Immobilienkauf für ausländische Käufer
Hindernisse und Möglichkeiten bei der Finanzierung
Hindernisse und Möglichkeiten bei der Finanzierung
Zum 21. März 2016 wurde in Deutschland die sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie in nationales Recht umgesetzt. Das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ schränkt die Darlehensvergabe an private Wohnungskäufer deutlich stärker ein.
Gut gemeint…
Insbesondere wurden die Vorschriften zum Verbraucherdarlehensvertrag (§§ 491 ff. BGB) geändert. Eine auf dem Papier für den ausländischen Käufer günstige, in der Praxis aber sehr nachteilige Regelung findet sich in § 503 BGB.
- „(1) Bei einem nicht auf die Währung des Mitgliedstaats der Europäischen Union, in dem der Darlehensnehmer bei Vertragsschluss seinen Wohnsitz hat (Landeswährung des Darlehensnehmers), geschlossenen Immobiliar Verbraucherdarlehensvertrag (Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag in Fremdwährung) kann der Darlehensnehmer die Umwandlung des Darlehens in die Landeswährung des Darlehensnehmers verlangen. Das Recht auf Umwandlung besteht dann, wenn der Wert des ausstehenden Restbetrags oder der Wert der regelmäßigen Raten in der Landeswährung des Darlehensnehmers auf Grund der Änderung des Wechselkurses um mehr als 20 Prozent über dem Wert liegt, der bei Zugrundelegung des Wechselkurses bei Vertragsabschluss gegeben wäre. Im Darlehensvertrag kann abweichend von Satz 1 vereinbart werden, dass die Landeswährung des Darlehensnehmers ausschließlich oder ergänzend die Währung ist, in der er zum Zeitpunkt der maßgeblichen Kreditwürdigkeitsprüfung überwiegend sein Einkommen bezieht oder Vermögenswerte hält, aus denen das Darlehen zurückgezahlt werden soll.
- (2) Die Umstellung des Darlehens hat zu dem Wechselkurs zu erfolgen, der dem am Tag des Antrags auf Umstellung geltenden Marktwechselkurs entspricht. Satz 1 gilt nur, wenn im Darlehensvertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde.“
Sollte sich also der Wechselkurs der Darlehenswährung, also dem Euro und der Währung des Ansässigkeitsstaats des Käufers (z.B. in Polen) um mehr als 20 Prozent zuungunsten des Darlehensnehmers verschieben, entsteht für den Käufer nach ein Rechtsanspruch auf Umstellung des Darlehens in seine Heimatwährung.
…aber im Ergebnis Fremdfinanzierung nicht mehr möglich
Dieses (theoretische) Wechselkursrisiko ist für die Banken höchst unerwünscht und es ist bereits jetzt deutlich geworden, dass Kreditvergaben an im Ausland ansässige Käufer stark zurückgegangen sind.
Die Umsetzung der Richtlinie erschwert im Ergebnis also ausländischen Immobilienkäufern, genauer: solchen mit Wohnsitz in EU Staaten, die nicht Mitglieder der Eurozone (z.B. Schweden, Polen oder Großbritannien) sind, die Aufnahme eines Bankkredits zur Finanzierung des Wohnungs- oder Hauskaufs in Deutschland.
Über Umwege doch noch zur Bankfinanzierung
Jedoch muss diese neue Gesetzeslage nicht das Aus für die Fremdfinanzierung von Immobilienkäufen in Deutschland von ausländischen Käufern bedeuten. Als Gestaltungsmittel bietet sich die Gründung einer Immobilien GmbH/UG an, welche ein Geschäftskonto bei einer deutschen Bank eröffnen kann. Die Gründungs- und laufenden Kosten werden sich aber nur dann lohnen, wenn der Käufer eine gewisse Investitionshöhe erreicht, sei es durch den Kauf eines bedeutetenden Objekts, sei es durch den Aufbau eines Portfolio. Ein Steuerberater kann hier Orientierung geben, ab wann eine derartige Gestaltung sich rentiert.
Eine Immobiliengesellschaft in Deutschland kann im Einzelfall über den Zugang zu Fremdkapital hinaus weitere Vorteile bieten, wie z.B.
- Verhinderung einer Vermögenszerschlagung durch Teilungsversteigerung eines Miteigentümers
- Zusammenhalt des Immobilienvermögens durch restriktive gesellschaftsrechtliche Kündigungs- und Abfindungsregelungen
- Gewährleistung einer funktionierenden Immobilienverwaltung durch Geschäftsführung unabhängig von den Eigentumsverhältnissen
- Schutz des Immobilienvermögens vor Gläubigern im Falle wirtschaftlicher Krisen oder Insolvenz einzelner Eigentümer (asset protection)
- Möglichkeit der Beteiligung von Familienmitglieder am Vermögen, insbesondere zur Ausnutzung steuerlicher Möglichkeiten ohne Preisgabe des wirtschaftlichen Eigentums oder der Verfügungsbefugnis (Familienpool).
- Optimierung der erbrechtlichen Vermögensnachfolge
Vorsicht: Doppelbesteuerungsrecht
Bei der Gründung einer solchen Immobiliengesellschaft darf keineswegs das jeweils anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen aus den Augen gelassen werden. Dieses regelt, ob und in welcher Höhe aus der Immobiliengesellschaft an die Gesellschafter fließende Zinsen oder Dividenden in Deutschland oder dem jeweiligen Ansässigkeitsstaat des Gesellschafters besteuert werden. als bislang der Fall.
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