Prüfung von Immobilienkaufvertrag, Wohnungskaufvertrag, Grundstückskaufvertrag

Prüfung, Entwurf, Vertragsverhandlung und -durchsetzung für Käufer und Verkäufer 

Die Übertragung von Immobilien wie Häuser, Wohnungen, Gewerbeobjekten oder auch land- und forstwirtschaftliche Flächen erfordert eine sorgfältige Vertragsgestaltung. Gegenstand eines Grundstückskaufvertrags ist ein bebautes oder unbebautes Grundstück, ein Teil davon oder auch ein Miteigentumsanteil, Sondereigentum oder ein Erbbaurecht.

Nachfolgend finden Sie einen Überblick über wichtige Themen beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien und Antworten auf wichtige Fragen. Investoren bzw. gewerbliche Käufer und Verkäufer finden die passenden Informationen hier: Gewerbliche Immobilientransaktionen

Anwaltliche Leistungen bei Immobilientransaktionen  

Als Kanzlei für Immobilienrecht begleiten wir bundesweit private und gewerbliche Immobilientransaktionen sowohl rechtlich als auch steuerlich von der Anbahnung bis zur Abwicklung. Zum Service  unserer Rechtsanwälte, Fachanwälte und Steuerberater gehören unter anderem folgende Leistungen: 

1. Entwurf bzw. Prüfung von Immobilienkaufverträgen, Wohnungskaufverträgen
2. Steuerliche Prüfung und Optimierung von Immobilientransaktionen
3. Gestaltung gesellschaftsrechtlicher Strukturen beim Immobilienkauf (Share Deal, Familienpool etc.)
4. Vorbereitung von und Begleitung bei Beurkundungen
5. Prüfung rechtlicher und steuerlicher Spezialfragen im Bereich der Immobilientransaktionen  
6. Rechtliche und steuerliche Due Diligence, insbesondere mietrechtliche Due Diligence
7. Fremdsprachige Urkunden (Englisch, Französisch, Italienisch)
8. Prüfung und Gestaltung von Asset Management-Verträgen
9. Betreuung im Maklerrecht

Oftmals können wir privaten Immobilienkäufern einen pauschalen Festpreis für die Prüfung, Kommentierung und Endverhandlung des Grundstückskaufvertrags anbieten.

Für eine unverbindliche Anfrage kontaktieren Sie bitte direkt einen unserer Experten telefonisch oder per Email oder nutzen Sie unser Kontaktformular am Ende dieser Seite.

Der Ablauf und die Prinzipien des Immobilienkaufs  

Der Immobilienkaufvertrag bezieht sich stets auf ein Grundstück bzw. auf Wohnungseigentum. So wird nicht etwa ein Haus gekauft, sondern stets das Grundstück, zu dem das Haus als wesentlicher Bestandteil gehört. Das Zivilrecht unterscheidet zwischen der schuldrechtlichen Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks und der eigentlichen Übertragung. Letztere erfolgt durch eine Einigung des Käufers und Verkäufers sowie die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. In der Praxis werden die schuldrechtliche Verpflichtung sowie die Einigung der Parteien in einer Urkunde – dem „Grundstückskaufvertrag“ – zusammengefasst. Für diesen Vertrag gelten sowohl die Vorschriften des Kaufrechts (Pflicht zur Kaufpreiszahlung, Haftung für Mängel etc.) als auch die des Grundstücksrechts (vor allem Formvorschriften).  

Der Grundstückskaufvertrag – darauf müssen Sie achten

Nachfolgend finden Sie einen ersten Überblick über Punkte, die in einem Immobilienkaufvertrag zu regeln sind bzw. möglicherweise problematisch sein können.  

1. Vertragsparteien: Nicht immer ist der Verkäufer auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, z.B. wenn er das Grundstück gerade erst geerbt hat. Ist der Verkäufer verheiratet, ist der jeweilige Güterstand zu beachten und gegebenenfalls die Zustimmung des Ehegatten einzuholen. Rechtlich komplex kann der Erwerb oder die Veräußerung einer Immobilie durch eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) sein. Bei allen Gesellschaften ist – ebenso wie bei Minderjährigen oder unter Betreuung stehenden Personen – die Vertretungsmacht der Handelnden zu prüfen.
2. Kaufgegenstand: Das Grundstück bzw. die Grundstücke sind im Kaufvertrag möglichst exakt zu mit den jeweiligen Flurstücken zu beschreiben. Schwierig ist das zum Beispiel wenn es sich um eine noch zu vermessende Teilfläche handelt, die mit einem Lageplan und einer genauen Beschreibung identifiziert wird. Neben dem Grundstück werden auch die wesentlichen Bestandteile und das sogenannte Zubehör mitveräußert. Hierzu gehören insbesondere die Gebäude, aber auch bestimmtes Mobiliar, Maschinen etc. je nach den Umständen des Einzelfalls. In gewissen steuerlichen Grenzen kann ein Teil des Gesamtkaufpreises auf mitverkauftes Zubehör verteilt werden mit der Folge, dass die Grunderwerbsteuer reduziert werden kann. Grundsätzlich kann man sagen, dass der Verkauf einer Bestandsimmobilie (Verkauf einer Eigentumswohnung) deutlich weniger komplex ist, als der Verkauf einer noch zu erstellenden Wohnung / Hauses (sogenannter Bauträgervertrag), da bei letzterem der Immobilienkäufer ein Stück weit dem (unsicheren) Fortgang des Bauvorhabens ausgesetzt ist.
3. Kaufpreis: Der Kaufpreis wird regelmäßig durch Überweisung eines Geldbetrages zu zahlen sein. Er muss entweder als absoluter Betrag feststehen oder aber bestimmbar sein - etwa durch Angabe eines Quadratmeterpreises bei einer noch zu vermessenden Fläche. Die Vereinbarung von Teilzahlungen ist möglich und zum Beispiel bei Bauträgerverträgen üblich. Es ist in Einzelfallen möglich, die Kaufpreiszahlung über ein sogenanntes Notaranderkonto (Treuhandkonto) abzuwickeln. Dies verursacht jedoch erhebliche Zusatzkosten und ist in den meisten Fällen nicht notwendig.
4. Fälligkeit, Übergabe und Besitzübergang: Es gibt zahlreiche vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten, die entweder den Käufer oder Verkäufer absichern. So kann beispielsweise eine Auflassungs-Vormerkung vereinbart werden oder der Kaufpreis erst fällig sein, wenn die erforderlichen Genehmigungen vorliegen oder bestimmte Belastungen gelöscht wurden. Der Verkäufer wird in der Regel daran interessiert sein, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst erfolgt, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. In diesen Bereich gehören auch vertragliche Rücktrittsrechte sowie Vereinbarungen zum Übergang von Besitz und Nutzungen: Ab wann ist der Erwerber berechtigt, die Immobilie selbst zu nutzen bzw. sie zu vermieten und ab wann hat er die Lasten (zum Beispiel Versicherungskosten) des Grundstücks zu tragen? Hier hat es sich eingebürgert, dass mit Zahlung des Kaufpreises eine Art wirtschaftlicher Übergang des Eigentums erfolgt, auch bekannt unter der Bezeichnung Nutzen-Lasten-Wechsel.
5. Belastungen, öffentliche Lasten: Sind Belastungen wie Grundschulden oder auch ein Wohnrecht bzw. Nießbrauch im Grundbuch eingetragen, ist das Schicksal dieser Rechte im Immobilienkaufvertrag zu regeln. Denkbar ist sowohl die Übernahme als auch die Löschung. Die Prüfung erfordert stets die Einbeziehung der dem Recht zugrundeliegenden Vereinbarung, also zum Beispiel dem Immobilienkreditvertrag bei der Grundschuld. Valutiert der Kredit noch, könnte eine Übernahme durch den Erwerber – mit Zustimmung der Bank – unter Umständen sinnvoll sein. Wer welche Erschließungskosten für eine verkaufte Immobilie trägt, regelt das Kaufrecht. Eine genaue Regelung im Grundstückskaufvertrag ist dennoch geboten.
6. Mängel (Sachmängel, Rechtsmängel): Besonders wichtig ist die Regelung der Haftung für Sach- bzw. Rechtsmängel, die sich während oder nach der Abwicklung des Immobilienkaufs zeigen. Die gesetzlichen Rechte des Käufers, nämlich Rücktritt, Minderung und/oder Schadensersatz) können vertraglich modifiziert werden. Ein Sachmangel kann beispielsweise vorliegen, wenn die Immobilie kleiner als vereinbart ist, sich Hausschwamm oder aufsteigende Feuchtigkeit zeigt, eine Baugenehmigung nicht vorliegt oder bei einem vermieteten Objekt die Mieteinnahmen geringer als in Aussicht gestellt sind. Rechtsmängel kommen in Betracht, wenn zum Beispiel die Rechte Dritter den Käufer am uneingeschränkten Gebrauch hindern, also etwa, wenn der Verkäufer verheimlicht, dass das Haus bzw. die Wohnung vermietet ist. Der Verkäufer wird ein Interesse daran haben, möglichst viele Mängel offenzulegen, so dass der Käufer diesbezüglich „bösgläubig“ wird, sich also nach Vertragsschluss nicht mehr auf diese Mängel berufen kann. Verheimlicht der Verkäufer einen wesentlichen Mangel (klassisch ist das Verschweigen von Feuchtigkeit), haftet er wegen arglistiger Täuschung auf Rückabwicklung des Kaufvertrags sowie Schadenersatz.
7. Sonstiges: Neben den oben genannten Hauptpunkten im Immobilienkaufvertrag können und sollten noch zahlreiche weitere Punkte geregelt werden, die wirtschaftlich von nicht unerheblichem Gewicht sind. Hierzu gehört auch, wer die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Ein weiteres praktisch relevantes Thema sind sogenannte Maklerklauseln. Diese Klauseln sind mit großer Vorsicht zu genießen, sie erhöhen zum einen die Notargebühren, zum anderen können sie bei entsprechender Gestaltung („abstraktes Provisionsversprechen “) den Schuldner der Maklerprovision benachteiligen.    

Rechtsanwälte, Steuerberater und Notare - Akteure beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Grundstückstransaktionen und bestimmte andere Vorgänge im Immobilienbereich bedürfen der notariellen Beurkundung. Auch beim Vollzug von Grundstückskaufverträgen hat der Notar – wie auch das Grundbuchamt – eine wichtige Rolle. Die rechtlichen und wirtschaftlichen Interessen des Käufers bzw. Verkäufers kann und darf der Notar (wie auch der Anwaltsnotar) dagegen nicht vertreten.

Daher sollte beim Immobilienkauf - entweder bereits bei der Gestaltung des Vertragsentwurfs oder später bei der Prüfung des Immobilienkaufvertrages - stets ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden. Dessen Aufgabe ist es, dass in dem zu beurkundeten Vertrag die Interessen und Ziele seines Mandanten auch entsprechend formuliert werden. Auch in steuerlicher Hinsicht kann der Notar nicht beraten.

Auch hier ist ein Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt für Steuerrecht oder ein Steuerberater erforderlich. Als Immobilienkanzlei für Recht und Steuern bereiten wir Ihren Vertrag entsprechend vor bzw. prüfen den Ihnen vorgelegten Vertrag auf alle Risiken. Insbesondere ist bei gewerblichen Immobilientransaktionen stets zu prüfen, ob im Einzelfall das Anfallen von Grunderwerbsteuer vermieden werden kann.

Hier finden Sie weitere Informationen rund um den Themenkomplex Immobilien und Steuern: IMMOBILIEN & STEUERN

Kauf und Verkauf von Immobilien im Gesellschaftsvermögen

Auch eine Übertragung von Immobilienvermögen ohne Notar und Grundbuch ist möglich, wenn die Grundstücke zum Vermögen einer Gesellschaft gehören und die Gesellschaft selbst bzw. Anteile an der Gesellschaft übertragen werden.

Wer Immobilien in einer Gesellschaft hält kann zudem die zusätzlichen Möglichkeiten des Gesellschaftsrechts nutzen. Diese sind zum Beispiel bei der Weitergabe von Grundeigentum innerhalb der Familie interessant. In diesen Konstellationen sollte bei der Gestaltung bzw. Prüfung auf einen Fachanwalt für Gesellschaftsrecht vertraut werden.

Weitere Informationen hierzu finden Sie auf folgenden Seiten unserer Kanzlei im Internet:

• VERMÖGENSVERWALTENDE IMMOBILIENGESELLSCHAFT 
• FAMILIENPOOL