteter Wohnungen,
• die Bewachung des Gebäudes,
• mit dem Mieter vereinbarte Ausstattung der Räume,
• Bettwäscheservice,
• die Zurverfügungstellung eines Aufenthaltsraumes, Krankenzimmers oder Hausmeisterdienstes.

Diese Sonderleistungen müssen in Ansehung der Vermietungstätigkeit ins Gewicht fallen, um einen nach der Rückausnahme begünstigten wirtschaftlichen Gewerbebetrieb zu begründen.

Die Folge dieser Entscheidung ist, dass das Immobiliarvermögen von Wohnungsunternehmen fortan ohne die zusätzliche Erbringung von Servicedienstleistungen nicht mehr nach § 13b ErbStG begünstigt übertragen werden kann und Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftsteuer anfällt.

Zudem können diese Gesellschaften wegen der Qualifikation als originär gewerbliche Unternehmen nicht mehr von der Gewerbesteuerkürzung aus § 9 Abs. 1 Nr. 2 Gewerbesteuergesetz profitieren, weil dadurch die schlichte Verwaltung des Grundbesitzes entfällt.

Nichtanwendungserlass der Finanzbehörde und Folgen für die Beratungspraxis

Bezüglich des BFH-Urteils erließ das Finanzministerium einen sogenannten Nichtanwendungserlass. Das bedeutet im Ergebnis, dass die Finanzämter erst einmal an der bisherigen Praxis festhalten werden und die magische Grenze für eine Steuerbegünstigung nach § 13b ErbStG weiterhin bei über 300 Wohnungen liegen wird.

Für die Beratungspraxis ergibt sich daraus, insbesondere mit Blick auf Gesellschaften mit einem Immobilienbestand von über 300 Einheiten  zu empfehlen sein  könnte  die Wohnungsgesellschaft  kurzfristig auf die nächst Generation zu übertragen.

Bei einem Wohnungsbestand von unter 300 Einheiten kann überlegt werden, ob nicht bewusst in die durch die Rechtsprechung gesetzten Voraussetzungen strukturiert wird.