Schenkung von Immobilien

Schenkungsvertrag, Widerruf, Nießbrauch, Wohnrecht und Schenkungssteuern

Immobilien werden häufig nicht erst durch Erbschaft an den Ehegatten oder die Kinder weitergegeben. Die Schenkung zu Lebzeiten ist häufig gut gemeint, aber schlecht umgesetzt. Wer ein Haus, eine Wohnung oder sonstiges Grundeigentum unentgeltlich überschreiben will, sollte sich und andere Beteiligte vor bösen Überraschungen schützen. In diesem Beitrag verraten Ihnen unsere Fachanwälte, Steuerberater und Immobilienexperten, worauf Sie bei der Schenkung von Immobilien achten müssen.

1. Warum sollte man Immobilien verschenken?

Immobilien stellen häufig einen zentralen Bestandteil des Familienvermögens dar. Gerade bei selbst genutzen Wohnimmobilien kommt zur wirtschaftlichen Bedeutung meist noch eine emotionale Ebene. Trotzdem oder gerade deswegen werden Häuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien und anderes Grundeigentum oft schon zu Lebzeiten auf Familienmitglieder (meist Ehegatten oder Kinder) übertragen. Dafür gibt es gute Gründe:

• Verteilung von Vermögen und gegebenenfalls Mieteinnahmen innerhalb der Familie
• Steueroptimierte vorweggenommene Erbfolge
• Reduzierung des Pflichtteils enterbter Angehöriger
• Klare Verhältnisse zur Vermeidung eines Erbstreits

2. Die Schenkung und der Schenkungsvertrag

Unter einer Schenkung versteht man "eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwwendung unentgeltlich erfolgt". So steht es in § 516 BGB. Schenker und Beschenkter müssen also eine Schenkung wollen (obwohl das Finanzamt sich eher für die objektive Lage interessieren dürfte). Von einer gemischten Schenkung spricht man bei Immobilien, wenn das Objekt zwar formell verkauft wird, der geforderte Preis aber deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. So eine Immobilientransaktion hat dann teilweise Kauf und teilweise Schenkung.

Der Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden. Während bei sonstigen Schenkungen ein Formmangel durch den Vollzug des Geschäfts geheilt wird, ist eine solche "Handschenkung" bei Grundstücksgeschäften rechtlich nicht möglich. Vollzogen wird die Schenkung des Grundstücks, wenn der Beschenkte in Erfüllung des Schenkungsvertrags im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird.

3. Nießbrauch, Wohnrecht, Widerruf – die Absicherung der Schenker im Vertrag

Im Mittelpunkt des Schenkungsvertrages steht regelmäßig die Absicherung des Schenkers. Diese wird vor allem durch Vorbehaltsrechte im Schenkungsvertrag gewährleistet. Für die Immobilienschenkung passen insbesondere Widerrufsrechte, Nießbrauchsvorbehalt und Wohnrecht.

a. Widerrufsrecht

Das Schenkungsrecht des BGB gewährt dem Schenker ein gesetzliches Rücktrittsrecht in bestimmten Konstellationen. Die Schenkung kann rückgängig gemacht werden, wenn der Schenker später selbst "verarmt" oder wenn der Beschenkte sich als "grob undankbar" erweist.

Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder anderen Grundbesitz verschenken, sollten Sie sich aber nicht auf diese gesetzlichen Rücktrittsrechte beschränken. Vielmehr ist es geboten, dass Sie sie weitere Rücktrittsrechte im Schenkungsvertrag selbst festlegen. Dann können Sie die Übertragung zum Beispiel auch widerrufen, wenn der Beschenkte insolvent wird (asset protection), keinen Ehevertrag zum Schutz des Immobilienvermögens schließt etc. Selbst ein jederzeitiges willkürliches Widerrufsrecht können Sie sich vorbehalten.

b. Nießbrauch und Wohnrecht

Die wirtschaftlich stärkste Absicherung bei der Übereignung von Immobilien ist der Nießbrauchsvorbehalt. Wird ein Nießbrauch zugunsten des Schenkers vertraglich vereinbart, kann dieser die Immobilie weiter nutzen oder auch auf eigene Rechnung vermieten. Etwas schwächer ist da das Wohnrecht, das nur die eigene Nutzung vorsieht.

Der Vorbehalt eines Nießbrauchs bzw. Wohnrechts stellt eine Beeinträchtigung des Beschenkten dar, die den Wert der Schenkung mindert. Da das auch steuerlich gilt, sind diese Rechte sehr gut geeignet, eine etwaige Schenkungssteuerlast zu reduzieren oder ganz zu vermeiden. Ausführliche Informationen zu diesem Steuereffekt finden Sie im Abschnitt zur Schenkungssteuer bei der Übertragung von Immobilien.

4. Schenkungssteuer und wie man sie vermeidet

Von großer Bedeutung bei der Schenkung von Immobilien ist die mögliche Festsetzung von Schenkungssteuer durch das Finanzamt. Alle unentgeltlichen Übertragungen zu Lebzeiten unterliegen im Grundsatz dieser Schenkungssteuer. Die Finanzbehörden erfahren regelmäßig automatisch von der Transaktion und fordern den Beschenkten auf, eine Schenkungssteuererklärung abzugeben.

a. Freibeträge, Steuerklassen, Steuertarife

Die Höhe der Schenkungssteuer richtet sich zunächst nach folgenden Kriterien, die abhängig sind von der familiären/verwandtschaftlichen Beziehung zwischen Schenker und Beschenktem:

• Persönlicher Freibetrag für die Schenkungssteuer
• Steuerklasse und Steuertarif

Nächste Angehörige wie Ehegatten (500.000 Euro) und Kinder (400.000 Euro) haben dabei die höchsten Freibeträge. Viele andere Verwandte und familienfremde Personen oder bloße Lebensgefährten können dagegen nur einen Freibetrag von 20.000 Euro in Anspruch nehmen. Ebenso verhält es sich bei den Steuersätzen. Diese sind innerhalb der Kernfamilie am niedrigsten und sind im Übrigen gestaffelt - abhängig von der Höhe des zu versteuernden Betrages.

b. Befreiungen und Vergünstigungen für Immobilien

Für Immobilien gibt es aber einige Besonderheiten in Form von Befreiungen und Vergünstigungen:

• Steuerfreie Schenkung des Familienheims unter Ehegatten (§ 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG)
• Bewertungsabschlag von 10 Prozent bei vermieteten Wohnimmobilien  (§ 13d ErbStG)
• Steuerfreie Schenkung von (Anteilen an) Wohnungsunternehmen (§ 13b Absatz 2 Nr. 1d ErbStG)

c. Steuerliche Bewertung von Häusern, Wohnungen und sonstigem Grundbesitz

Von großer Bedeutung für die tatsächliche Belastung mit Schenkungssteuer ist der vom Finanzamt angenommene Wert der Immobilie. Das Schenkungssteuerrecht sieht hier einige vereinfachte Bewertungsverfahren vor, deren Anwendung sich nach der Art bzw. Nutzung des Grundeigentums richtet. Als Steuerpflichtiger haben Sie aber stets die Möglichkeit, einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachzuweisen - sei es durch eine Veräußerung zu einem bestimmten Preis oder durch ein Wertgutachten (ausführlich: Bewertung von Immobilien für die Schenkungssteuer)

d. Steuerliche Optimierung der Grundstücksschenkung

Sie haben verschiedene Möglichkeiten, eine drohende Steuerlast bei der Übertragung der Immobilie abzuwenden. Neben der Darlegung eines niedrigen Steuerwertes sind das vor allem vertraglich vereinbarte Lasten für den Beschenkten. Hierzu gehört etwa die Übernahme von Verbindlichkeiten als Gegenleistung für die Schenkung. Aber auch der Vorbehalt eines Nießbrauchs wirkt steuermindernd: Der Nießbrauch wird kapitalisiert und dann vom Wert der Schenkung abgezogen. Dabei bemisst sich der Wert des Nießbrauchs nach dem Alter und der statistischen Lebenserwartung des Schenkers sowie den tatsächlich erzielbaren Erträgen (Mieteinnahmen) aus der Immobilie.

5. Pflichtteilsreduzierung durch Immobilienschenkung

Häufig werden Immobilien zu Lebzeiten übertragen, um sie dem Zugriff von enterbten Pflichtteilsberechtigten zu entziehen. Das funktioniert jedoch nur bei rechtzeitiger Übertragung, da die geschenkte Immobilie nach der Übertragung noch zum fiktiven Nachlass für die sogenannten Pflichtteilsergänzungsansprüche gehört.

Diese verringern sich mit jedem Jahr nach der Schenkung um 10 Prozent, so dass nach 10 Jahren keine Teilhabe von enterbten Angehörigen mehr stattfindet. Doch Vorsicht! Die oben geschilderten Absicherungen (z.B. Nießbrauchsvorbehalt) der Beschenkten können dafür sorgen, dass die 10-Jahresfrist überhaupt nicht beginnt. Die Rechtsprechung nimmt dann nämlich regelmäßig an, dass der Schenker wirtschaftlich weiterhin Eigentümer ist. Hier ist eine maßgeschneiderte Gestaltung geboten, die den Schenker absichert, Steuern vermeidet und die Feinheiten des Pflichteilsrechts berücksichtigt.

6. Schenkung von Grundbesitz im Familienpool bzw. in der Familienstiftung

Wer rechtlich und steuerlich keine Kompromisse machen möchte, sollte sich mit den Möglichkeiten auseinandersetzen, statt der herkömmlichen Schenkung einer Immobilie, den Grundbesitz in einer Gesellschaft oder Stiftung zu bündeln und diese dann als Nachfolge-Vehikel zu nutzen.

a. Familienpool, Familiengesellschaft

Die „eierlegende Wollmilchsau“ der vorweggenommenen Erbfolge durch Immobilienschenkung ist der Familienpool bzw. Familiengesellschaft. Wenn Sie werthaltiges Immobilienvermögen haben, gründen Sie eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft (als GbR, KG oder GmbH) und und bringen Häuser, Wohnungen und sonstiges Grundeigentum als Gesellschaftsvermögen ein. Übertragen bzw. verschenkt werden dann nicht die Immobilien selbst, sondern die Gesellschaftsanteile. Das bringt zahlreiche Vorteile, da das Gesellschaftsrecht sehr effektive Möglichkeiten bietet, die Sie vielfältig nutzen können.

• Bündelung des Vermögens und Schutz vor Zerschlagung durch Erbfälle, Scheidungen aufgrund von Eintritts-, Kündigungs- und Ausschlussklauseln
• Lebenslange Kontrolle trotz Übertragung der Anteile dank garantierter Geschäftsführung
• Genaue Ausnutzung der Schenkungssteuer-Freibeträge durch Anteilsübertragung
• Verlagerung von Einkünften auf Angehörige mit günstiger Steuerprogression

b. Familienstiftung

Weitere Gestaltungsmöglichkeiten bietet die Immobilien-Familienstiftung, bei der Grundvermögen schenkweise in eine Familienstiftung eingebracht wird, die allein der Versorgung des Stifters und seiner Familie dient. Lassen Sie sich eingehend beraten, welche Option der Immobilienbündelung in Ihrem konkreten Fall die beste ist. So können Sie die Weichen richtig stellen.

7. FAQ Immobilienschenkung

Schnelle Antworten auf häufige Fragen