Kaufpreisaufteilung Grund und Gebäude

Was darf das Finanzamt?

Ein Beitrag von Dirk Mahler, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater in Berlin

Beim Kauf eines bebauten Grundstückes, welches in irgendeiner Form für die Erzielung von Einkünften genutzt wird, ist es grundsätzlich notwendig, eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen, um den Kaufpreisanteil zu bestimmen, welcher auf den Grund- und Boden und welcher auf das Gebäude entfällt. Eine solche Aufteilung ist dabei sowohl bei Häusern als auch bei Eigentumswohnungen erforderlich.

Hintergrund ist dabei, dass die Anschaffungskosten, welche auf den Grund und Boden entfallen, nicht abgeschrieben werden, während die Anschaffungskosten für das Gebäude je nach Art des Gebäudes und nach Baujahr abgeschrieben werden und hierdurch die Steuer gemindert wird. (Mehr dazu: Abschreibung/AfA Immobilie)

Zur Aufteilung bediente man sich dabei lange grober Schätzungen. Ein weitere Aufteilungsmöglichkeit bestand darin, dass sich die am Immobilien-Kaufvertrag beteiligten Parteien auf eine Kaufpreisaufteilung im Vertrag einigten. Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat zur Vereinheitlichung eine Berechnungsgrundlage erstellt und veröffentlicht. Bei dieser Berechnungsgrundlage handelt es sich um ein Excel-Tool, bei welchem Eckdaten des Gebäudes eingegeben werden und ein Aufteilungsergebnis ausgegeben wird. Eine wesentliche Eingabe ist dabei der Bodenrichtwert.

Über die Bindungswirkung dieser Arbeitshilfe hatte der Bundesfinanzhof (BFH) in einem aktuellen Urteil (Urt. v. 21.7.2020 – IX R 26/19) zu entscheiden.

Berliner Grundstücksgemeinschaft klagt

Klägerin war im aktuellen Fall eine Grundstücksgemeinschaft, welche eine Eigentumswohnung in Berlin erwarb. Im Kaufvertrag nahmen die Parteien folgende Regelung mit auf: „Im Kaufpreis enthalten ist das Entgelt für den anteiligen Wert des Grundstücks, den die Beteiligten nach bestem Wissen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit EUR 20.000,00 € beziffern.“ Die Gesamtanschaffungskosten beliefen sich einschließlich Nebenkosten auf EUR 118.002.

Zur Erstellung der Feststellungserklärung nahm die Klägerin eine Kaufpreisaufteilung unter Berücksichtigung der Regelungen des Kaufvertrages vor und berechnete einen Gebäudeanteil von 81,81 %.

Das Finanzamt ermittelte hingegen auf der Grundlage der vom BMF im Internet (www.bundesfinanzministerium.de) bereitgestellten „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ einen Gebäudeanteil von 27,03 % und wich beim Erlass im Ergebnis erheblich ab.

Der Einspruch sowie die Klage gegen den Steuerbescheid blieben erfolglos. Zur Begründung führte das Finanzgericht Berlin-Brandenburg im Wesentlichen aus, die vertragliche Kaufpreisaufteilung spiegele im Streitfall nicht die realen Wertverhältnisse wider. Es halte die Arbeitshilfe für die Wertermittlung, insbesondere für die Ermittlung des Gebäudesachwerts, grundsätzlich für geeignet, messe ihren Ergebnissen eine große indizielle Bedeutung zu, um bei erheblicher Abweichung die Marktangemessenheit der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung widerlegen zu können, und sehe in ihr – im Fall der Widerlegung – eine geeignete Schätzungshilfe.

BFH orientiert sich grundsätzlich an der Aufteilung im Kaufvertrag

Der BFH folgte hingegen im Ergebnis der Klägerin. Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Wenngleich dem Käufer im Hinblick auf seine AfA-Berechtigung typischerweise an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilungsvereinbarung – zu Gunsten des Verkäufers – ggf. Einfluss auf eine für ihn positive sonstige Vertragsgestaltung haben kann, rechtfertigt dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung. Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs iSv § AO § 42 AO seien gegeben.

In der weiteren Urteilsausführung stellt setzte sich der BFH dann mit der Arbeitshilfe auseinander. Dieser fehlt insbesondere jegliche Bindungswirkung. Es handelt sich weder um eine Rechtsnorm noch um eine die Finanzbehörden bindende Verwaltungsanweisung, sondern – prozessrechtlich – lediglich um Parteivortrag des FA. Sofern die Arbeitshilfe in der Praxis der Finanzverwaltung de facto als bindend für den Steuerpflichtigen behandelt wird, besteht hierfür keine Rechtsgrundlage.

Ferner erkennt der BFH einen erheblichen systematischen Fehler, da dieser keinen sogenannten Ort- oder Regionalisierungsfaktor berücksichtigt. Dieser Fehler kann dazu führen, dass es in Ballungsgebieten zu erheblichen Verzerrungen kommt.

Auch in der Zukunft dem Finanzamt auf die Finger schauen

Es ist davon auszugehen, dass die Finanzbehörden weiterhin die Arbeitshilfe bei der Kaufpreisaufteilung verwenden werden. Die angebliche Bindungswirkung besteht nach den Ausführungen des BFH jedoch nicht. Insoweit ist in der Praxis ein weiter Argumentationsspielraum gegeben.

Weitere Informationen für die Besteuerung von Grundstücken finden Sie hier: Immobilien & Steuern.