Grundbuch & Grundbucheinsicht

Wissenswertes für Eigentümer, Käufer, Erben etc.

Seit die Menschen sesshaft wurden, besteht das Bedürfnis die Erdoberfläche zu vermessen und in einem zentralen Register die Eigentumsverhältnisse festzuhalten. Heute übernimmt diese Aufgabe das bei den Amtsgerichten geführte Grundbuch.

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Inhalt und Abteilungen des Grundbuchs und der Grundakte

Im Grundbuch finden sich eine Vielzahl unterschiedlicher Informationen, die nach strengen formalen Vorgaben eingetragen werden.

• Deckblatt: Die Aufschrift bzw. das Deckblatt des Grundbuchs gibt Auskunft über das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer.
• Bestandsverzeichnis: Das Bestandsverzeichnis enthält die Bezeichnung der Grundstücke gemäß den Vorgaben des Katasteramtes, also insbesondere die Angabe von Gemarkung, Flur und Flurstück.
• Abteilung 1: Hier werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten. Außerdem findet man die Grundlage, auf der die Eintragung des Eigentümers erfolgte, also z.B. die Auflassung (bei Kauf oder Schenkung) oder auch Erbfolge bzw. Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung.
• Abteilung 2: In Abteilung 2 finden sich Lasten und Beschränkungen der Immobilie. Zu diesen gehören Nießbrauchsrechte, Wohnrecht, Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkungen, Reallasten, Erbbaurechte, Nacherbenvermerke, Testamentsvollstreckervermerke oder auch Versteigerungsvermerke.
• Abteilung 3: Die Grundpfandrecht, also insbesondere Grundschulden und Hypotheken finden sich im Grundbuch in einer eigenen dritten Abteilung.

Aussagekräftiger als der Grundbuchauszug ist häufig die Grundakte, die zusätzlich zum Grundbuch geführt wird. In der Grundakte finden sich Urkunden wie z.B. Kaufverträge und sonstige Dokumente, die im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen.

Öffentlicher Glaube und Richtigkeit des Grundbuchs

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass man grundsätzlich auf die Richtigkeit des öffentlich geführten Registers vertrauen darf, also zum Beispiel die im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Person auch als solchen behandeln. Es handelt sich jedoch dabei lediglich um eine gesetzliche Vermutung, die widerlegbar ist. Das Grundbuch kann nämlich auch falsch sein, etwa weil es durch Erbschaft auf die Kinder des Eigentümers übergegangen ist und diese das Grundbuch nicht entsprechend berichtigt haben.

Die Grundbucheinsicht

Vor allem bei Streitigkeiten oder Unklarheiten im Zusammenhang mit Immobilien hilft der Blick in das Grundbuch bzw. die Grundbuchakte. Grundsätzlich erfolgt die Einsicht in das Grundbuch bzw. in die Grundakten entweder vor Ort durch tatsächliche Inaugenscheinnahme die Anfertigung eigener Kopien oder die Zusendung von Kopien durch das Grundbuchamt. Seit längerem ist auch die elektronische Einsichtnahme über das Internet – zum Beispiel für Notare – möglich.

Sowohl für einfache als auch beglaubigte Auszüge fallen Gebühren an. Trotz der Öffentlichkeit kann das Grundbuch jedoch nicht von jedem Interessierten zu jeder Zeit eingesehen werden. Einem solchen unbeschränkten Zugang steht das informationelle Selbstbestimmungsrecht der Betroffenen entgegen. So darf zum Beispiel der Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung in der Regel darauf vertrauen, dass seine Eigentümerstellung geheim bleibt.

Das "berechtigte Interesse" an der Grundbucheinsicht

Wer das Grundbuch bzw. die Grundakte einsehen will, muss daher gemäß § 12 Grundbuchordnung (GBO) ein „berechtigtes Interesse“ darlegen. Typische Konstellationen für ein berechtigtes Interesse:

• Der Eigentümer selbst will das Grundbuch einsehen.
• Ein Gläubiger will die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben.
• Mieter möchten Klarheit hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse.
• Ein Ehegatte möchte etwaige Zugewinnausgleichsansprüche berechnen.
• Erben und Pflichtteilsberechtigt s.u.

Kaufinteressenten von Immobilien haben allein aufgrund ihres Kaufwunsches noch kein berechtigtes Interesse. Sie sollten sich daher vom Eigentümer eine entsprechende Vollmacht für die Grundbucheinsicht geben lassen.

Erbschaften

Bei Erbschaften versuchen Erben, Pflichtteilsberechtigte, Testamentsvollstrecker und andere Beteiligte sich durch Grundbucheinsicht wichtige Informationen über den Nachlass zu verschaffen. In diesen Fällen ist es nicht immer leicht, das für das Einsichtsrecht notwendige berechtigte Interesse darzulegen. Grundbuchämter können zum Beispiel auf die zivilrechtlichen Auskunftsansprüche (z.B. aus Pflichtteilsrecht) unter den Beteiligten verweisen. Außerdem besteht kein Einsichtsrecht für Erben und Pflichtteilsberechtigte zu Lebzeiten des Eigentümers.

Bei der Vor- und Nacherbschaft sind Verfügungen des Vorerben über Grundstücke im Verhältnis zum Nacherben „relativ“ unwirksam. Die Beschränkungen des Vorerben hinsichtlich Grundstücke werden durch Grundbucheintragungen gesichert. Gemäß § 51 GBO erfolgt die Eintragung von Amts wegen.