Société civile immobilière (SCI) familiale
Die französische Familiengesellschaft für Immobilien
Wer Familie hat und eine Immobilie in Frankreich erwerben möchte kommt vielleicht auf den Gedanken, auch die nächste Generation in den Kauf miteinzubeziehen. Vor dem Hintergrund, dass die französischen Steuerfreibeträge bei einer späteren Schenkung oder bei einem Erbfall im Vergleich zu Deutschland sehr gering ausfallen kann dies durchaus sinnvoll sein. Eine Familiengesellschaft zu gründen, die die Immobilie kaufen soll, ist eine gute Möglichkeit um mehrere Generationen in den Erwerb mit einzubinden. Eine solche Gesellschaftsgründung bringt allerdings auch Einschränkungen mit sich. Manche Verkäufer möchten nicht unbedingt warten bis die Familiengesellschaft gegründet wurde und drängen auf die zügige Unterzeichnung des Vorvertrages. Wie bekommt man einen solchen Spagat zwischen Familien- und Verkäuferinteressen hin?
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Was genau ist eine „société civile immobilière familiale“ auch „SCI familiale“ genannt?
Eine société civile immobilière familiale ist eine Gesellschaft, deren Gesellschafter alle Mitglieder einer Familie sind. Die Gesellschaft (und nicht die Familienmitglieder) ist Eigentümerin einer oder mehrerer Immobilien in Frankreich. Die Familienmitglieder halten wiederum Anteile an dieser Gesellschaft, wobei die Aufteilung der Geschäftsanteile auf die einzelnen Familienmitglieder unterschiedlich ausfallen kann. Die SCI familiale hat einen reinen vermögensverwaltenden Charakter. Sie kann nicht gewerblich tätig werden.
Wie funktionniert eine SCI familiale?
Die SCI familiale ist für eine Dauer von maximal 99 Jahren gegründet. Sie besteht aus mindestens zwei Familienmitgliedern. Das Gesetz schreibt eine bestimmte Staatsbürgerschaft für die Gesellschafter nicht vor, sodass auch „nicht Franzosen“ Gesellschafter einer SCI sein können.
Der geschäftsführende Gesellschafter – meisten ein Elternteil oder die Eltern gemeinsam - vertritt die Gesellschaft nach außen und schließt zum Beispiel die Verträge mit Zulieferern oder Handwerkern. Wichtige Entscheidungen werden von den Gesellschaftern im Rahmen von Gesellschafterversammlungen beschlossen. Sofern die Geschäftsführung nicht vorher auf eines der Kinder übertragen wurde, endet diese in der Regel mit dem Tod eines beziehungsweise beider Elternteile.
Da die SCI familiale einen reinen verwaltenden Charakter hat und nicht gewerblich tätig wird können auch Minderjährige Anteile an der Gesellschaft halten.
Der SCI familiale liegt ein Gesellschaftsvertrag zugrunde. Das Gesetz schreibt den Gründern nur wenige Pflichtinhalte vor. Dennoch sollten die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages hinreichend überlegt werden und sich an die Familienkonstellation orientieren. Der Vertrag sollte zum Beispiel spezifische Regelungen wie das alleinige Stimmrecht der Eltern bei minderjährigen Gesellschaftern oder bestimmte Übertragungsregelungen vorsehen.
Wie wird eine SCI familiale gegründet?
Die Gründung einer société civile immobilière familiale setzt eine bestimmte Anzahl an Formalitäten voraus, deren Reihenfolge strikt festgelegt ist. Ein französischer Notar sollte stets eingeschaltet werden, um den Gesellschaftsvertrag zu entwerfen und um die einzelnen Schritte zu begleiten. Dabei kann es sich selbstverständlich um denjenigen Notar handeln, der auch den Immobilienkauf begleitet.
Der genaue Ablauf einer Gründung sieht folgendermaßen aus:
- Entwurf des Gesellschaftsvertrages
- Einbringung des Kapitals: es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Das Kapital kann in Bar oder auch als Immobilieneinlage erfolgen
- Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrages: sämtliche Gesellschafter müssen den Vertrag unterzeichnen, wobei ein Gesellschafter anhand einer Vollmacht auch für einen anderen unterzeichnen kann. Ab Unterschrift gilt die Gesellschaft als gegründet
- Veröffentlichung der Gründung, das sogenannte „avis de constitution“ im „journal des annonces légales“
- Entwurf der „déclaration de constitution“ und Anmeldung der SCI familiale bei dem „centre des formalités des entreprises“.
Wie wird eine SCI familiale oder Anteile hiervon übertragen?
Die Gründung einer SCI familiale hat den Vorteil, dass das Immobilienvermögen der Gesellschaft in Gesellschaftsanteile aufgeteilt und somit vereinzelt übertragen werden kann. Die Übertragung kann entgeltlich durch Verkauf der Anteile oder unentgeltlich durch Schenkung erfolgen.
Denkbar ist auch – wie bei einer Immobilie auch – dass Eltern nur das „nackte Eigentum“ an ihren Gesellschaftsanteilen übertragen und sich den Nießbrauch, also die Nutzung der Anteile, vorbehalten. Diese Aufteilung hat einen enormen steuerlichen Vorteil. Denn so können unter Einhaltung der Freibeträge mehr Anteile übertragen werden. Mit dem Tod der nießbrauchberechtigten Eltern erwerben die Kinder sodann das volle Eigentum an den Gesellschaftsanteilen und dies steuerfrei und ohne zusätzliche Nachlassabwicklung.
Verträglichkeit von SCI Gründung und zügiger Unterzeichnung des Vorvertrages?
Wenn der Entschluss zum Kauf einer Immobilie gefallen ist und Verkäufer und Käufer sich einig sind, soll in der Regel zügig der Vorvertrag unterzeichnet werden. Denn der Verkäufer möchte Gewissheit, dass die Immobilie verkauft ist und der Käufer möchte wiederum sichergehen, dass nicht ein anderer Kaufinteressent dazwischen funkt. Wenn die Gründung einer SCI familiale geplant aber noch nicht vollzogen ist, sollte deshalb mindestens ein Gesellschafter – in der Regel die Eltern – den Vorvertrag in ihrem Namen unterzeichnen.
In dem Vorvertrag muss allerdings eine sogenannte „clause de substitution“ aufgenommen werden. Damit wird vereinbart, dass der Käufer – hier die Eltern – im Rahmen des notariellen Hauptvertrages durch einen Dritten – hier die SCI familiale - ersetzt werden kann. Die nach der Unterzeichnung des Vorvertrages gegründete SCI familiale erwirbt daraufhin, anstelle der Eltern, die Immobilie durch Unterzeichnung des Hauptvertrages.
Vorteile und Aufwand abwägen
Da der Erwerb und das Halten einer Immobilie durch eine société civile immobilière familiale mit mehr Aufwand verbunden ist sollte hinreichend überlegt werden, ob ein solches Instrument im konkreten Fall sachdienlich ist und eine spätere Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt nicht einfacher wäre.
Informationen zur Vermögensverwaltung von Immobilien im Familienpool nach deutschem Recht finden Sie hier: