Sachverständigengutachten für die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer

Nachweis des niedrigeren Verkehrswertes von Immobilien und Unternehmensanteilen

Bei Erbschaften und Schenkungen mit Grund- oder Betriebsvermögen stehen bei der Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer meist Fragen der Bewertung im Vordergrund. Das Erbschaftsteuergesetz und Schenkungsteuergesetz sieht für Grundstücke und Unternehmen oder Anteilen an Unternehmen vereinfachte Bewertungsverfahren für die Ermittlung des gemeinen Werts (Verkehrswert) vor. Spätestens bei der Begründung eines Einspruchs gegen den Steuerbescheid sollte der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes durch ein Sachverständigengutachten in Erwägung gezogen werden.

Begleiten wir die Erstellung von Erbschaftsteuererklärungen, so prüfen wir allerdings bereits vor der Abgabe der Erbschaftsteuerer, ob ein Sachverständigengutachten eingereicht werden soll. Wird  dieses noch bei Erstellung der Steuererklärung in Auftrag gegeben, so sind die Kosten als Nachlassverbindlichkeit abziehbar und senken die Erbschaftsteuerbelastung.  

Als Fachanwaltskanzlei für Steuerrecht und Erbrecht beraten und vertreten wir sie in allen steuerlichen und rechtlichen Fragen rund um die Themen Erbschaft und Schenkung.

Für eine unverbindliche Mandatsanfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular am Ende dieser Seite.

Verkehrswertgutachten für Immobilien

Bei Immobilien gibt das Bewertungsgesetz drei Verfahren vor,

1. das Vergleichswertverfahren,
2. das Ertragswertverfahren und
3. das Sachwertverfahren.

Der Steuerpflichtige darf das Verfahren nicht frei wählen, sondern abhängig vom Immobilientyp (Einfamilienhaus, Wohnung, Mehrfamilienhaus, Bürogebäude, etc.) gibt das Bewertungsgesetz das Verfahren vor.

Bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Wohnungen (WEG) findet das sogenannte Vergleichswertverfahren Anwendung, wenn entsprechende Vergleichswerte aus Transaktionen vergleichbarer Immobilien vorliegen. Das Ertragswertverfahren ist insbesondere für vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien einschlägig.

Für andere Immobilien kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.  Hier ist es Aufgabe des erfahrenen Erstellers von Erbschaftsteuererklärungen und Schenkungsteuererklärungen zu beurteilen, ob überhaupt die regelmäßig höhere Bewertung mit dem Vergleichswertverfahren anzuwenden ist, oder ob nicht im Sachwertverfahren mit seiner regelmäßig niedrigeren Bewertung bewertet werden kann oder ob ein Sachverständiger mit einer Bewertung der Immobilie zum Nachweis eines geringeren Werts beauftragt werden soll.

Dabei bedarf es einiger Erfahrung des Beraters abzuschätzen, wann es sinnvoll die Kosten eines Sachverständigengutachtens auf sich zu nehmen. Indikatoren sind

• Schäden am Gebäude oder Investitionsstau
• langfristig herrschendem Leerstand
• nicht barrierefreien Ladenlokalen für den Einzelhandel
• Restnutzungsdauer kleiner als 30% der Gesamtnutzungsdauer
• Objekt mit hochwertiger Außenanlage, die bei der Berechnung zu Buche schlagen, beim Verkauf aber kaum wertbildend sind
• Mehrfamilienhäuser mit ortsüblicher geringer Miete kann durch ein Sachverständigengutachten eine Reduzierung der Steuerlast erreicht werden.

Je höher der Steuersatz - bei Steuerklasse II beträgt bereits der Eingangssteuersatz 30% - oder je auffälliger der Sanierungsstau desto eher wird ein Sachverständigengutachten unter Kostengesichtspunkten sinnvoll sein.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) muss das Gutachten für die Bewertung von Grundstücken erstellt sein. Dies hat der BFH nach einem Urteil in 2013 im Dezember 2019 noch einmal bekräftigt. Die Finanzämter akzeptieren zwar mängelfreie Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken aufgrund eines gleich lautenden Erlasses der obersten Finanzbehörden der Länder  vom 19.02.2014. Wir würden dieses Risiko nicht eingehen wollen. Kommt es zum Streit über die Bewertung (liegt überhaupt ein mangelfreies Gutachten vor?) kann vor dem Finanzgericht der Nachweis nur durch  Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen geführt werden.

Regelmäßig kommen Mandanten die wir bei einer Immobilienschenkung oder Nachfolgeplanung beraten sollen, die schon  eine Wertermittlung für ihre Immobilie durch einen „Sachverständigen“ mitbringen. Ganz überwiegend handelt es sich um Gutachten von Maklern, Hausverwaltern oder auch Architekten. Nicht selten haben unsere Mandanten für diese Bewertung auch gleich richtig Geld in die Hand genommen. Diese Gutachten sind allerdings für den Nachweis eines geringeren Verkehrswerts regelmäßig nicht geeignet und werden bereits von den Finanzämter zurückgewiesen,

Verkehrswertgutachten für Betriebsvermögen

Bei Betriebsvermögen erfolgt die Bewertung für die Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer im vereinfachten Ertragswertverfahren. Das ist ein Verfahren, welches regelmäßig zu hohen Bewertungen führt. Bei vereinfachten Ertragswertverfahren  werden die letzten drei Jahresüberschüsse (gegebenenfalls noch mit Anpassungen) gemittelt und mit dem Faktor 13,75 multipliziert. Bei einer Übertragung, die nicht erbschaftsteuerbegünstigt ist (zum Beispiel 25 % oder weniger Beteiligung an einer GmbH), muss daher fast zwingend ein Gutachten zum Nachweis des geringen gemeinen Werts vorgelegt werden, wenn ansonsten die Erbschaftsteuerfreibeträge überschritten werden. Aber auch bei einer steuerlich privilegierten Übertragung sollte über ein Sachverständigengutachten zum Nachweis des geringeren gemeinen Werts des Unternehmens nachgedacht werden.

Einerseits kann dann eventuell auf die sogenannte Optionsverschonung verzichtet werden und damit deutliche Erleichterungen bei den Lohnsummenregelungen und Behaltensfristen erreicht werden, anderseits kommt es immer anders als man denkt und eine sehr hohe Bewertung nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren führt dann bei einer Nachversteuerung (zum Beispiel wegen Behaltensfristverstoß aufgrund Insolvenz) zu einer unnötig hohen Steuerbelastung.

Kosten für Sachverständigengutachten

Die Kosten für die Erstellung eines Sachverständigengutachtens hängen unter anderem vom Sachverständigen, dem zu begutachtenden Objekt sowie den eingesetzten Bewertungsmethoden ab. Gerne klären wir für sie im Vorfeld der Beauftragung die zu erwartenden Gebühren.

Begleiten wir die Erstellung von Erbschaftsteuererklärungen so prüfen wir allerdings bereits vor der Abgabe der Erbschaftsteuerer, ob ein Sachverständigengutachten eingereicht werden soll. Wird  dieses noch bei Erstellung der Steuererklärung in Auftrag gegeben, so sind die Kosten als Nachlassverbindlichkeit abziehbar und senken die Erbschaftsteuerbelastung.