Eigenbedarfskündigung bei Immobilien im Vermögen einer Gesellschaft

BGH bestätigt Kündigung zugunsten der Tochter eines GbR-Gesellschafters

Die Kündigung von Wohnungsmietverträgen durch den Vermieter ist rechtlich streng geregelt. Ein in der Praxis wichtiger – und häufig umstrittener – Fall der Beendigung des Mietverhältnisses ist die sogenannte Eigenbedarfskündigung. Sie ist wirksam, wenn der Vermieter selbst oder ein Familienangehöriger bzw. Angehöriger seines Haushalts den vermieteten Wohnraum für eigene Wohnzwecke benötigt.

Die Eigenbedarfskündigung ist dabei vom Wortlaut der gesetzlichen Regelung auf natürliche Personen zugeschnitten. Wie ist es jedoch, wenn der Vermieter keine Gesellschaft ist. Für die BGB-Gesellschaft, also die GbR, hat dies nun in einem aktuellen Urteil der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, 14.12.2016 – VIII ZR 232/15).

Amtsgericht und Berufungsgericht weisen Räumungsklage ab

In dem zu entscheidenden Sachverhalt war eine 5-Zimmer-Wohnung in München von einer aus vier Gesellschaftern bestehenden GbR vermietet. Dieses Mietverhältnis wurde aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs eines der Gesellschafters gekündigt. Die Mieter waren damit nicht einverstanden, so dass das Amtsgericht bemüht wurde. Dieses wies die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ab. Auch die Berufung der Vermieter blieb erfolglos. Das Berufungsgericht führte dabei als Begründung an, dass eine GbR einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters bzw. dessen Angehörigen kündigen dürfe.

BGH auf der Seite der Gesellschafter

Die Sache landete beim BGH. Im Gegensatz zum Berufungsgericht vertritt dieser die Auffassung, dass ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen der GbR „zuzurechnen“ sei. Die Kündigung, so der BGH, sei auch unter Berücksichtigung des Schutzzweckes der Kündigungsvorschriften und der Interessen der Mieter wirksam. Dies gelte unabhängig von der Überschaubarkeit der Gesellschafterverhältnisse. Auch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)GbR ändere daran nichts. Schließlich würde sich dadurch die Interessenlage nicht ändern.

Die Vermietung durch eine GbR, so das Gericht, sei mit der durch eine Miteigentümer oder Erbengemeinschaft vergleichbar, für die die Eigenbedarfskündigung Anwendung findet. Insoweit greife auch das Argument des Berufungsgerichts nicht, die Mieter müssten vor einer möglichen „Unüberschaubarkeit“ des Gesellschafterbestandes geschützt werden.

Immobilien in der Gesellschaft – Familienpool als Alternative zu Miteigentum, Erbengemeinschaft und Co.

Die Entscheidung ist durchaus von praktischer Relevanz. Es gibt zahlreiche Argumente, die dafür sprechen, Immobilien im Gesellschaftsvermögen zu halten. Dies gilt beispielsweise für Immobilien, die einer Erbengemeinschaft zufallen. Diese können von den Miterben in eine Gesellschaft eingebracht werden. Dann gelten nicht die komplizierten Regelungen des Erbrechts sondern die für die Vermögensverwaltung besser geeigneten Vorschriften des Gesellschaftsrechts. Das gleiche gilt für Ehepaare, die beim Immobilienkauf statt des Miteigentums ebenfalls die GbR wählen können.

Gerade bei wertvollem Immobilienbesitz in der Familie sollte stets darüber nachgedacht werden, diese in einen sogenannten Familienpool einzubringen. Eine solche vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft kann dafür sorgen, dass das Häuser, Wohnungen und sonstige Grundstücke dauerhaft der Familie erhalten bleiben – auch bei Tod, Scheidung oder Insolvenz von Familienmitgliedern. Außerdem lassen sich mit Immobilien in einer Gesellschaft durch vorausschauende Nachfolgeplanung sowohl Erbschaftsteuer als auch Einkommensteuer sparen.

Hier auf unserem Internetauftritt finden Sie weitere Informationen zu Immobilien in einer Gesellschaft zum Familienpool, der vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft sowie zum Thema Immobilien und Steuern und allgemein zum Immobilienrecht.