Kündigung Gewerbemietvertrag und Praxismietvertrag

Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Gewerbemietverträge (Büromietverträge, Praxismietverträge, Ladenmietverträge) werden grundsätzlich mit einer Festlaufzeit abgeschlossen. Der Mietvertrag kann natürlich stets einvernehmlich aufgehoben werden (Mietaufhebungsvertrag; Räumungsvereinbarung). Oftmals wird der Gewerbemietvertrag aber auch gekündigt, vor allem aus wichtigem Grund. Dann stehen schnell ganze Existenzen auf dem Spiel. Vor diesem Hintergrund ist das Gewerbemietrecht sicherlich eines der gerichtlich am härtesten umkämpften Gebiete des Immobilienrechts.

Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung während der Festlaufzeit ist ausgeschlossen. Eine Ausnahme bildet das gesetzliche Sonderkündigungsrecht aufgrund eines Schriftformmangels. Erfährt also zum Beispiel der Käufer einer Gewerbeimmobilie erst nach dem Verkauf, dass mündlich eine deutlich geringere Miete vereinbart ist als aus dem Mietvertrag ersichtlich, kann er mit gesetzlicher Kündigungsfrist ordentlich kündigen.

Mietvertragskündigung aus wichtigem Grund

Abgesehen aber von diesem Sonderkündigungsrecht aufgrund eines Schriftformmangels kann der Vermieter oder der Mieter nur aus wichtigem Grund kündigen. Eine solche außerordentliche Kündigung ist grundsätzlich fristlos, also sofort wirksam und beendet den Mietvertrag.

Ein zur Kündigung des Gewerbemietvertrags berechtigender wichtiger Grund liegt vor, wenn es der betroffenen Partei aus Sicht eines Dritten nicht mehr zuzumuten ist, weiter an den Mietvertrag gebunden zu sein. Dabei werden die gesamten Umstände in Betracht gezogen, einschließlich der verbleibenden Restdauer des Mietvertrags. Eine Kündigung erfordert grundsätzlich eine vorherige Abmahnung; dem Kündigungsgegner muss die Möglichkeit gegeben werden, sein Fehlverhalten abzustellen oder bereits eingetretene Schädigungen rückgängig zu machen.

Grundsätzlich nicht zur Kündigung berechtigen wirtschaftliche oder persönliche Probleme aufseiten einer Partei. Die Tatsache also, dass der Mieter deutlich weniger Umsatz in einem Ladenlokal oder einer Praxis erwirtschaftet, der mietende Arzt seine Approbation verliert oder der Mieter aufgrund von Krankheit sein Geschäft nicht führen kann, berechtigen nicht zur Kündigung. In diesen Fällen realisieren sich nämlich Risiken, die eindeutig in der Risikosphäre des Mieters liegen. Diese Risiken kann er nicht im Wege der Kündigung auf den Vermieter übertragen. .

Wegfall der Geschäftsgrundlage, Insolvenz

In ganz außergewöhnlichen Situationen können die Parteien den Vertrag wegen eines sogenannten Wegfalls der Geschäftsgrundlage kündigen. Die Geschäftsgrundlage sind nach der Rechtsprechung die die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Vertragspartner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Vertrag auf dieser gemeinsamen Vorstellung beruht. Ausdrücklich nicht Geschäftsgrundlage ist es, wenn einseitige Motive oder Kalkulationen einer Partei sich in der Wirklichkeit nicht realisieren lassen. Jedoch ist in solchen Fällen des Wegfalls oder Störung der Geschäftsgrundlage stets zu versuchen, den Vertrag anzupassen, einer Partei ein Kündigungsrecht aus diesem Grund zu gewähren ist stets die letztmögliche Maßnahme, wenn milderer Maßnahmen die extreme Störung des vertraglichen Gleichgewichts nicht ausreichend abmildern können.

Beispiele für den Wegfall der Geschäftsgrundlage sind Naturkatastrophen, extreme Inflation und hoheitliche Eingriffe. In letztgenanntem Fall könnte man auch an längerfristige Quarantänemaßnahmen denken (Corona), die zur Schließung eines Restaurantbetriebs oder Einzelhandelsgeschäfts führen. Da aber der Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht leichtfertig von Gerichten bejaht wird, sollte man nicht voreilig handeln.

Kommt ein Mieter tatsächlich in wirtschaftliche Schieflage, tritt also eine Insolvenz ein, kann der Insolvenzverwalter ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht ausüben und den insolventen Mieter von einem überfordernden Mietvertrag befreien.

Formalien und Fristen für die Kündigung

Jegliche Kündigung sollte schriftlich erfolgen, um Nachweisprobleme in einem späteren Gerichtsverfahren zu vermeiden. Für die ordentliche Kündigung sind bestimmte gesetzliche Fristen einzuhalten. Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund ist zudem zu berücksichtigen, dass der Vermieter, der zulange mit dem Ausspruch der Kündigung wartet riskiert, dass sein Kündigungsrecht verwirkt ist. Daher steht der Gedanke, dass der, der über einen längeren Zeitraum eine Vertragsverletzung einer Partei schweigend hinnimmt, nicht nach langer Zeit, wenn es passt, hierauf eine Kündigung stützen kann. Dieser Zeitraum kann bereits nach einigen Monaten verstrichen sein.