Eingehungsbetrug beim Immobilienkauf

Immobilienrecht & Strafrecht

Ein Beitrag von Desiree Szitnick

Im Rahmen von Grundstücksgeschäften können nicht nur immobilienrechtliche Fragestellungen auftreten. Bei fehlender Vertragserfüllung kann neben einer Haftung auf Schadensersatz auch ein strafrechtlicher Sachverhalt relevant werden. Gerade bei Abschluss von Immobilienkaufverträgen stellt sich bei anfänglicher Zahlungsunfähigkeit bzw. -willigkeit des Käufers die Frage eines sogenannten Eingehungsbetruges.

Wer als Käufer bereits bei Abschluss des Vertrages weiß, dass er diesen nicht erfüllen kann oder will, hat sich neben Schadensersatzansprüchen mitunter auch strafrechtlich zu verantworten.

Was beim Immobilienkauf alles schief gehen kann

Bei einem Grundstückgeschäft muss der Kaufvertrag der Parteien notariell beurkundet und der Grundstücksübergang im Grundbuch eingetragen werden. Erst mit der Eintragung ist der Eigentumsübergang vollständig vollzogen. Grundsätzlich kann bereits durch einen erschlichenen Kaufvertrag bei Vertragsschluss eine Vermögensschädigung in Form eines sogenannten Gefährdungsschaden eintreten. Dies ist dann zu bejahen, wenn die Gegenforderung (Zahlung des Kaufpreises) aufgrund mangelnder Zahlungsfähigkeit oder -willigkeit des Käufers der gegen ihn entstandenen Forderung (Übereignung und Übergabe der Kaufsache) nicht gleichwertig ist.

Allerdings sind an die Bejahung einer strafrechtlichen Verantwortlichkeit besondere Voraussetzungen zu stellen. Dabei gilt: Nicht jeder fehlende Zahlungswille bei Abschluss des Kaufvertrages führt auch gleich zu einer Bestrafung wegen Eingehungsbetruges.

Verschiedene Grundsätze im Straf- und Zivilrecht

Strafrechtlich gesehen wird ein Vermögensschaden des Geschädigten durchaus an andere Grundsätze geknüpft, als bei der Berechnung eines Schadensersatzes im Zivilrecht. Bei dem Betrugstatbestand etwa tritt ein tatbestandlicher Vermögensschaden dann ein, wenn die Vermögensverfügung des Getäuschten bei wirtschaftlicher Betrachtung unmittelbar zu einer nicht durch die Gegenforderung ausgeglichene Minderung seines Vermögens führt.

Dieser Grundsatz wird allerdings an weitere Voraussetzungen geknüpft. Er gilt zunächst dann nicht, wenn der Vertrag nur Zug-um-Zug erfüllt werden soll. Denn dann steht dem Verkäufer das Recht zu, seine Leistung zu verweigern, solange er nicht im Gegenzug den Kaufpreis erhält.

Übertragen auf ein Immobiliengeschäft bedeutet dies: Bereits in einem notariellen Kaufvertrag liegt dann kein Eingehungsbetrug, wenn die Eintragung in das Grundbuch von der vorherigen Kaufpreiszahlung abhängig ist. Letztlich liegt in einem solchen Fall keine Gefährdung des Vermögens des Verkäufers vor. Ein Betrug scheidet aus.

Vermögensschaden durch Besitzüberlassung?

Man könnte in diesem Zusammenhang auch daran denken, dass ein Vermögensschaden bereits dann entsteht, wenn irrtumsbedingt dem Käufer bereits vor Erfüllung seiner Kaufpreispflicht der Besitz an der Immobilie eingeräumt wird. Eine anderweitige Verwertung bzw. Nutzung des Grundstückes wird dann nahezu unmöglich.

Aber auch hier gelten im Strafrecht besondere Voraussetzungen. Ein strafrechtlicher Vermögensschaden muss in einem tatsächlich eingetretenen negativen Vermögenssaldo konkret bestimmt werden. Solange der Verlust allein in der Entziehung des Besitzes liegt, ohne dass die Sache wirtschaftlich entwertet wird oder gewöhnlich für die Besitzüberlassung ein Entgelt verlangt wird, liegt kein relevanter Vermögensschaden vor.

Kein Betrug bei Folgeschäden

Ein Betrug scheidet auch dann aus, wenn nach der Besitzüberlassung Folgeschäden entstehen. Diese können zwar durchaus in zivilrechtlicher Hinsicht erstattungsfähig sein, sind aus strafrechtlicher Sicht allerdings keine unmittelbaren Schäden, die aufgrund der Vermögensverfügung des Geschädigten eingetreten sind. Sie bilden dann keinen selbstständigen Schaden im Rahmen eines Betruges, sondern können allein bei der Strafzumessung Bedeutung erlangen.

Unterschiedliche Interessen

Letztlich ist die strafrechtliche Verantwortlichkeit in vielerlei Hinsicht an strengere Voraussetzungen geknüpft, als die Bejahung eines Schadensersatzes im Rahmen eines zivilrechtlichen Streites. Die unterschiedlichen Grundsätze im Zivil- und Strafprozess begründen sich auch in den unterschiedlichen Interessen, die mit den beiden Prozessformen verfolgt werden.

Während im Zivilprozess in erster Linie die Interessen der streitenden Parteien im Vordergrund stehen, ist der Strafprozess ein hoheitlich geführtes Verfahren, dass nicht ausschließlich die Interessen des Geschädigten im Blick hat. Dennoch können in einzelnen Konstellationen sowohl zivilrechtliche Ansprüche als auch eine strafrechtliche Verantwortlichkeit begründet sein.