Steuerliche Beratung bei der Immobilienübertragung

Wer Immobilien auf Kinder übertragen will, muss zwingend zum Notar. Solche Transaktionen haben regelmäßig aber auch weitreichende steuerliche Folgen. Welche Pflichten den Notar dabei treffen, der ja eigentlich nicht steuerlich berät, musste vor einigen Wochen das Oberlandesgericht Hamm entscheiden, als gegen einen Notar Schadensersatzansprüche geltend gemacht wurden, weil eine Grundstücksschenkung steuerlich nicht optimal lief (OLG Hamm, Urteil vom 29. Mai 2024 - Az 11 U 71/23).

Immobilienschenkung unter Vorbehalt eines Nießbrauchs- und Wohnrechts

Dem Fall lag eine Immobilienschenkung vom Vater auf seine Tochter zugrunde. Es ging um zwei Grundstücke, die der Schenker unter Vorbehalt eines Nießbrauchsrechts und Wohnrechts übertrug. Zum Zeitpunkt der Schenkung valutierte noch ein Darlehen für die Immobilie, das der Vater auch nach der Übertragung weiter abbezahlte. Als der Vater dann starb, fiel der Niesbrauch weg und da insoweit keine Schuldübernahme vereinbart worden war, entstanden nach dem Tod höhere Schenkungsteuern von ca. 66.000 Euro. Es kam zum Streit darüber, ob der Notar, der die Grundstückstransaktion beurkundet hatte, für diesen Steuernachteil haftet.

Keine Amtspflichtverletzung erkennbar

Das OLG Hamm, bei dem der Fall landete, sah keine Amtspflichtverletzung des Notars. Bei der Beratung im Zusammenhang mit der Beurkundung müsse er eine Immobilienschenkung nicht auf bestimmte Steuersparmodelle prüfen, wenn die Beteiligten einen Steuerberater hätten und dem Notar keine Vorstellungen für eine bestimmte, aus steuerlichen Gründen zu wählende, Vertragsgestaltung mitteilten. Notare hätten zwar eine Erforschungspflicht, gegen diese sei vorliegend aber nicht verstoßen worden, da der Wille des Schenkers und der Beschenkten korrekt erfasst und vertraglich umgesetzt worden sei.

Notare beraten nicht steuerlich

Die Entscheidung überrascht nicht. Nicht ohne Grund enthalten notarielle Verträge gerade bei der Übertragung von Grundstücken regelmäßig den pauschalen Hinweis auf mögliche steuerliche Folgen und dass eine entsprechende steuerliche Beratung vom Notar nicht geleistet wird. Schließlich ist der Bereich Immobilien & Steuernkomplex und kann sowohl die Schenkungsteuer, als auch Grunderwerbsteuer oder auch Ertragssteuern betreffen. Aus diesem Grund sollte vor dem Notar ein Steuerberater bzw. Fachanwalt für Steuerrecht aufgesucht werden, der die steuerlichen Weichen für die Gestaltung stellen kann, die der Notar dann im Vertrag umsetzt.