Hofübergabe & Hofübergabevertrag

Besonderheiten im Erbrecht der Landwirtschaft (BGB, Anerbenrechte, Höfeordnung etc.)

Die Hofnachfolge durch Hofübergabe zu Lebzeiten ist nach wie vor das wichtigste Modell für den Generationswechsel im land- und fortstwirtschaft Betrieb. Für Landwirte, welche ihren Betrieb auf die Folgegeneration übertragen möchten, ist stets eine frühzeitige Planung und eine umfassende Beratung und Begleitung zu empfehlen. Auf dieser Seiten geben Ihnen unsere Fachanwälte für Erbrecht Antworten auf folgende Fragen:

2. Welche Vorteile hat die Hofübergabe zu Lebzeiten?

Nicht grundlos ist die Hofübertragung durch Hofübertragungsvertrag zu Lebzeiten das beliebteste Modell für die Hofübergabe.

• Das liegt in erster Linie daran, dass sowohl der Hofübergeber als auch der -übernehmer regelmäßig ein Interesse daran haben, frühe Rechtssicherheit zu schaffen.
• Hofübergeber wollen regelmäßig vorsorgen, damit sie sich im Alter nicht mehr selbst um die Bewirtschaftung des Hofes kümmern müssen, insbesondere weil mit steigendem Alter Gesundheitseinschränkungen wahrscheinlicher werden.
• Hofübernehmern ist es meist wichtig, dass nicht noch Unsicherheiten bestehen, ob sie tatsächlich Hofnachfolger werden, bevor Sie Zeit und Geld in den Hofbetrieb investieren.
• Durch die lebzeitige Hofübertragung können Hofübergeber und -übernehmer zudem sämtliche Nebenabreden rechtswirksam vereinbaren und damit den Bedürfnissen aller Beteiligten gerecht werden. Regelmäßig wird daher vereinbart, dass Hofübergabe auch nach der Übergabe in ihrem Wohnhaus auf der Hofstelle wohnen bleiben können und finanziell und persönlich vom Übernehmer versorgt werden.
• Zudem können auch die weichenden Erben mit in die Vertragsgestaltung mit einbezogen werden. Regelmäßig werden mit diesen bereits feste Abfindungszahlungen vereinbart. Dies beugt einem Rechtsstreit unter den Geschwistern nach dem Tod der Elterngeneration vor, was regelmäßig auch ein entscheidender Anreiz sein dürfte.

3. Welches landwirtschaftliche Erbrecht soll gelten?

In den Bundesländern, in welchen spezielle Anerbenrechte für die Hofübertragung gelten, müssen sich Hofübergeber und Hofübernehmer regelmäßig entscheiden, auf welcher Rechtsgrundlage die Hofübertragung stattfinden soll. Je nach Belegenheit des Hofes können neben den erbrechtlichen Vorschriften des BGB auch regional geltende Anerbenrechte bzw. Höfeordnungen in Betracht kommen.

Der Landwirt kann in vielen Fällen Einfluss darauf nehmen, ob sein Besitz nach den Regeln des jeweils geltenden regionalen Höferechts oder nach den allgemeinen erbrechtlichen Vorschriften des BGB weitergegeben werden soll.

Die Wahl des anzuwendenden Rechts – also allgemeine Regeln des Bundes oder spezielles Anerbenrecht eines Bundeslandes wie zum Beispiel die Höfeordnung – hat teilweise ganz gravierende Einflüsse auf die Möglichkeiten und Folgen im Zusammenhang mit der geplanten Hofübertragung. So darf zum Beispiel nach der nordwestdeutschen Höfeordnung der Hofübernehmer nur eine einzelne natürliche Person sein und Abfindungs- und Pflichtteilsansprüche entstehen per Gesetz bereits mit der Hofübertragung. Manchmal kann es daher für Hofübergeber sinnvoll sein, den Hofvermerk vor der Übertragung des Hofes im Grundbuch löschen zu lassen. Da die Folgen der Rechtswahl komplex sind, sollten sich Hofübergeber zu diesem Thema fachkundig beraten lassen.

Hofübergeber entscheiden sich manchmal auch, nur für die Hofübergabe vorübergehend den Hofvermerk löschen zu lassen, was zulässig ist.

Auch die Verpflichtung zur Kostenübernahme für Beerdigung und Grabpflege ist mitunter aufzunehmen, wenn die übrigen weichenden Erben nicht mit diesen Kosten belastet werden sollen.

c. Rücktrittsrechte 

Nicht selten wollen sich Hofübernehmer absichern für den Fall, dass sich der Hofübergeber nach der Übernahme nicht dem Willen des Übergebers entsprechend verhält.

Grundsätzlich stehen den Vertragsparteien die gesetzlichen Rücktritts- und Widerrufsrechte zur Verfügung. Da diese aber nur in außergewöhnlichen Fällen greifen, kann eine weitergehende Absicherung in Form vom vertraglichen Rücktrittsrechten sinnvoll sein für den Fall, dass Umstände eintreten, die der Hofübergeber so nicht gewollt und eingeplant hat. Solche Umstände können zum Beispiel sein, dass der Hofübernehmer seinen Pflichten zur Versorgung der Hofübergeber nicht nachkommt oder auch wenn der Übernehmer in eine Insolvenz gerät oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden. Ein Grund kann auch sein, dass der Übernehmer frühzeitig verstirbt, ohne eigene Erben innerhalb der Familie zu haben. Hofübernehmern ist es häufig wichtig, dass der gesamte Betrieb mit dem zugehörigen Grundbesitz innerhalb der Familie über Generationen erhalten bleibt und nicht in die Hände von Dritten gerät. Solche Gründe müssen durch die Vertragsparteien aber konkret vereinbart werden, sodass hier eine frühzeitige und detaillierte Rechtsberatung zu empfehlen ist.

Auch aus steuerlicher Sicht kann es sinnvoll sein, Rückforderungsrechte vertraglich zu vereinbaren, da eine "Rückschenkung" wiederum Schenkungssteuer auslösen könnte.

d. Pflichtteils- bzw. Abfindungsansprüche/Ansprüche der weichenden Erben

Wenn ein Hof zu Lebzeiten auf einen Nachfolger übertragen wird, können in bestimmten Fällen bereits zu Lebzeiten Abfindungs- oder Pflichtteilsansprüche zugunsten der weichenden Erben bzw. pflichtteilsberechtigten Personen entstehen. Das ist beispielsweise immer dann der Fall, wenn eine Hofübertragung nach den Regeln der nordwestdeutschen Höfeordnung stattfindet und Abfindungsansprüche nicht ausgeschlossen werden.

Diese Ansprüche entstehen dann grundsätzlich per Gesetz schon im Zeitpunkt der Übertragung (und nicht erst im Erbfall), ohne dass sie vereinbart wurden. Hofübernehmer und -übergeber können aber das Bedürfnis haben, von den gesetzlichen Regeln abweichende Ansprüche zu vereinbaren. Auch kommt ein gänzlicher Verzicht auf Abfindungs- und Pflichtteilsansprüche in Betracht. Genauere Informationen rund um die Rechte der Erben hinsichtlich Abfindung und Pflichtteil erhalten Sie weiter unten im Beitrag.

5. Wie läuft die Hofübergabe ab? – Schrift für Schritt vom Übertragungsvertrag bis Genehmigungsverfahren

Eine Hofübertragung gelingt nicht an einem Tag. Vielmehr müssen die Parteien gewisse Stadien durchlaufen, welche sich in der Regel wie folgt darstellen:

a. Entwurf des Übergabevertrags mit Notar

Sobald ein Hofübernehmer gefunden ist und die wesentlichen Wünsche und Bedürfnisse geklärt sind, wird in der Regel zusammen mit dem Notar der Hofübertragungsvertrag entworfen. Hier werden aber auch noch die persönlichen Pflichten und Bedürfnisse verhandelt.

b. Prüfung durch Nachfolger und weichende Erben (Anwälte)

Sobald ein erster Entwurf eines Übertragungsvertrages entworfen ist, kann es Sinn machen, dass beide Parteien den Vertrag nochmal von einem spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen.

c. Genehmigungsverfahren (Landwirtschaftsbehörde, Landwirtschaftsgericht)

Nicht zwingend, aber in aller Regel leitet der zuständige Notar vor Vertragsschluss das erforderliche Genehmigungsverfahren beim Landwirtschaftsgericht oder der Landwirtschaftsbehörde ein. Zwar ist nur für den Eigentumswechsel im Grundbuch die Genehmigung erforderlich, allerdings kann so im Falle der Nichtgenehmigung der Übertragungsvertrag noch entsprechend angepasst werden. Ob das Landwirtschaftsgericht oder die Landwirtschaftsbehörde zuständig ist, hängt davon ab, nach welchem Recht die Hofübertragung stattfindet. Bei der Übertragung nach der nordwestdeutschen Höfeordnung ist das Landwirtschaftsgericht das zuständige Organ.

Das Genehmigungsverfahren folgt dabei den Regeln des Grundstücksverkehrsgesetzes. Nähere Informationen zum Genehmigungsverfahren erhalten Sie weiter unten im Beitrag.

d. Beurkundung des Vertrags

Sobald das Landwirtschaftsgericht oder die Landwirtschaftsbehörde die Genehmigung erteilt hat, kann der Übergabevertrag beurkundet werden. Sofern die weichenden Geschwister beziehungsweise die weichenden Erben am Vertrag beteiligt sind, sind diese in Regel hierbei anwesend. Eine Vertretung ist hier aber grundsätzlich zulässig.

e. Vollzug der Hofübergabe

Der Hofübergabevertrag wird vollzogen, indem der Hofübernehmer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. In der Regel wird die Umschreibung direkt vom Notar beantragt. Sie ist ausgeschlossen, wenn zuvor die Genehmigung vom Landwirtschaftsgericht oder der Landwirtschaftsbehörde nicht erteilt wurde.

f. Abfindung der weichenden Erben (gem. Vertrag oder HöfeO)

Gegebenenfalls müssen im Anschluss die Abfindungsansprüche oder Pflichtteilsansprüche der weichenden Erben beglichen werden. Diese entstehen per Gesetz allerdings nur im Zeitpunkt der Übertragung, wenn dies in einem speziellen landesrechtlichen Anerbenrecht geregelt ist. Nach der nordwestdeutschen Höfeordnung entstehen die Abfindungsansprüche bereits im Zeitpunkt der Übertragung des Hofes. Auch wenn die Übertragung nach den allgemeinen Regeln des BGB vollzogen worden ist, können Abfindungsansprüche schon zu Lebzeiten des Hofübergebers zu zahlen sein, wenn dies im Hofübertragungsvertrag vereinbart worden ist.

6. Genehmigungsverfahren

In dem Genehmigungsverfahren wird geprüft, ob Versagungsgründe gegen die Hofübergabe vorliegen. Hintergrund des Genehmigungsverfahrens ist, dass der Staat ein übergeordnetes Interesse daran hat, dass landwirtschaftliche Betriebe auch nach der Übertragung weiter ordnungsgemäß bewirtschaftet werden können und überlebensfähig bleiben. Sie dienen nämlich in der Regel der Nahrungsversorgung der Bevölkerung, sodass der Staat auf die Leistungsfähigkeit ein Auge behalten möchte.

Versagungsgründe, die zur Nichtgenehmigung führen können, sind im Überblick die Folgenden:

• Ungesunde Bodenverteilung: Wenn der Erwerber nicht Landwirt ist und ein Vollerwerbslandwirt zum vollumfänglich Erwerb des Hofes bereit und in der Lage wäre, kann das zuständige Genehmigungsorgan die Genehmigung versagen, weil der Übergang zu einer ungesunden Bodenverteilung führen könnte. In der Praxis kommt dieser Fall allerdings selten vor.
• Unwirtschaftliche Aufteilung oder Verkleinerung: Sofern sich Landwirte dazu entscheiden, die nicht ganze Hofstelle mit allen Ländereien zusammen zu übertragen, kann das Genehmigungsorgan die Übertragung versagen, weil es die Aufteilung für unwirtschaftlich hält. Die Abtrennung kann nämlich im Einzelfall nachteilige Folgen für die Überlebensfähigkeit des Betriebes haben. Der Zurückbehalt von kleineren Flächen ist in der Praxis allerdings üblich und wird meist nicht versagt.
• Grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung: Das Genehmigungsorgan prüft auch, ob zwischen Leistung und Gegenleistung ein grobes Missverhältnis vorliegt. Hierbei ist aber zu bedenken, dass ein solches nur dann angenommen wird, wenn der Hofübernehmer durch die Gegenleistungen zu stark belastet wird. In diesem Zusammen kann gerade nicht geltend gemacht werden, dass die Alterssicherung der Hofübergeber nicht ausreichend gesichert ist.
• Versagungsgründe nach dem Höferecht: Sofern die Übertragung nach den Regeln der nordwestdeutschen Höfeordnung vollzogen werden soll, werden zumindest die wesentlichen Erfordernisse, die die Höfeordnung an die Übertragung stellt, auch vom Genehmigungsorgan geprüft. In erster Linie wird daher überprüft, ob der Hoferbe eine einzelne Person ist und ob er wirtschaftsfähig im Sinne der Höfeordnung ist.

7. Welche Rechte haben die weichenden Erben? - Abfindungs- und Pflichtteilsansprüche

Sofern der elterliche Familienhof an eins von mehreren Kindern übertragen wird, fragen sich die leerausgehenden Geschwister in der Regel, welche Rechte Ihnen zustehen. 

Ob, in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt etwaige Abfindungsansprüche oder Pflichtteilsansprüche zugunsten der weichenden Erben entstehen, hängt ganz maßgeblich davon ab, nach welcher Rechtsordnung die Hofübertragung stattfinden soll bzw. stattgefunden hat.

Hat die Hofübertragung nach den Regeln der nordwestdeutschen Höfeordnung stattgefunden, entstehen sowohl Pflichtteilsansprüche als auch Abfindungsansprüche per Gesetz bereits mit der Übertragung des Hofes. In diesem Fall erhalten weichende Erben auch spätestens im Genehmigungsverfahren Kenntnis von der genauen Hofübergabe.

Sofern die Übertragung nach den allgemeinen Regeln des BGB stattgefunden hat, also weil zum Beispiel der Hofvermerk zuvor durch die Partien gelöscht worden ist, dann erhalten die weichenden Geschwister im Zeitpunkt der Übertragung keinerlei Ansprüche. Ansprüche werden dann erst später nach dem Tod des Hofübergebers in Form von Pflichtteilsergänzungsansprüchen relevant, wobei es hier von den genauen Umständen des Einzelfalls abhängt, ob die Hofübertragung beim Tod des Übergebers überhaupt noch Ansprüche auslöst. Bei den Pflichtteilsergänzungsansprüchen greift nämlich eine Art 10-Jahresfrist. Diese bewirkt, dass Pflichtteilsansprüche regelmäßig dann nicht mehr geltend gemacht werden können, wenn zwischen Hofübergabe und Tod des Übergebers mehr als zehn Jahre liegen. Ob diese 10-Jahresfrist greift, hängt aber von einer Vielzahl von Faktoren ab, die im Einzelfall genau geprüft werden müssen.

Alle Parteien gemeinsam, also Hofübergeber, Hofübernehmer und weichende Erben können aber stets etwas anderes vereinbaren. Hiervon wird auch regelmäßig Gebrauch gemacht, indem alle Familienmitglieder bei der Gestaltung des Übertragungsvertrages mit einbezogen werden. Dies ist nachhaltig und bringt Rechtssicherheit für alle Beteiligten, insbesondere für den Hofübernehmer, der mit seinen wirtschaftlichen Mitteln nach der Übergabe gut haushalten muss.

Insgesamt fallen Pflichtteilsansprüche und Abfindungsansprüchen von weichenden Erben und Pflichtteilsberechtigten regelmäßig im Verhältnis zum Verkehrswert des Hofes gering aus. Das liegt daran, dass diese in aller Regel entweder nach dem Einheitswert oder nach dem Ertragswert berechnet werden. Beide Werte liegen meist weit unter dem Verkehrswert.

Nähere Informationen zur Berechnung von Abfindungs- und Pflichtteilsansprüche nach der Höfeordnung erhalten Sie auf unserer gesonderten Seite zur Höfeordnung.