Teilungsversteigerung von Immobilien in der Erbengemeinschaft

Strategie, Risiken und Alternativen 

In Erbengemeinschaften mit Grundbesitz wird häufig darum gestritten, wie der Nachlass verteilt wird, ob eine Immobilie verkauft, vermietet oder von Erben genutzt wird. Das führt oft dazu, dass das Haus, die Wohnung etc. im Rahmen der Teilungsversteigerung „unter den Hammer“ kommt. Im folgenden Beitrag verraten Ihnen unsere Fachanwälte für Erbrecht die Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Teilungsversteigerung von Immobilien in Erbengemeinschaften. 

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung „zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft“ (§ 180 ZVG). Das kann eine Erbengemeinschaft sein, aber zum Beispiel auch Miteigentümergemeinschaft. Durch die Teilungsversteigerung wird die nicht teilbare Immobilie in den teilbaren Versteigerungserlös (Geld) umgewandelt.

Informationen zur Teilungsversteigerung im Falle der Ehescheidung finden Sie hier: Immobilien bei Scheidung

Wer darf wann eine Teilungsversteigerung beantragen?

Grundsätzlich darf jeder Miterbe jederzeit die Versteigerung einer Nachlassimmobilie betreiben und den entsprechenden Antrag bei Gericht stellen. Das folgt aus § 2024 BGB, wonach jeder der Erben die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen kann. Bei Grundvermögen ist die Versteigerung ein notwendiger Zwischenschritt, um diese Auseinandersetzung zu erzwingen.

Für den Antrag benötigt man in der Regel einen Grundbuchauszug, einen Erbschein und die Anschriften der weiteren Erben.

Wann ist eine Teilungsversteigerung (strategisch) sinnvoll?

Kann der Erblasser eine Teilungsversteigerung vermeiden?

Wer Immobilien vererbt und verhindern will, dass diese aufgrund eines Streits in der Erbengemeinschaft versteigert werden, kann das durch bestimmte letztwillige Verfügungen erschweren:

• Gemäß § 2044 BGB kann der Erblasser im Testament die Auseinandersetzung hinsichtlich des Nachlasses oder einzelner Nachlassgegenstände (zumindest für 30 Jahre) ausschließen.
• Gemäß § 2048 BGB kann der Erblasser im Testament Anordnungen für die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft bestimmen (Teilungsanordnung).

Können Miterben die Teilungsversteigerung verhindern oder verzögern?

Hat der Erblasser ein Teilungsverbot bzw. eine Teilungsanordnung letztwillig verfügt (siehe vorheriger Absatz), steht das auf Antrag anderer Miterben einer Teilungsversteigerung grundsätzlich entgegen. Hat der Erblasser die Immobilie im Wege der Teilungsanordnung einem der Miterben zugewiesen, kann dieser eine „unechte Drittwiderspruchsklage“ erheben.

Gegebenenfalls wird die Teilungsversteigerung ungeachtet dessen vorgenommen, falls die erforderlich ist, um einen schweren Nachteil für den Nachlass abzuwenden und berechtigte Interessen des betroffenen Miterben nicht entgegenstehen. 

Jeder Erbe der Erbengemeinschaft kann für bis zu 6 Monaten die „einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens“ beantragen, wenn das bei Abwägung der unterschiedlichen Interessen aller Erben als angemessen erscheint (§ 180 Absatz 2 ZVG). In der Praxis wird hier häufig erfolgreich vorgetragen, dass die Erben sich außerhalb des gerichtlichen Verfahrens um eine Einigung bemühen, die durch die Versteigerung gefährdet würde.

Wie läuft die Teilungsversteigerung ab?

Zuständig für das Verfahren ist das Amtsgericht, in dessen örtlichem Zuständigkeitsbereich die Immobilie liegt, die versteigert werden soll. Antragsteller ist ein oder mehrere Miterben. Antragsgegner sind die übrigen Miterben, denen das Amtsgericht schriftlich mitteilt, dass der „Anordnungsbeschluss“ ergangen ist.

Das Amtsgericht holt ein Wertgutachten für die Immobilie ein. Mit dem so festgestellten Wert wird das sogenannte „geringste Gebot“ ermittelt. Dabei werden unter anderem auch Belastungen im Grundbuch und die Verfahrenskosten berücksichtigt. Dieses geringste Gebot entspricht regelmäßig nicht dem Verkehrswert und kann unter Umständen auch deutlich darunter liegen.

Das Gericht veröffentlicht den Versteigerungstermin (in der Regel in Zeitungen und im Internet) und lädt die Beteiligten. 

Den Zuschlag erhält der Meistbietende im Termin. Dieser wird damit Eigentümer der Nachlassimmobilie. Ein weiteres Rechtsgeschäft oder Erklärungen der Erben bzw. der Erbengemeinschaft sind dafür nicht notwendig. 

Selbstverständlich kann auch jeder Miterbe im Versteigerungstermin Gebote abgeben und tatsächlich landet die Immobilie häufig nach der Teilungsversteigerung im Eigentum eines Mitglieds der Erbengemeinschaft. 

Welche Manipulationen und Tricks drohen im Teilungsversteigerungsverfahren?

Teilungsversteigerungen sind etwas für Profis, die sich sowohl mit Immobilien als auch mit dem Zwangsvollstreckungsrecht und Erbrecht auskennen. Besonders fair geht es dabei oft nicht zu.

• In rechtlicher Hinsicht können Beteiligte durch willkürliche Vollstreckungsschutzanträge und andere Instrumente versuchen, den Fortgang des Verfahrens hinauszuzögern und andere Beteiligte zu „zermürben“.
• Besonders häufig kommt es vor, dass Erben, welche die Immobilie selbst ersteigern wollen, deren Wert durch die Verbreitung falscher Informationen versuchen zu drücken.
• Soll ein Erbe dagegen zu einem möglichst hohen Gebot gebracht werden, bedient man sich gelegentlich mit „Scheinbietern“, die als Strohmann den Preis in die Höhe treiben. Es kommt auch vor, dass mehrere Bieter manipulativ zusammen vorgehen. 

Wer rechtsmissbräuchlich bzw. manipulativ in den Bieterwettstreit eingreift, muss damit rechnen, dass das Gericht das Verfahren wegen eines Verstoßes gegen die faire Verfahrensführung nicht fortsetzt oder auch den Zuschlag versagt, wenn sich das Verhalten eines Beteiligten nachteilig auf die Abgabe von Geboten ausgewirkt hat. 

Was kostet eine Teilungsversteigerung?

Wer eine Teilungsversteigerung beantragt, muss zunächst vorab die Gerichtskosten und das Wertgutachten zahlen. Die konkrete Höhe dieser Kosten hängt vom Wert der Immobilie ab. Kommt es zur Versteigerung, werden die Kosten des Verfahrens zunächst dem Versteigerungserlös entnommen. Hierdurch wird jeder Miterbe entsprechend seiner Erbquote belastet. 

Lässt man sich im Verfahren von einem Rechtsanwalt beraten und vertreten, schuldet diesem die vereinbarte Vergütung. Das kann die gesetzliche Gebühr sein oder auch ein Zeithonorar nach tatsächlichem Aufwand.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?

Zwischen dem Antrag auf Teilungsversteigerung und dem Termin vergehen in der Regel mindestens 3 Monate. Häufig dauert das Verfahren aber auch deutlich länger, vor allem wenn Miterben erfolgreich eine einstweilige Einstellung der Versteigerung beantragen.

Es ist sogar eine weitere Verlängerung der Verfahrensdauer zu befürchten, wenn der personelle Engpass an den Amtsgerichten nicht entweder durch Personalaufbau oder Digitalisierung kompensiert wird.

Was passiert mit dem Erlös aus der Versteigerung?

Wer die Immobilie ersteigert, zahlt den Erlös nicht an die Erben, sondern an das Gericht. Der „Übererlös“ nach Abzug der Kosten des Verfahrens steht der Erbengemeinschaft zu. Das heißt aber nicht, dass er vom Gericht gemäß der Erbquoten an die einzelnen Erben ausgezahlt wird. 

Die Erbengemeinschaft setzt sich vielmehr am Erlös fort. Alle Miterben müssen sich also einig sein, wie der Betrag verteilt wird oder aber weiter zwangsweise die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft betreiben. Bis dahin verbleibt der Erlös bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts. 

Zumindest der Erbstreit um die Immobilie ist aber schon mal beendet.

Wie geht es nach der Teilungsversteigerung weiter?

Nach der Teilungsversteigerung bemühen sich in der Regel zumindest einige der Miterben darum, dass der Erlös aus der Versteigerung entsprechend der Erbquoten an die Erben ausgezahlt wird. Häufig wird es aber so sein, dass mindestens ein Miterbe die Verteilung des Erlöses blockiert, um Druck auf die übrigen Erben auszuüben.

Entstehen durch eine erfolgreiche Versteigerung keine Chancen auf eine einvernehmliche Auseinandersetzung, müssen weiter Gerichte bemüht werden. Am Ende des Weges wartet eine mögliche Teilungsklage. Diese kann aber nur erfolgreich sein, wenn auch weitere Immobilien versteigert werden und sonstige Nachlassgegenstände liquidiert werden.

Welche Alternativen gibt es zur Versteigerung einer Nachlassimmobilie?

Alternativ zur Teilungsversteigerung drängt sich natürlich stets der freie Verkauf von Grundbesitz im Nachlass auf. Dieses Vorgehen sorgt in aller Regel für einen höheren Erlös, vom dem letztlich alle profitieren. In der Praxis kommt es allerdings ja gerade meist dann zur Teilungsversteigerung, weil der Vorschlag, die Immobilie zu verkaufen, in der Erbengemeinschaft nicht von allen mitgetragen wird.

Eine häufig nicht gesehene Alternative ist der Verkauf des eigenen Erbteils. Der einzelne Miterbe kann zwar nicht "seinen“ Anteil an der Nachlassimmobilie verkaufen (den gibt es nicht), wohl aber seinen quotalen Anteil am Gesamtnachlass. Gerade, wenn wertvolle Häuser, Eigentumswohnungen oder Gewerbeimmobilien zum Nachlass gehören, findet sich häufig ein Kaufinteressent – auch Investoren außerhalb der Erbengemeinschaft.