Italienisches Immobilienrecht

Anwaltliche Beratung für Kauf, Verkauf, Verwaltung etc. von Häusern, Wohnungen und Grundstücken in Italien

Immobilienregister, Vorvertrag, Anzahlung und Kaufpreis, Baugenehmigung und notwendige Unterlagen etc. - beim Kauf, Verkauf, Schenkung oder Verwaltung von Immobilien in Italien sind viele rechtliche Besonderheiten zu beachten und objektbezogene Unterlagen zu prüfen. Nur ein fachkundiger Rechtsanwalt kann hier die rechtlichen und wirtschaftlichen Interessen des Käufers bzw. des Verkäufers wahren; wie auch in Deutschland ist dies nicht die Aufgabe des Maklers oder Notars. Nachfolgend geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über das italienische Immobilienrecht und über die Beratungsangebote unserer deutsch-italienischen Rechtsanwälte.

Allgemeine Informationen zum Kauf/Verkauf von Immobilien in Italien

Nachfolgend möchten wir Ihnen grundlegende Informationen für den Erwerb bzw. die Veräußerung eines Hauses oder einer Wohnung in Italien geben.

In Italien gibt es für Ausländer keine Beschränkungen für den Erwerb eines Wohnhauses oder einer Wohnung. Deutsche genießen als EU-Bürger alle Vorteile der Freizügigkeit innerhalb der Europäischen Union. Käufer und Verkäufer von Immobilien in Italien können natürliche Personen oder auch Personen- oder Kapitalgesellschaften sein. Für die steuerlichen Konsequenzen der Begründung eines Wohnsitzes in Italien gelten die nationalen Steuergesetze sowie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien.

Makler - Haftung, Schadensersatz

Auch in Italien ist es üblich, bei Immobiliengeschäften die Dienste eines Maklers in Anspruch zu nehmen. Die Rolle des Maklers weicht jedoch in einigen Punkten von der in Deutschland üblichen Praxis ab. So gibt der Käufer regelmäßig bereits gegenüber dem Makler ein unwiderrufliches Kaufangebot ab. Dabei ist es üblich, dass ein Teil des Kaufpreises bereits zugunsten des Verkäufers gezahlt wird, sobald das Angebot vom Verkäufer angenommen wird.

Der Makler benötigt im Rahmen der Ausübung seiner Tätigkeit nicht nur eine Haftpflichtversicherung hinsichtlich etwaig entstehender Vermögensschäden seiner Kunden sondern muss auch in dem jeweils zuständigen Register eingetragen sein.

Der Makler verpflichtet sich vertraglich gegenüber seinem Kunden, einen passenden Käufer bzw. ein passendes Objekt zu finden. Soweit ein exklusives Vertragsverhältnis zwischen den Parteien vereinbart wurde - vergleichbar dem deutschen Alleinauftrag -, ist ausschließlich der beauftragte Makler zuständig, so dass sich die Einschaltung weiterer Makler verbietet. Verstößt der Auftraggeber hiergegen, steht dem Makler ein Schadensersatzanspruch zu.

Der Maklervertrag bedarf zwar grundsätzlich nicht der Schriftform, in der Praxis ist eine schriftliche Vereinbarung aber durchaus üblich und ratsam. Auch wenn das italienische Recht keine Laufzeit des Vertrages kennt, endet er automatisch mit Abschluss des Hauptvertrages betreffend die vermittelten Immobilie.

Grundbuch, Eintragung der Immobilie im italienischen Immobilienregister

Mit Ausnahme der Provinzen von Bozen und Trent sowie der Region Friaul-Julisch-Venetiens gibt es in Italien keine Grundbücher. Kaufverträge sind aber beim Immobilienregister einzutragen, welches zum Teil die Funktion des in Deutschland existierenden Grundbuchwesens hat.

In Italien sind alle grundstückbezogenen Daten in den jeweils zuständigen Territorialämtern, den sogenannten "Agenzie del territorio" verzeichnet. Hier werden sowohl das Kataster „catasto„, als auch das Liegenschaftsregister „registro immobiliare“ geführt.

Anders als in Deutschland, kann sich grundsätzlich jedermann Einblick in die Registerauszüge verschaffen, ein besonderes Interesse muss an dieser Stelle nicht nachgewiesen werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass auch die Möglichkeit besteht, in Italien möglicherweise belegenes Schuldnervermögen ausfindig zu machen. Im Gegensatz zu Deutschland können die Nachfragen in Italien auch personenbezogen durchgeführt werden.

Naturgemäß hat die Eintragung bei dem Amt zu erfolgen, in dessen Region die Immobilie belegen ist. Da das Register öffentlich ist, eröffnet es dem Käufer vor dem Kauf auch die Möglichkeit, etwaige Belastungen des Grundstücks zu erkennen und im Rahmen seiner Kaufentscheidung zu berücksichtigen. Insbesondere kann so überprüft werden, ob es sich bei dem angeblichen Eigentümer auch um den tatsächlichen Berechtigten handelt und ob dingliche Rechte Dritter (Hypotheken, Nießbrauchsrechte) eingetragen sind.

Beim jeweils zuständigen Katasteramt wird jede Immobilie eingetragen. Neben dem Eigentümer und den genauen Grundstücksmaßen ist hier auch der Katasterwert der Immobilie zu entnehmen, der die Steuerbemessungsgrundlage darstellt.

Die Eintragung eines Vertrages bietet eine gewisse Rechtssicherheit und stärkt die eigene rechtliche Position. Sie steht einem gutgläubigen Erwerb von Seiten Dritter entgegen. Auf diese Weise wird es ermöglicht, dass Streitigkeiten zwischen zwei Kaufinteressenten im Hinblick auf dieselbe Immobilie entweder gar nicht entstehen oder dadurch gelöst werden können, dass eine Eintragung zugunsten eines der Beteiligten früher als die andere stattgefunden hat. Zu beachten ist, dass die nur privatschriftlich geschlossenen Immobilienverträge gegenüber Dritten keinerlei Wirksamkeit entfalten.

Die Eintragung eines Vertrages ist nicht zwingend erforderlich, aber grundsätzlich ratsam. Im Übrigen bedarf die Eigentumsübertragung an der Immobilie für ihre Wirksamkeit - anders als in Deutschland - nicht der Eintragung in das Grundbuch bzw. jeweilige Register.

Vorvertrag und Anzahlung

Im Gegensatz zum deutschen Recht bietet das italienische Immobilienrecht den Parteien die Möglichkeit, zunächst einen schriftlichen rechtsverbindlichen Vorvertrag ("compromesso di compravendita" oder "contratto preliminare") abzuschließen, mit dem sich Verkäufer und Käufer zum Abschluss des eigentlichen Hauptvertrages verpflichten. Bereits der Vorvertrag beinhaltet alle wesentlichen Elemente, die auch der zukünftige Hauptvertrag aufweist. Einer notariellen Beurkundung bedarf es nicht, die Einhaltung der Schriftform ist aber auch in diesem Fall unerlässlich.

Mit Abschluss des Vorvertrages ist regelmäßig eine Anzahlung in Höhe von ca. 10% bis 30% des Kaufpreises vom Käufer zu zahlen.

Ob ein Vorvertrag geschlossen werden sollte, ist durch eine Abwägung sowohl der Rechte und Pflichten als auch der damit verbundenen Kosten zu beurteilen. Bereits der Vorvertrag kann gesetzliche Vertragsstrafen auslösen. So kann die Verkäuferpartei beispielsweise die Anzahlung einbehalten, wenn der Käufer nicht innerhalb der vereinbarten Frist den Hauptvertrag abschließt und den Restkaufpreis zahlt. Größte Sorgfalt ist bei der Formulierung von Ausstiegsklauseln geboten.

Käufer einer Immobilie in Italien sollten sich bereits vor Abschluss des Vorvertrages über eingetragene Belastungen und Beschränkungen informieren. Ebenso wichtig ist die Kenntnis des Güterstandes bei Geschäften mit verheirateten Käufern bzw. Verkäufern, da auch der Ehegatte den Vertrag mit unterzeichnen muss. Des Weiteren soll ein Käufer erfahren, ob der Verkäufer die Immobilie mit einem Kaufvertrag erworben, durch Erbfolge oder Schenkung bekommen hat, in diesem Fall könnten eventuell benachteiligte Pflichtteilberechtigten den Kaufvertrag in Frage stellen.

Zu beachten ist, dass die Parteien aufgrund der ohnehin zeit- und kostenintensiven Beschaffung der für den Hauptvertrag notwendigen Nachweise und Belege oft zum Abschluss eines Vorvertrages kommen, um eine erste Vereinbarung betreffen den Erwerb abzuschließen und Zeit für die Vorbereitung des Kaufvertrages zu haben.

Um den gutgläubigen Erwerb eines weiteren Kaufinteressenten zu verhindern, kann ein Vorvertrag notariell  beglaubigt und im Immobilienregister eingetragen werden - ähnlich der Vormerkung im deutschen Grundbuch. Diese Eintragung ermöglicht, dass zu einem späteren Zeitpunkt vorgenommene Verfügungen nicht mehr eintragungsfähig sind. Die Sperre hat eine Frist von einem Jahr und beginnt ab Fälligkeit des Hauptvertrages.

Hauptvertrag - Form, Gewährleistung etc.

Nationale Besonderheiten sind auch beim Hauptvertrag zu beachten. Grundsätzlich ist beim Erwerb einer Immobilie in Italien die Schriftform ausreichend. Jedoch bedarf es für die Eintragung im Immobilienregister einer Beurkundung des Vertrages. Die Notarkosten belaufen sich meist auf 1% bis 2% des Kaufpreises.

Für die Beurkundung des Hauptvertrages benötigen Käufer und Verkäufer eine italienische Steuernummer, den sogenannten "codice fiscale". Diese kann bei jedem italienischen Bezirkssteueramt „Agenzia delle entrate“ oder der für die Käufer in Deutschland zuständigen Italienischen Botschaft in Berlin oder jedem Italienischen Generalkonsulat, je nach Wohnsitz der Käuferparteibeantragt werden, ein Formular für die Beantragung der Steuernummer ist in der Regel online auf den Seiten der Italienischen Botschaft und der Italienischen Konsulate in Deutschland zu finden.

Wichtiger Bestandteil des Hauptvertrages sind etwaige Zusicherungen des Verkäufers und Gewährleistungsansprüche des Käufers. Wie im deutschen Immobilienrecht hat der Verkäufer die Möglichkeit, die Mängelhaftung auszuschließen. Ebenso ist die Verjährung von Mängelansprüchen zu regeln.

Kaufpreis und Steuern

Bezüglich der Zahlung des Kaufpreises ist schließlich zu beachten, dass diese zumeist durch bestimmte Schecks, die sogenannten "assegni circolari",die einen direkten Anspruch gegen die Bank des Käufers ermöglichen und daher auch im Falle einer eventuell erst später festgestellten Zahlungsunfähigkeit des Käufers die Begleichung des offenen Betrages gewährleisten, oder durch Zahlung auf ein Konto des Notars erfolgt, insbesondere soweit der Käufer noch kein Bankkonto in Italien besitzt. Nach Absprache zwischen den Vertragsbeteiligten ist eine Zahlung mittels Überweisung denkbar.

Aufgrund der aktuellen Neuerung des Geldwäschegesetzes und des Gesetzes „Legge di Bilancio 2020“ sind ab dem 1. Juli 2020 Barzahlungen ab einer Höhe von EUR 2.000,00 nicht zulässig.

Der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie in Italien hat stets auch steuerliche Konsequenzen. Zu prüfen ist die persönliche Steuerpflicht anhand des Wohnsitzes, der nationalen Steuergesetze und des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Italien.

Die einzelnen Steuern für den Erwerb und das Eigentum von Immobilien in Italien lassen sich wie folgt unterteilen:

• Katastersteuer ("imposta catastale") in Höhe von 1% des Katasterwertes bei einem Zweitwohnsitz in Italien; bei einem angemeldeten Erstwohnsitz entstehen unabhängig vom Wert Kosten in Höhe von EUR 168,00.
• Hypothekensteuer ("imposta ipotecaria") in Höhe von 2%; es gilt das zur Katastersteuer Gesagte.
• Registersteuer ("imposta di registro) in Höhe von 7% des Katasterwertes im Falle eines Zweitwohnsitzes, 3% bei einem Hauptwohnsitz in Italien.
• Grundstückssteuer ("IMU"), die vom Eigentümer aufgrund des Katasterwertes und nach den von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Kriterien zu zahlen ist.
• Ertragssteuer "IRPEF", die anfällt, wenn die Immobilie vermietet wird. Der Eigentümer der Immobilie ist im Fall einer Vermietung verpflichtet, beim örtlich zuständigen Finanzamt in Italien eine Einkommensteuererklärung abzugeben.
• Erbschaftsteuer ("Imposta sulla successione"): Wurde die Immobilie nicht verkauft sondern vererbt, fallen je nach Verwandtschaftsgrad 4% bis 8% Steuern an. Ehegatten und Verwandte ersten Gerades in direkter Linie genießen einen Freibetrag in Höhe von EUR 1 Mio, Verwandte zweiten Grades einen solchen in Höhe von EUR 100.000,-. Grundsätzlich sind bei deutsch-italinischen Erbfällen auch die deutschen Vorschriften der Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer zu beachten.

Zusätzlich ist zu beachten, dass in Italien das Grundstück selbst für alle Steuerschulden haftet, die zu dem jeweiligen Zeitpunkt noch nicht verjährt sind. Dies betrifft nicht nur die eigenen Steuerpflichten, sondern auch solche, für die der jeweilige Rechtsvorgänger verantwortlich ist.

FAQ Immobilienrecht Italien

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