Verbraucherschutz beim Immobilienkauf

Die wohl wichtigste Regelung im Maklervertrag ist die Vereinbarung der Maklerprovision. Seit 2020 ist dabei besondere Vorsicht geboten. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern darf der Makler seine Provision nur noch zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer fordern. Dass diese neuen Regelungen in den §§ 656b ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ernst zu nehmen sind und nicht einfach umgangen werden können, zeigen nun gleich zwei aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 6.3.2025, Az. I ZR 32/24 und Az. I ZR 25/24).

(K)ein Einfamilienhaus

Im ersten Fall verklagt eine Maklerin ein Paar. Sie hatte ihnen ein Haus vermittelt und sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision erhoben – allerdings in unterschiedlicher Höhe. Zu Recht, meint die Maklerin. Die hier streitige Vorschrift des § 656c Absatz 1 Satz 1 BGB, die eine 50:50-Verteilung der Maklerprovision vorschreibt, umfasse ihren Fall nicht.

Die Vorschrift spricht von einem Einfamilienhaus. Das verkaufte Haus verfüge jedoch zusätzlich zum Wohnbereich über eine Bürofläche in der Einliegerwohnung. Zudem habe sie den Maklervertrag mit der Ehefrau des Verkäufers geschlossen. Diese sei jedoch nicht Partei des Kaufvertrags im Sinne des § 656c Absatz 1 Satz 1 BGB.

So schlüssig die Argumentation der Maklerin auch klang, den BGH überzeugte sie nicht. Die gewerbliche Nutzungsmöglichkeit im Haus entsprach etwa einem Fünftel der Gesamtfläche. Dies reiche nicht aus, um dem Einfamilienhaus seinen primären Wohnzweck zu entziehen. Auch die Vereinbarung mit der Ehefrau des Verkäufers sei unschädlich. Zwar sei dieser Fall tatsächlich nicht vom Wortlaut der Vorschrift erfasst, jedoch diene diese dem Schutz des Verbrauchers vor einer unbilligen Abwälzung der Maklerprovision. Dieser Schutzzweck sei auch dann berührt, wenn ein Dritter den Maklervertrag geschlossen habe.

Wirre Vertragskonstruktionen helfen nicht

Im zweiten Verfahren verlangte der Käufer eines Einfamilienhauses die vollständig gezahlte Provision zurück. Der Makler in diesem Verfahren wurde ausschließlich vom Verkäufer beauftragt. Dem Makler entstand ein Provisionsanspruch in Höhe von 25.000 €. Zur Zahlung verpflichtet wäre eigentlich der Verkäufer. Die Parteien einigten sich jedoch mit den Käufern darauf, dass diese die Provision vollständig für eine im Gegenzug erfolgende Reduzierung des Immobilienkaufpreises tragen.

Auch hier – ohne Erfolg. Beauftragt nur eine Vertragspartei den Makler, regelt § 656d Absatz 1 Satz 1 BGB, dass diese mindestens die Hälfte der Provision zahlen muss. Dieser Grundsatz kann auch nicht durch komplexe Vertragskonstruktionen umgangen werden. Ein solches Vorgehen würde dem Zweck der Vorschriften zur Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser widersprechen.

Makler verliert Provisionsanspruch

Die Entscheidungen in diesen Verfahren sind von erheblicher Bedeutung für Makler. Der BGH urteilte in beiden Fällen nicht nur hinsichtlich der rein formellen Feststellung eines Rechtsverstoßes zugunsten des Verbrauchers, sondern auch in Bezug auf die Rechtsfolgen. Während die Vorinstanzen zunächst von geltungserhaltenden Reduktionen ausgingen und den Käufern lediglich Rückzahlungsansprüche in Höhe der Hälfte der Provision zusprachen, lehnte der BGH dies vollständig ab. Nach § 656d BGB führe ein Verstoß zur vollständigen Nichtigkeit der Provisionsvereinbarung. Beide Makler in diesen Verfahren haben ihren Provisionsanspruch verloren.

Bei der Gestaltung von Maklerverträgen und insbesondere bei den Provisionsvereinbarungen ist es nach diesen Urteilen wichtiger denn je, sich eng am Gesetzestext zu orientieren. Maklern ist dringend zu empfehlen für die Vertragsgestaltung anwaltliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen.