Die Immobilie bei Trennung und Scheidung

Was wird aus dem gemeinsamen Haus oder der Eigentumswohnung?  

Die eigene Wohnimmobilie ist für Ehepaare der Lebensmittelpunkt, das Zuhause der gemeinsamen Kinder sowie ein wesentlicher Vermögenswert und Bestandteil der Altersvorsorge. Entsprechend intensiv und emotional geht es bei einer Scheidung zur Sache, wenn es um den Verbleib bzw. die weitere Nutzung des Familienheims (das Gesetz spricht von „Ehewohnung“) geht. Aber auch bei dem nicht selbst zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz eines Ehegatten gibt es einiges zu beachten, wenn die Ehe zerbricht.

Nachfolgend geben wir Ihnen unsere Fachanwälte für Familienrecht und Scheidungsanwälte einen Überblick über wichtige Fragen rund um das Thema Immobilien im Scheidungsfall. Diese sind in der Praxis eng verknüpft mit anderen Fragen des Familienrechts.

Wem gehört die Immobilie?

Zunächst stellt sich bei einer Trennung oder Scheidung die Frage, wem die Immobilie gehört, wer also Eigentümer ist. Meist gehen die Ehegatten davon aus, dass beiden die Immobilie gehört, das ist aber nicht immer der Fall. Oft ist schon hier Klärung erforderlich. Ein Auszug aus dem Grundbuch ist unerlässlich, hier ist eingetragen, wer Eigentümer der Immobilie ist. In vielen Fällen haben die Ehegatten gemeinsames Eigentum zur Hälfte, möglich sind aber auch Eigentumsverhältnisse zu ungleichen Teilen, wie zum Beispiel 1/3 zu 2/3.

Wer wie viel bei Kauf und Finanzierung der Immobilie gezahlt hat, lässt nicht zwingend auf die Eigentumsverhältnisse schließen. Wenn sich die Eheleute trennen und später die Ehescheidung einreichen, ändert das erst einmal nichts an den Eigentumsverhältnissen. Meist müssen die Verhältnisse dann geklärt werden, das weitere Schicksal können die Ehegatten selbst bestimmen.

Verkauf, Übertragung, Teilung oder Versteigerung?

Hinsichtlich des Schicksals des Hauses, der Wohnung oder sonstigen Grundbesitzes gibt es verschiedene Möglichkeiten. Diese Optionen müssen verhandelt oder (notfalls gerichtlich) erzwungen werden:

a. Gemeinsamer Verkauf  oder Vermietung der Immobilie an einen Dritten

In vielen Fällen ist die alleinige Nutzung der Immobilie durch nur einen Ehegatten wirtschaftlich nicht sinnvoll oder schlicht nicht gewollt. Wenn die Immobilie beiden Ehegatten gehört, kann sie auch nur von beiden im Einverständnis verkauft werden. Sollten sich die Ehegatten hierzu entscheiden, können steuerliche Fragen auftauchen, die möglich mit einem Fachmann für Immobilienbesteuerung erörtert werden sollen. Sollte sich ein Verkauf aus steuerlichen Gründen als nachteilig herausstellen, kann die Immobilie natürlich auch vermietet werden. Ob seine gemeinsame Vermietung durch die getrennt lebenden oder sogar inzwischen geschiedenen Ehegatten praktikable und vor allem gewollt ist, sollte überlegt sein.

b. Übertragung der Immobilie auf einen der beiden Ehegatten

Scheidet bei der Scheidung eine gemeinsame Weiternutzung der Immobilie aus und will oder soll einer der Ehegatten – zum Beispiel mit den gemeinsamen Kindern – weiter im Familienheim bleiben, sollte dieser Ehegatte auch alleiniger Eigentümer werden. Dies geschieht, indem der andere – derjenige, der auszieht – dem verbleibenden Ehegatten seinen Miteigentumsanteil verkauft und das Eigentum überträgt. Das setzt voraus, dass dieser Ehegatte wirtschaftlich in der Lage ist, den anderen „auszuzahlen“. Steuerlich ist dies meist günstig: Erfolgt die Übertragung des Miteigentumsanteile während der Trennung oder nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung, so fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Übertragung des Miteigentumsanteils kann zusammen mit anderen Themen wie Unterhalt oder Zugewinn in einer Scheidungsfolgenvereinbarung (ein Unterfall des Ehevertrags) geregelt werden.

c. Teilung der Immobilie

Eine eher exotische Lösung ist, dass die Ehegatten nach Trennung und Scheidung weiter zusammen im Familienheim wohnen belieben. Geben die Räumlichkeiten eine entsprechende Teilung in zwei selbständige Wohnungen her, sollte diese vertraglich fixiert werden. Dies erreicht man durch eine Teilung, die notariell beurkundet werden muss. Die Einigung hierüber und die Teilung selbst können wiederum in einer Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt werden. 

d. Liquidierung der Immobilie durch Teilungsversteigerung

Können geschiedene Miteigentümer sich nicht darüber einigen, bleibt als Option stets die Teilungsversteigerung der gemeinsamen Immobilie. Diese kann jeder Miteigentümer grundsätzlich jederzeit beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Teilungsversteigerungen sind wirtschaftlich riskant. Immobilien, die nicht gerade in Ballungsräumen wie zum Beispiel Hamburg, München oder Berlin unter den Hammer kommen, wechseln dabei nicht selten zu Preisen weit unter dem geschätzten Verkehrswert den Eigentümer.  Auch rechtlich sind bei der Teilungsversteigerung einige Hürden zu nehmen. Vor Ablauf des ersten Trennungsjahres ist eine Teilungsversteigerung nicht zulässig. Darüber hinaus gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die Zwangsliquidierung durch familienrechtliche und andere Einwendungen zu stoppen oder zu verzögern.  

Wer geht, wer bleibt? – die tatsächliche Nutzung der Immobilie bei Trennung und Scheidung

Nicht nur die Eigentumsverhältnisse, sondern auch die tatsächliche weitere Nutzung der Immobilie muss geregelt werden. Im Zuge der Trennung zieht in den meisten Fällen bereits einer der Ehegatten aus der gemeinsamen Ehewohnung aus. Will der weichende Partner minderjährige Kinder mitnehmen, muss er sich hierüber mit dem anderen verständigen, dies ist eine Frage des Sorgerechts und des Umgansgrechts.

Wer aus der gemeinsamen Immobilie auszieht, gibt damit zumindest vorläufig sein Besitzrecht an der Wohnung auf. Das bedeutet, dass er diese dann nur noch mit Zustimmung des verbleibenden Ehegatten betreten darf.

Ist nach dem freiwilligen Auszug mehr als ein halbes Jahr vergangen, ist eine Rückkehr nicht ohne weiteres möglich.

a. Wenn das Gericht entscheidet, wer ausziehen muss

Geht keiner von beiden freiwillig und wollen sogar beide Ehegatten bleiben, so muss man notfalls eine gerichtliche Entscheidung einholen. Gibt es gemeinsame minderjährige Kinder, so hängt die richterliche Entscheidung maßgeblich von deren Wohl ab, das heißt, wer bleibt mit den Kindern wo. Wenn ein Ehegatte mit den Kindern in der Familienheim bleiben möchte, so hat er gute Chancen.

Eine gerichtliche Zuweisung der Ehewohnung an einen der Ehegatten kennt das Familienrecht grundsätzlich nur im Rahmen der Härteklausel des § 1361 b BGB:

1. Leben die Ehegatten voneinander getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Eine unbillige Härte kann auch dann gegeben sein, wenn das Wohl von im Haushalt lebenden Kindern beeinträchtigt ist. Steht einem Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten das Eigentum, das Erbbaurecht oder der Nießbrauch an dem Grundstück zu, auf dem sich die Ehewohnung befindet, so ist dies besonders zu berücksichtigen; Entsprechendes gilt für das Wohnungseigentum, das Dauerwohnrecht und das dingliche Wohnrecht.
2. Hat der Ehegatte, gegen den sich der Antrag richtet, den anderen Ehegatten widerrechtlich und vorsätzlich am Körper, der Gesundheit oder der Freiheit verletzt oder mit einer solchen Verletzung oder der Verletzung des Lebens widerrechtlich gedroht, ist in der Regel die gesamte Wohnung zur alleinigen Benutzung zu überlassen. Der Anspruch auf Wohnungsüberlassung ist nur dann ausgeschlossen, wenn keine weiteren Verletzungen und widerrechtlichen Drohungen zu besorgen sind, es sei denn, dass dem verletzten Ehegatten das weitere Zusammenleben mit dem anderen wegen der Schwere der Tat nicht zuzumuten ist.
3. Wurde einem Ehegatten die Ehewohnung ganz oder zum Teil überlassen, so hat der andere alles zu unterlassen, was geeignet ist, die Ausübung dieses Nutzungsrechts zu erschweren oder zu vereiteln. Er kann von dem nutzungsberechtigten Ehegatten eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht (siehe unten).
4. Ist nach der Trennung der Ehegatten im Sinne des § 1567 Abs. 1 ein Ehegatte aus der Ehewohnung ausgezogen und hat er binnen sechs Monaten nach seinem Auszug eine ernstliche Rückkehrabsicht dem anderen Ehegatten gegenüber nicht bekundet, so wird unwiderleglich vermutet, dass er dem in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat.

b. Eigentum und Nutzung

Einen Einfluss auf die Eigentumsverhältnisse hat die Nutzung nicht. Finanzielle Konsequenzen aber schon: der verbleibende Ehegatte hat dem weichenden Ehegatten während der Trennungszeit eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, diese ist jedoch meist geringer als die ortsübliche Miete. Nach der Scheidung wird dann sogar die normale Miete fällig.

Diese Zahlungen der Nutzungsentschädigung und der Miete in der gemeinsamen Immobilie sind häufig Thema und Streitpunkt beim Ehegattenunterhalt, wenn es um die Höhe und die angemessene Berücksichtigung der Zahlungen geht. Ohne vereinbartes Nutzungsentgelt ist es geboten, beim Unterhaltsanspruch eine fiktive Nutzungsentschädigung wie ersparte Miete anzurechnen.

c. Die Bedeutung der Immobiliennutzung für das Trennungsjahr

Die Scheidung kann grundsätzlich erst nach Ablauf eines Trennungsjahres erfolgen.  der erforderliche Nachweis einer einjährigen Trennung von Tisch und Bett  ist schwierig, wenn die gemeinsame Ehewohnung bzw. das Familienheim während der Trennung zumindest teilweise von beiden Ehegatten weiter genutzt wird. Ausführliche Informationen zum Trennungsjahr finden Sie hier: Trennungsjahr

d. Der Wohnbedarf desjenigen, der auszieht

Hat nach der Trennung einer der Eheleute Anspruch auf Trennungsunterhalt und ist er aus der Ehewohnung ausgezogen, ist regelmäßig dessen Wohnbedarf zu ermitteln. Hierfür sind nach der Rechtsprechung des BGH die Kosten zugrunde zu legen, die für die Anmietung einer in Ausstattung der Ehewohnung entsprechenden Unterkunft in angemessener Größe anfallen würden.

Wie erfolgt der Zugewinnausgleich für Haus oder Wohnung?

Bei der Scheidung erfolgt im gesetzlichen Normalfall der Zugewinngemeinschaft hinsichtlich des Vermögens ein Kassensturz bei beiden Ehegatten. Verglichen wird das Vermögen vor der Eheschließung mit dem zum Zeitpunkt der Scheidung. Hat sich das Vermögen eines Ehegatten in dieser Zeit mehr vermehrt als das des anderen, bekommt letzterer die Hälfte dieser Differenz als Zugewinnausgleich zugesprochen.

Anders als bei Geld oder Wertpapieren gibt es bei Immobilien im Zusammenhang mit der Ermittlung des Zugewinns das Problem der Bewertung. Häufig hilft hier im Streitfall nur ein teures Sachverständigengutachten. Hatten die Ehegatten per Ehevertrag dagegen Gütertrennung oder eine modifizierte Zugewinngemeinschaft vereinbart, erfolgt kein Zugewinnausgleich. Dann kann zum Beispiel auch ein Ehegatte, der die Immobilie im Alleineigentum hält, diese ohne Zustimmung des anderen verkaufen. In der Zugewinngemeinschaft ist nämlich bei der Veräußerung eines Hauses bzw. einer Wohnung oder eines Miteigentumsanteils die Zustimmung des anderen Ehegatten notwendig, wenn die Immobilie den wesentlichen Vermögensbestandteil darstellt.     

Wer zahlt und haftet für den Immobilienkredit, Hypothek, Grundschuld?

Immobilien sind nicht günstig, den Kaufpreis aufzubringen ist nicht immer einfach. Oft wird eine Immobilie fremdfinanziert, das heißt, ein Darlehen wird aufgenommen. Die Banken sichern unter anderem dadurch ab, dass sie meist beide Ehegatten als Vertragspartner den Darlehensvertrag unterschreiben lassen – zwei Schuldner sind immer besser als nur einer.

Immobiliendarlehen haben regelmäßig eine lange Laufzeit. Kommt es zur unerwünschten Trennung oder Scheidung, sind die Darlehen oft noch nicht abbezahlt. Zum Zeitpunkt vieler Scheidungen ist die gemeinschaftliche Wohnimmobilie häufig noch nicht abbezahlt. Die Ehegatten müssen nun auch regeln, wer die weiteren Raten an die Bank zahlt. Der Darlehensvertrag mit der Bank ist unabhängig von allen anderen Fragen zu betrachten, vom Eigentum, von der Nutzung und von etwaigen Nutzungs- oder Mietzahlungen. Wenn also ein Eigentümer die Immobilie zum alleinigen Eigentum erwirbt, so wird er in der Regel derjenige sein, der die Raten an die Bank zahlt. Dann muss mit der Bank vereinbart werden, dass der andere Ehegatte aus der Haft entlassen, also aus dem Vertrag entlassen wird. Hierfür muss die Bank mitspielen, dies wird sie nur tun, wenn der Ehegatte, der alleiniger Vertragspartner werden soll, zahlungskräftig ist.

Schließlich sichert sich die Bank im Regelfall auch durch ein Sicherungsrecht im Grundbuch ab, die Immobilie wird belastet. Das heißt es wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen (Hypotheken gibt es nur noch selten, sie sind schwerfällig und ein bisschen veraltet). Für den Fall, dass die monatlichen Raten nicht mehr bedient werden, kann sich die Bank in diesem Fall aus der Immobilie befriedigen: Die Grundschuld gibt ihr die Möglichkeit, die Immobilie der Zwangsversteigerung zuzuführen, vom Erlös zahlt sich die Bank aus. Dieser Fall sollte natürlich tunlichst vermieden werden.

Wie schützt der Ehevertrag das Immobilienvermögen?

Alle angesprochenen Fragen und Probleme rund um die gemeinsame Immobilie zeigen die Komplexität des Themas. Eigentum, Nutzung, Unterhalt, Zugewinn und sogar manchmal Fragen des Sorge- oder Umgangsrechts können betroffen sein. Kindeswohl, Unterhalt etc. – all diese Fragen im Zusammenhang mit der Ehewohnung sollten im Falle einer Trennung oder Scheidung möglichst in einer Gesamtlösung zugeführt werden.

Ein erfahrener Fachanwalt für Familienrecht gestaltet seine Strategie, um die Interessen seines Mandanten möglichst erfolgreich durchzusetzen. Die einvernehmliche Regelung der Ehegatten hinsichtlich des Verbleibs und der weiteren Nutzung der Immobilie ist – wie gezeigt – der Königsweg im Scheidungsfall. Idealerweise erfolgt diese Regelung nicht erst nach der Trennung in einer Scheidungsvereinbarung, sondern bereits bei der Eheschließung durch Ehevertrag oder der beim späteren gemeinsamen Erwerb der Immobilie durch die Ehegatten.

Welche Rolle spielt der Immobilienbesitz beim Unterhalt?

Schuldet nach der Scheidung ein Ex dem/der anderen Geschiedenenunterhalt bzw. Kindesunterhalt, spielen Immobilien eine wichtige Rolle bei der Einkommensermittlung des Unterhaltsverpflichteten. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 15.12.2021 - XII ZB 557/20) einige bedeutende Grundsätze herausgearbeitet.

In der Entscheidung ging es um einen geschiedenen Mann, der während der Ehe kreditfinanzierte Immobilien erworben hatte. Der Wertverlust der Gebäude, so der BGH, den der Eigentümer regelmäßig abschreiben könne, sei für das unterhaltsrechtlich maßgebende Einkommen nicht zu berücksichtigen. Daher seien die Abschreibungsbeträge zu erhöhen. Die steuerliche Minderung sei pauschal und entspreche nicht der tatsächlichen Wertminderung, die regelmäßig durch die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt ausgeglichen werde. Ohne konkreten Nachweis könne ein Wertverlust daher nicht einkommensmindernd berücksichtigt werden.

Bis zur erzielten Miete sind nach Auffassung des BGH sowohl die Zinsen als auch die Tilgungsleistungen für das Gebäude auf das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung anzurechnen. Eine Vermögensbildung "zu Lasten" des unterhalbsberechtigten liege bis zu den tatsächlichen Mieteinnahmen nicht vor. Eine Minderung des Unterhalts komme nur in Betracht, wenn und soweit die Tilgung und Zinsen der Immobilienfinanzierung die realisierten Mieteinnahmen überträfen.

Q&A Immobilie, Haus und Wohnung bei Trennung und Scheidung

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