Französisches Immobilienrecht - Kauf, Verkauf, Erbschaft von Immobilien in Frankreich

Bundesweite und internationale Beratung und Vertretung

Ob Eigentumswohnung in Paris oder Villa an der Côte d´Azur - wer den Kauf einer Immobilie in Frankreich plant und später auch ungetrübt genießen möchte, sollte frühzeitig juristischen Rat einholen. Denn beim Immobilienerwerb kommt ausschließlich das Recht des Landes zur Anwendung, in dem sich die Immobilie befindet. Trotz zunehmender Rechtsangleichung in der europäischen Union weisen viele Rechtsordnungen wesentliche Unterschiede zum deutschen Recht auf. So auch das französische Immobilienrecht.

Nachfolgend geben wir Ihnen einen Überblick über das französische Immobilienrecht mit Informationen rund um das Kaufen, Verkaufen, Strukturieren und Vererben von Grundbesitz in Frankreich.

Grundlagen des französischen Immobilienrechts

Das französische Recht kennt keine besonderen Vorschriften für den Grundstückskauf. Weder eine Beurkundung des Kaufvertrages, wie es das deutschen Recht gem. § 311b BGB vorschreibt, noch die Einhaltung der Schriftform ist dafür notwendig. Dies hat zur Folge, dass Verkäufer und Käufer, die Einigkeit über die Immobilie und dessen Preis vorausgesetzt, „en passant“ einen wirksamen Kaufvertrag abschließen und neue Eigentümerverhältnisse schaffen können. Der Abschluss des Kaufvertrages bedeutet in Frankreich also gleichzeitig Übergang des Eigentums. Um die damit verbundene Rechtsunsicherheit zu beseitigen hat sich in der Praxis folgende Handhabung etabliert:  

Die Suche nach einem Käufer oder Verkäufer

Am Anfang des Immobiliengeschäfts steht die Suche nach einem passenden Objekt bzw. Käufer. Makler dürfen in Frankreich nur tätig werden, wenn sie amtlich zugelassen und im Besitz einer Carte professionelle sind. Anders als in Deutschland dürfen in Frankreich auch Notare als Makler Immobilien vertreiben.

Makler dürfen erst nach der Erteilung eines schriftlichen Auftrags tätig werden. Ihre Provision bzw. ihr Honorar ist frei verhandelbar und kann somit vom Käufer, Verkäufer oder von beiden gemeinsam geschuldet sein. Fällig wird die Maklervergütung mit Abschluss des Kaufs.

Vorvertrag (compromis de vente) und Anzahlung

Bei Einigkeit über den Kauf einer Immobilie wird in der Regel ein schriftlicher Vorvertrag im Sinne eines gegenseitigen Verkaufsversprechens (compromis de vente) geschlossen. Lassen Sie sich nicht durch den Begriff „Vorvertrag“ täuschen. Mit dem Abschluss des Vorvertrages verpflichtet sich der Käufer verbindlich, die Immobilie zu erwerben und eine Anzahlung (im Regelfall 10% des Kaufpreises) zu zahlen. Aufgrund dieser Bindungswirkung wird in der Regel - beim Rücktritt des Käufers - die geleistete Anzahlung nicht zurückerstattet, sondern als Entschädigung (indemnité) vom Verkäufer einbehalten. Bei einem Rücktritt seitens des Verkäufers kann dieser an den Käufer ein Vielfaches der Anzahlung als Entschädigung zu leisten haben. Denkbar ist auch die Abgabe eines für den Käufer bindenden, einseitigen Kaufangebots (offre d´achat) oder, wovon in der Praxis jedoch weniger Gebrauch gemacht wird, die Abgabe eines für den Verkäufer bindenden, einseitigen Verkaufsangebots (promesse unilatérale de vente). Da mit einem Vorvertrag sehr früh verbindliche Erklärungen durch die Parteien abgegeben werden empfiehlt es sich eine möglichst sprach- und rechtskundige Beratung durch einen Rechtsanwalt für französisches Recht einzuholen. Nur so kann der Vorvertrag auch entsprechend dem Willen beider Parteien gestaltet und die Parteien vor unliebsamen Überraschungen geschützt werden. Die Aufnahme von auflösenden Bedingungen (conditions suspensives) zum Beispiel, die das Zustandekommen des Vertrages am Vorliegen bestimmter Voraussetzungen knüpfen, bietet die Möglichkeit, sich ohne finanzielle Verluste von dem Vertrag zu lösen.  

Notarieller Kaufvertrag (acte authentique)

Der Kaufvertrag entfaltet erst nach seiner Eintragung im Grundstücksregister (enregistrement dans les fichiers immobiliers - publicité foncière) gegenüber Dritten Wirksamkeit. Da nur notariell beurkundete Kaufverträge publiziert werden können, ist eine Beurkundung durch einen Notar letztlich unerlässlich. Der Notar klärt die Parteien über die Risiken des Geschäfts auf, prüft das Vorliegen sämtlicher Dokumente und insbesondere das Vorhandensein von Vorkaufsrechten. Französischen Gemeinden steht nämlich, beim Verkauf eines Grundstücks in ihrem Gemeindegebiet, ein Vorkaufsrecht zu. Die beurkundeten Kaufverträge werden ohne sachliche Prüfung in das Grundstücksregister aufgenommen. Ein öffentlicher Glaube in dem Sinne, dass ein Erwerber sich darauf verlassen kann, dass die in den publizierten Vorgängen sich ergebende Rechtslage zutrifft, existiert nicht. Es ist somit große Vorsicht geboten. 

Widerrufs- und Überlegungsfristen

Das französiche Immobilienrecht kennt für den Verkäufer von Grundeigentum kein Widerrufsrecht. Unterzeichnet er den Vorvertrag, ist er an seine Entscheidung grundsätzlich gebunden.

Anders ist die Rechtslage für den Käufer einer Immobilie in Frankreich. Nachfolgend geben wir Ihnen einen Überblick über das Rücktrittsrecht des Käufers:

a. Wie lange ist die Widerrufsfrist?

Während die „loi SRU“ aus dem Jahre 2001 dem Käufer beim Abschluss eines privatschriftlichen Vorvertrages oder Hauptvertrages (soweit kein Vorvertrag abgeschlossen wurde) zum Kauf oder für den Bau einer Immobilie ein 7-tägiges Rücktrittsrecht gewährte, hat die „loi Macron“ vom 6. August 2015 dieses Recht von 7 auf 10 Tage verlängert. Seit dem 8. August 2015 steht dem Käufer nunmehr ein 10-tägiges Widerrufsrecht beim Abschluss eines privatschriftlichen Vorvertrages oder Hauptvertrages (soweit kein Vorvertrag abgeschlossen wurde) zum Kauf oder für den Bau einer Immobilie zu.

Eine entsprechend lange Überlegungsfrist erhält der Erwerber beim Abschluss eines notariellen Vor- oder Hauptvertrages. Letzteres allerdings wie beim privatschriftlichen Vertrag auch nur, wenn zuvor kein Vorvertrag abgeschlossen wurde.

Der Notar ist verpflichtet, dem Käufer den Vertrag mindestens sieben Tage vor Beurkundung zukommen zu lassen. Die Überlegungsfrist besteht jedoch nur ein Mal. Hat der Käufer den Vertrag bereits vorher im Entwurf erhalten geht das Gesetz davon aus, dass der Erwerber bereits ausreichend Bedenkzeit hatte. Eine neue Überlegungsfrist bis zum Beurkundungstermin läuft nicht mehr.

b. Wann beginnt die Widerrufsfrist zu laufen?

Die Frist beginnt am Tag nach der Zustellung des beiderseits unterzeichneten Vertrages. Bei dem Kauf einer Immobilie im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft gibt es Besonderheiten. Dem Käufer müssen sämtliche für seine Entscheidung notwendige Informationen über die Eigentümergemeinschaft und ihre finanzielle Situation übergeben worden sein. Vorliegen müssen die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten 3 Jahre. Weiterhin muss dem Käufer ein Überblick über die Finanzen der Eigentümergemeinschaft übermittelt werden, wobei dies für Eigentümergemeinschaften von weniger als 50 Parteien erst ab dem 1.1.2019 gelten wird („loi Alur“). Erst ein Tag nachdem all diese Dokumente dem Käufer vorliegen, beginnt die Widerrufsfrist an zu laufen. Aus Beweisgründen sollte sowohl für die Zusendung des Vertrages als auch für dessen Widerruf eine Zustellung per Einschreiben mit Rückschein gewählt werden.

Das Grundstücksregister und das formale Immobilienrecht

Parallel zu einem allgemeinen Eingangsregister, wo sämtliche Vorgänge in der Reihenfolge ihres Eingangs bei dem service de la publicité foncière eingetragen werden, wird unter anderem ein Register für Hypotheken und alle Immobiliarprivilegien geführt (Art. 2426 CC.). Dieses „Grundstücksregister“ wird in fichiers personnels, parcellaires und d´ immeubles für bebaute Stadtgrundstücke aufgeteilt.  

Im Gegensatz zum deutschen Grundbuch werden nicht Rechte sondern lediglich Vorgänge, zum Beispiel Rechtsgeschäfte oder Urteile, ohne vorherige sachliche Prüfung in das Grundstücksregister eingepflegt. Zu beachten ist also, dass ein öffentlicher Glaube in dem Sinne, dass ein Erwerber sich darauf verlassen kann, dass die in den publizierten Vorgängen sich ergebende Rechtslage zutrifft, nicht existiert. Wichtig zu wissen ist ferner, dass die Eintragung in das Grundstücksregister (publicité foncière) keine Entstehungsvoraussetzung für ein Recht ist. Eigentum an einer Immobilie erwirbt der Käufer zum Beispiel alleine aufgrund seiner Einigung mit dem Verkäufer.  

Es werden nur öffentliche Urkunden in der Reihenfolge ihres Eingangs beim service de publicité foncière eingetragen. Dies dient dazu, den den Gleichlauf von materieller und eingetragener Rechtslage zu wahren.

Ein gutgläubiger Käufer, dessen Kaufvertrag trotz Publikationspflicht nicht eingetragen wurde, kann sein erworbenes Recht nicht einem Dritten entgegenhalten, der den gleichen Erwerbsvorgang pflichtgemäß publiziert hat. Die Nichteinhaltung der Publikationspflicht wird zudem mit einem Bußgeld (amende) geahndet.

Technische Gutachten

Das französische Immobilienrecht sieht vor, dass der Verkäufer bei der Veräußerung einer Immobilie bestimmte technische Gutachten beibringt. Diese sollen bereits bei der Unterzeichnung des Vorvertrages (Compromis de vente) vorliegen und werden dem Vertrag als Anlage beigefügt. Darüber hinaus werden die wichtigen Ergebnisse der Gutachten in dem Vorvertrag (und später in dem zu beurkundenden Hauptvertrag) hervorgehoben.

Eine ausführliche Übersicht über die unterschiedlichen Gutachten, die Kostentragung und die Rolle des Maklers in diesem Zusammenhang finden Sie hier: Technische Gutachten für den Immobilienverkauf in Frankreich

Kosten und Steuern bei Immobiliengeschäften in Frankreich

Neben einer etwaigen Provision für den Makler fallen bei Immobiliengeschäften in Frankreich weitere Kosten und Steuern an. Die Kosten des Notars richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und sind bei der Beurkundung des Hauptvertrages zu entrichten. Der Notar leitet zudem eine Reihe von Steuern an die zuständigen Behörden ab. Insgesamt variieren diese gesamten Kosten, die zumeist fälschlich als "frais de notaire" bezeichnet werden und vom Käufer zu zahlen sind zwischen 7 und 8 Prozent bei einer alten Immobilie und zwischen 2 und 4 Prozent bei einer neuen Immobilie.

Unter dem Kauf einer "neuen" Immobilie versteht das französische Steuerrecht den Kauf eines unbebauten Grundstücks sowie den Kauf eines noch fertigzustellenden Gebäudes. Diese sind gegenüber dem Kauf einer "alten" Immobilie steuerlich begünstigt. Seit dem 1. März 2013 nicht mehr davon erfasst sind allerdings solche Immobilien, die vor dem Ablauf von fünf Jahren seit ihrer Fertigstellung wiederverkauft werden. Sie gelten nun steuerrechtlich als "alte" Immobilien.

Beim Kauf einer "neuen" Immobilie beinhalten die sog. frais de notaire, die am Verkaufspreis bemessenen Notarkosten (émoluments proportionnels) und die Kosten des Notars für die Erledigung sämtlicher Formalitäten im Zusammenhang mit dem Verkauf (émoluments fixes). Darüber hinaus fallen die französische Mehrwertsteuer (TVA) in Höhe von 20 Prozent zuzüglich einer sog. Publikationssteuer (taxe de publicité foncière) in Höhe von 0,715 Prozent und den sog. "frais d´assiette et de recouvrement" (2,14 Prozent der taxe de plublicité foncière) an. Die frais de notaire beinhalten schließlich die sog. contribution de sécurité immobilière, eine Gebühr für die Registereintragung im Rahmen der publicité foncière in Höhe von 0,1 Prozent des Kaufpreises.

Bei einer alten Immobilie beinhalten die sog. frais de notaire, neben den bereits genannten émoluments proportionnels und  émoluments fixes des Notars sowie neben der sog. contribution de sécurité immobilière, eine Registersteuer (droit d´enregistrement oder droit de mutation).

Für Verkäufe zwischen dem 1. März 2014 und dem 29. Februar 2016 wurde den Départements das Recht eingeräumt, die sog. taxe de publicité foncière um bis zu 0,7% auf max. 4,5% zu erhöhen. Die gesamte Registersteuer, die vor 2014 mindestens 5,09% des Kaufpreises betrug, erhöhte sich dannauf maximal 5,80%. Nahezu alle Départements haben von diesem Erhöhungsrecht Gebrauch gemacht. Die sog. droits d´enregistrement oder de mutation erreichen somit nunmehr fast überall 5,80% (ausgenommen sind die Départements Indre (36), Isère (38), Morbihan (56) und Mayotte (976), die eine Erhöhung nicht vorgenommen haben und bei 5,09% geblieben sind). Diese Registersteuer von insgesamt. 5,80% des Kaufpreises setzt sich aus der sog. taxe de publicité foncière, einer Gemeindesteuer (taxe additionnelle au profit de la commune) und den sog. „frais d´assiette et de recouvrement“ zusammen.

Schenkung einer Immobilie in Frankreich

Insbesondere die Übertragung der Immobilie auf die nächste Generation kann – vor allem vor dem Hintergrund der geringen französischen Steuerfreibeträge im Erbfall – sehr sinnvoll sein. Dabei ist, wie in Deutschland, die Einräumung eines Nießbrauchrechts oder eines Wohnrechts zugunsten des Schenkers denkbar. Der Wert des Nießbrauchs sowie des Wohnrechts richtet sich nach dem Alter des Schenkers. Unter Umständen können bei einer rechtzeitigen Übertragung auch hochwertige Immobilien nahezu steuerfrei übertragen werden.

Vor einer Schenkung sollte allerdings - im Hinblick auf die hohe Besteuerung des Mehrwerts im Falle des Verkaufs einer Zweitwohnsitz-Immobilie / Ferienimmobilie (sog. „Plus Value“) - stets überlegt werden, ob die Immobilie nach der Schenkung im Eigentum des Beschenkten bleiben oder, ob sie zeitnah veräußert werden soll.

Denn im Rahmen einer steueroptimierenden Schenkung wird die Bewertung der Immobilie sicherlich geringer ausfallen als im Falle eines Verkaufs. Schließlich sollen möglichst wenig Steuern bei der Übertragung der Immobilie anfallen. Verkauft der Beschenkte aber kurze Zeit später die Immobilie und übersteigt der Kaufpreis den Wert der Immobilie im Zeitpunkt der Schenkung, so fällt die sog. Plus-value Steuer in Höhe von bis zu 36,4% an. Grundsätzlich erst wenn der Beschenkte diese Immobilie 30 Jahre in seinem Eigentum hat, kann er diese steuerfrei und gewinnbringend veräußern.

Tausch von Immobilien in Frankreich

Denkbar ist es auch, Immobilien oder Immobilienanteile zu tauschen. Insbesondere bei Erbengemeinschaften, welche ohne ihr Zutun zusammengewürfelt wurden, kann es überlegenswert sein, Immobilien oder Immobilienanteile zu verschieben, um die Erbengemeinschaft aufzuheben und den Erben zu ermöglichen, alleinige Eigentümer einer Immobilie zu werden. Dabei ist es unerheblich, ob beide Immobilien / Immobilienanteile in Deutschland bzw. Frankreich sind. Auch grenzüberschreitende Tauschgeschäfte sind möglich. Wir beraten Sie hierzu gerne.

Französische Immobilien erben und vererben

Neben den immobilienrechtlichen und steuerrechtlichen Konsequenzen eines Kaufs oder Verkaufs von Immobilien in Frankreich sind auch die Bestimmungen des Erbrechts in Deutschland und in Frankreich für die persönliche Planung zu beachten. Insbesondere die Frage, welches nationale Erbrecht überhaut anzuwenden ist, ist vor dem Hintergrund der EU-Erbrechtsreform zu prüfen. Wir verfügen über ausgezeichnete Kenntnisse des deutschen und französischen Erbrechts und berät Sie selbstverständlich in allen rechtlich relevanten Aspekten – in deutscher oder französischer Sprache.