Keine Umwandlung des Vorkaufsrechts

Im Rahmen eines Immobilienkaufs können verschiedene Fragestellungen auftreten. Insbesondere das Vorkaufsrecht sorgt häufig für Unklarheiten. Dabei ist zwischen dem subjektiv-dinglichen und dem subjektiv-persönlichen Vorkaufsrecht zu unterscheiden. Ersteres ist mit dem Eigentum an einem Grundstück verknüpft, während Letzteres einer bestimmten Person vertraglich eingeräumt wird. Während das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht durch Verkauf oder Erbschaft übertragen werden kann, ist das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht nicht übertragbar. Seit längerer Zeit wird in der juristischen Literatur diskutiert, ob ein bestehendes Vorkaufsrecht in das andere umgewandelt werden kann. Zu dieser Frage hat nun auch der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Beschluss Stellung genommen (BGH, Beschluss vom 23.01.2025 - V ZB 10/24).

Eigentümerinnen wollen Änderung des Vorkaufsrechts

Die Eigentümerin eines Grundstücks hatte ihr Grundstück mit einem subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht zugunsten der Eigentümerin eines anderen Grundstücks belastet. Die beiden Eigentümerinnen wollten dieses bestehende subjektiv-dingliche Recht in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht umwandeln.

Ziel war es, dass das Vorkaufsrecht ausschließlich der betreffenden Person persönlich zusteht und nicht übertragbar ist. Nachdem das Grundbuchamt eine solche Änderung abgelehnt hatte, legten die Eigentümerinnen Beschwerde ein und zogen schließlich bis vor den Bundesgerichtshof – jedoch ohne Erfolg.

Nur eine Inhaltsänderung ist eine zulässige Umwandlung

Grundsätzlich sieht das Immobilienrecht die Möglichkeit einer Änderung des Vorkaufsrechts vor. So regelt § 877 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), dass eine reine Inhaltsänderung zulässig ist. Bei der Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-persönliches sei allerdings die Änderung der Inhaberschaft bezweckt. Eine solche Änderung würde sich nach § 873 BGB richten. An dieser Wertung könne sich laut den BGH-Richtern nichts ändern, nur weil zufällig beide Vorkaufsrechte derselben Person zustehen sollten.

Hinzu käme, dass die gewünschte Umwandlung in der Folge eine Trennung des bestehenden Vorkaufsrechts vom Grundstückseigentum bedeuten würde. Dies wäre unvereinbar mit § 1102 Absatz 1 BGB. Zudem spreche auch der Umstand dagegen, dass die beiden Vorkaufsrechte unterschiedlichen sachenrechtlichen Typen sind.

Und nun?

Der Lösungsweg des BGH ist nicht unumstritten. Nachdem sich die juristische Literatur seit Langem mit der Frage der Umwandlung von Vorkaufsrechten beschäftigt, äußert sich der BGH mit seinem Beschluss erstmalig zu diesem Thema. 

Die von den Parteien angestrebte Änderung kann nun nur noch dadurch erfolgen, dass das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht aufgehoben und ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht neu bestellt wird. In der Konsequenz kann keine rangwahrende Änderung erfolgen. Das neu bestellte Recht könnte im Grundbuch einen niedrigeren Rang erhalten als das ursprünglich.