Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer auf Immobilien
Bewertung von Häusern und Wohnungen
Ein Urteil des Finanzgerichtes Niedersachsen, Urteil vom 6. September 2019 - 1 K 68/17, zeigt musterhaft die Herausforderungen bei der Bewertung von Immobilien bei der Erbschaftsteuererklärung oder Schenkungsteuererklärung.
Haus geerbt und dann verkauft
Im Fall hatte die Klägerin ein Einfamilienhaus geerbt. Innerhalb eines Jahres nach dem Erbanfall veräußerte sie das Haus für einen Kaufpreis von € 460.000,00. In der Erbschaftsteuererklärung gab die Erbin einen Verkehrswert von € 220.000,00 an und berief sich auf ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen. Das für die Bewertung zuständige Finanzamt ermittelte unter Verwendung eines Immobilienpreiskalkulators einen Verkehrswert von € 320.000,00 und setzte diesen Wert im Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaftsteuer an. Das Verkehrswertgutachten wurde durch das Finanzamt nicht anerkannt mit der Begründung, dass das Grundstück für € 460.000,00 veräußert worden sei.
Die Erbin legte Einspruch gegen den Bescheid über den Grundbesitzwert ein. In dem Einspruchsverfahren forderte das Finanzamt dann vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte Vergleichspreise an. Der Gutachterausschuss teilte daraufhin einen Vergleichspreis von € 480.000,00 mit.
Das Finanzamt gab der Erbin den Hinweis, dass es nunmehr von einem Wert von € 460.000,00 für die Erbschaftsteuer ausginge und regte an, dass die Erbin den Einspruch noch zurücknimmt. Dies tat die Erbin nicht und das Finanzamt erhöhte im Einspruchsbescheid den Grundbesitzwert auf € 460.000,00.
Die Erbin klagte daraufhin vor dem Finanzgericht.
Der wahre Wert einer Immobilie
Im Fall gab es jetzt also vier Verkehrswerte für das Einfamilienhaus:
- Verkehrswert laut Sachverständigengutachten: € 220.000,00
- Vergleichswert I: € 360.000,00
- Vergleichswert II: € 480.000,00
- Veräußerungspreis: € 460.000,00.
Einfamilienhäuser und Wohnungen werden für die Erbschaft- und Schenkungsteuer im sogenannten Vergleichswertverfahren bewertet. Können Vergleichswerte nicht ermittelt werden, so kommt das Sachwertverfahren zum Tragen.
Ein niedrigerer Verkehrswert kann durch ein Immobilienwertgutachten eines Sachverständigen oder durch einen bei einer Veräußerung innerhalb eines Jahres nach dem Todesfall oder der Schenkung erzielten Kaufpreis nachgewiesen werden.
In dem Einspruchsverfahren vor dem Finanzamt und der Klage vor dem Finanzgericht war die Erbin offenbar nicht oder schlecht beraten.
Mit der Rücknahme des Einspruchs hätte sich die Verböserung der Bewertung der Immobilie verhindern lassen. Statt einer Bewertung von € 460.000,00 wäre es dann bei der Bewertung von € 360.000,00geblieben.
Hätte man auch wissen können...
Bei richtiger Beratung wäre der Erbin klar gewesen, dass der durch das Verkehrswertgutachten ermittelte Wert des Sachverständigen nicht für die Erbschaftsteuer heranzuziehen ist.
Bei der Erbschaftsteuer- oder Schenkungsteuererklärung bzw. genauer in der Erklärung zur Feststellung der Bedarfswerte ist grundsätzlich der Vergleichswert zum Stichtag (Erbfall oder Schenkung) anzusetzen.
Im Vergleichswertverfahren werden die Kaufpreise herangezogen von Grundstücken, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen.
Dabei liegt es in der Natur der Sache, dass sich die einzelnen, zur Bewertung herangezogenen Immobilien von dem zu bewertenden Objekt abweichen. Individuelle Besonderheiten, wie zum Beispiel Sanierungsbedarf oder eine besonders luxuriöse Ausstattung, werden nicht berücksichtigt. Deshalb kann von dem Steuerpflichtigen ein niedriger Wert nachgewiesen werden.
Beweismittel und Beweiswürdigung durch das Finanzamt
Das zum Nachweis gewählte Mittel (Sachverständigengutachten oder Veräußerung innerhalb eines Jahres) unterliegt der freien Beweiswürdigung des Finanzgerichts.
Liegen mehrere Beweismittel vor, wie im Fall ein Sachverständigengutachten und eine zeitnahe Veräußerung, so sind beide Beweismittel zu würdigen.
Dabei ist in aller Regel der erzielte Veräußerungspreis zur Wertermittlung heranzuziehen. Der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis gibt den sichersten Anhaltspunkt für den Verkehrswert/gemeinen Wert. Die Wertermittlung durch ein Sachverständigengutachten ist eine stets mit zahlreichen Unwägbarkeiten verbundene Schätzung.