Der französische Immobilienkaufvertrag

Informationen für Käufer und Verkäufer von Immobilien in Frankreich

Beim Erwerb oder der Veräußerung von Häusern, Wohnungen oder sonstigen Grundstücken in Frankreich werden im Kaufvertrag die Weichen gestellt und Risiken verteilt.

Als deutsch-französische Kanzlei für Immobilienrecht beraten und vertreten wir Käufer und Verkäufer von Immobilien in Frankreich. Insbesondere entwerfen, ändern und prüfen wir Immobilienkaufverträge nach französischem Recht.

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Der Immobilienkaufvertrag in Frankreich im Überblick

Immobilientransaktionen in Frankreich bedürfen eines notariellen Kaufvertrags, dem regelmäßig ein schriftlicher Vorvertrag voran geht. Es werden in der Regel also zwei wichtige Verträge unterzeichnet.

Eine Übersicht zum französischen Immobilienrecht finden Sie hier: Immobilienrecht in Frankreich

Der Vorvertrag über eine französische Immobilie

Der deutsche Begriff „Vorvertrag“ ist irreführend. Denn in dem französischen Vorvertrag, den sogenannten „Compromis de vente“ werden alle wichtigen Punkte des Erwerbs sowie die Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers festgelegt. Dieser Vertrag ist wichtiger als der spätere notarielle Kaufvertrag. Wer einen solchen Vorvertrag unterzeichnet bindet sich und verpflichtet sich unter bestimmten Voraussetzungen zum Kauf. Wer sich im Nachhinein anders entscheidet kann von der anderen Partei gerichtlich zum Kauf oder Verkauf gezwungen werden und sieht sich gegebenenfalls Schadensersatzansprüche ausgesetzt.

Wenn sich die Parteien einig sind, wird der Vorvertrag unterzeichnet. Den Parteien steht es frei den Vorvertrag selbst zu entwerfen oder auf standardisierten Mustern zurückzugreifen. Involvierte Makler bieten ebenfalls den Entwurf des Vorvertrages an.

Dringend zu empfehlen ist aber den Vorvertrag durch den Notar vorbereiten zu lassen, der auch den späteren Vertrag notariell beurkunden wird. Der Notar bündelt sämtliche wichtigen Dokumente und hat die Pflicht die Parteien zu informieren. Eine Beurkundung des Vorvertrages ist nicht erforderlich.

Der Vorvertrag sollte folgende Regelungen unbedingt enthalten:

1. Angaben zu den Vertragsparteien
2. Detaillierte Beschreibung der Immobilie (bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung muss die Quadratmeterzahl angegeben werden)
3. Festlegung des Kaufpreises
4. Angaben zur Höhe der Maklerprovision und zu den Notargebühren
5. Aufschiebende Bedingungen wie der Erhalt der Finanzierungszusage der Bank oder der Baugenehmigung
6. Datum zu dem der notarielle Kaufvertrag spätestens unterzeichnet werden soll („datebutoir“ – in der Regel zwei bis drei Monate nach Unterzeichnung des Vorvertrages)
7. Widerrufsrecht des Käufers
8. Gegebenenfalls Vereinbarung einer Garantiezahlung (zwischen 5 und 10 % des Kaufpreises)
9. Gegebenenfalls Hinweise auf bestehende Dienstbarkeiten wie Wegerechte Dritter oder Vorkaufsrechte (zum Beispiel der Gemeinde oder in ländlichen Gegenden der SAFER)
10. Ausführungen zu den Ergebnissen der technischen Gutachten und zu der sich daraus ergebenden Haftungsverteilung

Einzelne wichtige Regelungen im Detail

Kreditzusage als aufschiebende Bedingung:

Sofern der Käufer den Erwerb finanziert ist die Aufnahme einer solchen Bedingung zwingend. Denn sie ermöglicht dem Käufer im Fall der Kreditabsage nicht weiter am Vorvertrag gebunden zu sein.

Nur wenn der Käufer den Erwerb der Immobilie mit eigenen Mitteln finanziert ist eine solche Klausel nicht erforderlich. In diesem Fall muss der Käufer ausdrücklich und handschriftlich bestätigen, den Erwerb aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Er bestätigt zudem auf den Schutz einer aufschiebenden Bedingung für den Fall dass er im Nachhinein nun doch auf eine Finanzierung zurückgreifen möchte zu verzichten.

Vereinbarung einer Garantiezahlung:

In der Regel wird die Unterzeichnung des Vorvertrages mit der Zahlung eine Garantie verbunden. Sie beträgt 5 bis 10% des Kaufpreises, kann aber letztlich von den Parteien frei verhandelt werden.

Es kommt vor, dass im Vorvertrag die sofortige Fälligkeit der Garantiezahlung nach Unterzeichnung vereinbart wird. Dies ist im Hinblick auf die gesetzlich festgelegte 10-tägige Widerrufsfrist nicht sinnvoll. Vielmehr sollte die Zahlung erst nach Ablauf der Widerrufsfrist erfolgen.

Die Garantiezahlung wird bei der Beurkundung des Kaufvertrages auf den Kaufpreis angerechnet. Sie sollte nie direkt an den Verkäufer gezahlt werden sondern auf ein Treuhandkonto des für die Beurkundung des Hauptvertrages zuständigen Notars.

Findet die Beurkundung des Kaufvertrages jedoch aus Gründen die der Käufer zu vertreten hat nicht statt, so steht dem Verkäufer die Garantiezahlung als Entschädigung zu.

Unterlagen zur Immobilie

Dem Vorvertrag müssen zwingend eine Reihe von technischen Gutachten (sogenannte „diagnostics“) beigefügt werden, die der Verkäufer in Auftrag geben und bezahlen muss.

Je nach Alter der Immobilie müssen folgende Gutachten vorliegen:

• Gutachten über das Vorhandensein von Blei
• Gutachten über das Vorhandensein von Asbest
• Gutachten über bestehende elektrische Installationen
• Gutachten über bestehende Gasinstallationen
• Gutachten über das Vorhandensein von Termiten oder andere Schädlinge
• Gutachten über mögliche Naturgefahren (zum Beispiel Überschwemmung oder Erdbebengebiet)
• Energiegutachten
• Gutachten über den Zustand der Sickergrube (wenn die Immobilie nicht an dem öffentlichen Abwassersystem angeschlossen ist)

Weitere Einzelheiten zu den einzelnen Gutachten finden Sie hier: Gutachten beim Immobilienkauf in Frankreich

Bei dem Erwerb von Miteigentum wie zum Beispiel den Erwerb einer Wohnung sind zudem folgende Unterlagen von dem Verkäufer zwingend vorzulegen und dem Vorvertrag beizufügen:

• Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten drei Jahre (damit der Erwerb über die Beschlüsse der Eigentümer informiert ist)
• Teilungserklärung
• Unterlagen der Hausverwaltung zur Instandhaltung des Gebäudes (sogenanntes „Carnet d´entretien de l´immeuble“ der über größere Renovierungen informiert und „diagnostic technique global“ – letzteres nur falls vorhanden)
• Hausordnung
• Unterlagen der Hausverwaltung zur finanziellen Situation der Miteigentümergemeinschaft (Hausgeld, Rücklagen, Sonderumlagen)

Das Widerrufsrecht des Käufers in Frankreich

Dem Käufer steht im Rahmen eines Vorvertrages ein 10-tägiges Widerrufsrecht zu. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist nicht erlaubt.

Achtung: Das Gesetz sieht kein Widerrufsrecht für den Erwerb eines unbebauten Grundstücks vor. Soll der Käufer ein Widerrufsrecht erhalten, so müssen die Parteien ein solches Recht gesondert vereinbaren und in den Vorvertrag aufnehmen.

Die Frist beginnt

• am Tag nach dem Erhalt des unterzeichneten Vorvertrages (durch Übergabe durch den Notar oder per Einschreiben) und
• dem Käufer sämtliche zwingend vom Verkäufer beizubringenden Unterlagen vorliegen.

Achtung: Solange dem Käufer die erwähnten technischen Gutachten sowie die geforderten Unterlagen zum Miteigentum nicht vorliegen, läuft die Widerrufsfrist nicht.

Möchte der Käufer den Vorvertrag widerrufen, muss er dies dem Verkäufer innerhalb der Frist per Einschreiben kommunizieren. Nach Ablauf der Frist ist der Käufer am Vorvertrag gebunden. Entscheidet er sich dennoch, die Immobilie nicht zu erwerben, kann er hierzu von dem Verkäufer gerichtlich gezwungen werden und macht sich gegebenenfalls schadensersatzpflichtig. Darüber hinaus verliert er den Anspruch auf seine Garantiezahlung. Dem Verkäufer steht diese Zahlung in einem solchen Fall als Entschädigung zu.

Dem Verkäufer hingegen steht kein Widerrufsrecht zu. Nach der Unterzeichnung des Vorvertrages ist er an diesem gebunden.

Der notarielle Kaufvertrag in Frankreich

Der notarielle Kaufvertrag dient der Bestätigung des Vorvertrages und vollzieht den Eigentumsübergang auf den Käufer.

Aus diesem Grund obliegt es dem Notar vor der Beurkundung sämtliche Bestimmungen des Vorvertrages zu verifizieren. Er verschafft sich einen aktuellen Einblick in das Grundbuch und über eventuelle noch zu löschende Belastungen und prüft schließlich, ob sämtliche aufschiebende Bedingungen eingetreten sind.

Der Tag der Beurkundung:

Zur Beurkundung des Kaufvertrages müssen die Parteien nicht anwesend sein. Sie können sich vertreten lassen. Sie können zum Beispiel einen Mitarbeiter des Notariats bevollmächtigen für sie den Kaufvertrag zu unterzeichnen.

Die Beurkundung kann nur durchgeführt werden, wenn der vollständige Kaufpreis auf dem Notaranderkonto des beurkundenden Notars eingegangen ist. Ebenso müssen die Notargebühren (in denen auch die zu zahlenden Steuern enthalten sind) vorliegen.

Nach der Unterzeichnung der Kaufvertragsurkunde erhält der Käufer eine sogenannte „attestation de propriété“ der ihn als neuen Eigentümer der Immobilie ausweist. Wenn nicht bereits vorher die Schlüssel übergeben wurden, erhält der Käufer diese nach der Beurkundung.

Nach der Beurkundung:

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Umschreibung des Grundbuchs und zahlt die im Zusammenhang mit der Transaktion anfallenden Steuern und Gebühren. Je nach Belegenheitsort der Immobilie kann die Eintragung bis zu einem Jahr dauern.

Das wichtigste Dokument – der sogenannte „titre de propriété“ – das den Käufer endgültig als Eigentümer ausweist, wird ihm nach dessen Zurücksendung durch das Finanzamt ausgehändigt.