Schenkungsteuer sparen mit Nießbrauchsvorbehalt
Rechenbeispiele für die effiziente Übertragung von Immobilien
Werden zu Lebzeiten Immobilien unentgeltlich übertragen, muss man die Schenkungssteuer im Auge behalten. Das gilt insbesondere bei Transaktionen, deren Umfang die persönlichen Freibeträge übersteigen. In vielen Fällen ist es daher opportun, dass der Schenker sich bei der Übertragung des Hauses oder der Wohnung ein Nießbrauchsrecht vorbehält. Das spart Schenkungsteuer und sichert den Schenker wirtschaftlich ab. Nachfolgend stellen wir Ihnen dar, wie der Nießbrauch den Steuerwert der verschenkten Immobilie mindert und worauf Sie achten müssen.
Leistungen rund um die Themen Schenkung, Steuern, Nießbrauch
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So berechnet man den Wert des Nießbrauchs
Ausgangspunkt für die Ermittlung der Schenkungsteuer ist der Wert der zugewendeten Immobilie. Davon ist der Nießbrauch als Nutzungsauflage abzuziehen. Um den Kapitalwert des Nießbrauchs zu ermitteln, multipliziert man den Jahreswert der Nutzung mit einem Vervielfältiger.
- Der Jahreswert des Nießbrauchs entspricht dem Wert der Nutzung über den Zeitraum von einem Jahr. Grundlage sind die tatsächlichen oder fiktiven Mieteinnahmen.
- Der Vervielfältiger hängt ab von der zu erwartenden Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten. Diese liegt bei Frauen höher als bei Männern. Aus dieser statistischen Lebenserwartung wird – unter Berücksichtigung von Zins und Zinseszins mit 5,5 Prozent – der Multiplikator ermittelt.
Die aktuellen Vervielfältiger gemäß § 14 Absatz 1 Satz 4 Bewertungsgesetz zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen werden als Tabelle vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht.
Beispiel 1 – Schenkung einer Wohnung an Lebensgefährten
Eine 67-jährige Frau schenkt ihrem Lebensgefährten eine Eigentumswohnung im Wert von 300.000 Euro und behält sich vertraglich den Nießbrauch vor. Die fiktive Miete für die Immobilie beträgt jährlich 15.000 Euro. Dies ist auch der Jahreswert des Nießbrauchs, da künftig der beschenkte Lebensgefährte alle Kosten trägt. Der Vervielfältiger für eine 67-jährige Frau beträgt (gerundet) 12, sodass der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs insgesamt 180.000 Euro beträgt. Zieht man diesen vom Wohnungswert ab, verbleiben 120.000 Euro Bereicherung des Beschenkten.
Unter Berücksichtigung des Freibetrags von 20.000 Euro muss der Lebensgefährte 100.000 Euro mit dem für die Steuerklasse III geltenden Mindeststeuersatz von 30 Prozent versteuern. Damit liegt die Schenkungsteuer bei 30.000 Euro.
Beispiel 2: Schenkung eines vermieteten Hauses an die Tochter
Ein 50-jähriger Mann schenkt seiner volljährigen Tochter ein vermietetes Haus, das einen Wert von 600.000 Euro hat und jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 24.000 Euro abwirft. Bei der Schenkung behält er sich lebenslänglich den Nießbrauch vor. Die weiter vom Vater übernommenen laufenden Kosten betragen 4.000 Euro jährlich.
- Die Steuerbefreiung für vermietete Wohnimmobilien gemäß § 13d ErbStG bringt einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent, sodass sich der Wert auf 540.000 Euro reduziert.
- Abzuziehen ist weiter der Kapitalwert des Nießbrauchs. Der Jahreswert des Nießbrauchs beträgt 20.000 Euro, nämlich die Mieteinnahmen abzüglich der Kostenübernahme.
- Der Vervielfältiger beträgt (gerundet) 15. Dies ergibt sich aus der durchschnittlichen Lebenserwartung eines 50-jährigen Mannes von gut 30 Jahren
- Hieraus ergibt sich ein Kapitalwert des Nießbrauchs von 300.000 Euro, von dem aber (spiegelbildlich zur 10-prozentigen Befreiung des § 13d ErbStG) nur 90 Prozent abzugsfähig sind, also 270.000 Euro
Da der Freibetrag der Tochter für Schenkungen bei 400.000 Euro liegt, fällt – nach Berücksichtigung des Nießbauchs – keine Schenkungsteuer an.
Auch an die Einkommensteuer denken
Beachten Sie beim Vorbehalt des Nießbrauchs, dass dieser dazu führt, dass die laufenden Mieteinnahmen aus den Immobilien weiter vom Schenker als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind. Gerade bei Schenkungen von Eltern an Kindern ist es aber häufig auf Ebene der Ertragssteuer sinnvoll, Einkünfte auf Kinder zu verlagern, solange und soweit diese keine oder nur geringe eigene Einkünfte haben. So lassen sich die Einkommensteuer-Freibeträge und die niedrigere Steuerprogression der Kinder nutzen. Es sollte also entsprechend eine Abwägung zwischen den Effekten bei der Schenkungssteuer und bei der Einkommensteuer stattfinden.
Vorsicht Pflichtteil – wie der Nießbrauch die Enterbung verhindert
Der Vorbehalt des Nießbrauchs kann auch dann nachteilig sein, wenn die Immobilienschenkung erfolgt, um den Pflichtteil eines enterbten Angehörigen zu mindern. Bei solchen Schenkungen entstehen zunächst Pflichtteilsergänzungsansprüche. Das heißt, dass der Wert der verschenkten Immobilie zunächst voll weiter dem pflichtteilsrelevanten Nachlass zugerechnet wird. Jedes Jahr, das nach der Schenkung bis zum Erbfall verstreicht, reduziert sich dieser Pflichtteilsergänzungsanspruch um 10 Prozent, sodass nach 10 Jahren die pflichtteilsreduzierende Wirkung voll eintritt.
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