Immobilie in Polen kaufen - Rechtstipps & Beratung

Kauf polnischer Häuser, Wohnungen und Grundstücke als Deutscher

Grundsätzlich kann jeder Ausländer Immobilien in Polen – ob Haus, Wohnung, Gewerbeobjekt, Bauland und forstwirtschaftliche Flächen – kaufen, wenn er die entsprechenden Bedingungen erfüllt. Auch ein Deutscher kann in der Regel in Polen Immobilien kaufen, auch wenn er seinen Wohnsitz etwa in Deutschland hat und ihn nicht nach Polen verlegen will. Die Deutschen als EU-Bürger benötigen für den Immobilienerwerb in Polen auch keine Genehmigung des polnischen Innenministeriums, die ansonsten für EU-Ausländer benötigt wird. Der Immobilienerwerb in Polen unterscheidet sich in einigen Aspekten von dem Immobilienerwerb in Deutschland, weshalb es ratsam ist, fachkundige Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

1. Immobilien in Polen kaufen als Deutscher: was ist zu beachten?

Beim Kauf einer Immobilie in Polen sollten deutsche Staatsbürger beachten, dass der polnische Immobilienmarkt seine Besonderheiten besitzt, die berücksichtigt werden müssen. Im polnischen Recht werden drei Arten von Immobilien unterschieden:

1. Grundstücke
2. Gebäude
3. Räumlichkeiten

Bei einem geplanten Immobilienerwerb in Polen ist es notwendig, eine Reihe von Dokumenten zu beschaffen und zu analysieren, die in der Regel nur in polnischer Sprache verfügbar sind. Daher ist die landessprachliche Unterstützung in jeder Phase vom Angebot bis zur Verwaltung der gekauften Immobilie erforderlich.

Zu beachten ist, dass der Immobilienerwerb in Polen, vor allem der Abschluss von Kauf- und Übereignungsverträgen, in Form einer notariellen Beurkundung erfolgen muss. Auch beim Termin vor dem polnischen Notar für die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags spielt die polnische Sprache eine wichtige Rolle. Notare in Polen beurkunden grundsätzlich nur in polnischer Sprache. Wenn der Käufer die polnische Sprache nicht ausreichend beherrscht, muss ein vereidigter Dolmetscher zur Teilnahme an der notariellen Tätigkeit hinzugezogen werden. Indes ist die Teilnahme eines vereidigten Übersetzers während des Notartermins nicht erforderlich, wenn die nicht polnisch sprechende Partei bei der notariellen Tätigkeit durch einen Rechtsanwalt mit Kenntnissen der polnischen Sprache vertreten wird.

Wenn dem polnischen Notar Unterlagen in einer Fremdsprache vorgelegt werden müssen, ist es in den meisten Fällen erforderlich, eine beglaubigte Übersetzung dieser Dokumente vorzulegen.

Wird ein Immobilienmakler für den Immobilienkauf beauftragt, ist eine eindeutige Regelung der Maklervergütung erforderlich. Hier gilt es Spezifika zu beachten.

Beabsichtigt ein Deutscher ein Mietobjekt in Polen zu erwerben, sollte er prüfen, ob er ein Immobilienverwaltungsunternehmen einschaltet. Aktuell entsteht eine zunehmende Zahl von Immobilienverwaltungsunternehmen und Dienstleistungsunternehmen, die auf kurz- und langfristige Vermietung spezialisiert sind. Durch die Einschaltung solcher Dienstleister lässt sich die Verwaltung von Immobilien in Polen reduzieren, womit Reiseaufwand und -kosten reduziert werden können.

Jeder Käufer sollte prüfen, ob ein Vorkaufsrecht bei der Kaufimmobilie besteht. Das polnische Zivilgesetzbuch kennt, wie das deutsche Zivilrecht, ein Vorkaufsrecht an Immobilien. Das polnische Zivilrecht regelt, dass im Fall eines Vorkaufsrechts der Abschluss eines Kaufvertrags nur unter der Bedingung erlaubt, dass der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht ausübt. Zum Beispiel gilt das gesetzliche Vorkaufsrecht für eine Gemeinde beim Verkauf eines im Denkmalregister eingetragenen Grundstücks. Auch ein Pächter eines landwirtschaftlichen Grundstücks hat das Vorkaufsrecht für das von ihm gepachtete Grundstück.

Ist für das betreffende Grundstück ein Vorkaufsrecht vorbehalten, so muss der Vertrag über den Verkauf dieses Grundstücks unter der Bedingung geschlossen werden, dass der Rechtsinhaber das Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Wichtig ist, dass bei einem vertraglich eingeräumten Vorkaufsrecht (z. B. an einen Mieter) die Veräußerung der Immobilie an Dritte wirksam wird, aber eine Schadensersatzpflicht des Verkäufers auslöst. Dagegen ist bei einem gesetzlich eingeräumten Vorkaufsrecht eine solche Vereinbarung unter Missachtung der gesetzlich berechtigten Person ungültig, womit der Käufer ein hohes finanzielles Risiko eingeht.

Beim Kauf von Immobilien durch Verheiratete ist es wichtig, genau zu klären, welcher Güterstand gilt und wie sich dies in dem zu schließenden Kaufvertrag niederschlägt. Es ist zu beachten, dass die ehelichen Güterstände im polnischen und im deutschen Recht unterschiedlich geregelt sind, so dass der Begriff "gesetzlicher" Güterstand im polnischen Recht etwas anderes bedeutet als im deutschen Recht.

Zu beachten ist auch, dass beim Kauf von neu gebauten Wohnungen oder Einfamilienhäusern direkt vom Bauträger aufgrund von sog. Bauträgerverträge besondere gesetzliche Bestimmungen gelten, die einen höheren Schutz für die Erwerber dieser Immobilien bieten sollen.

2. Grundstück in Polen: Kaufvertrag und Rechtslage für Ausländer

Ein Kaufvertrag betreffend einer in Polen gelegenen Immobilie muss in Form einer notariellen Urkunde abgeschlossen werden. Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrags in einer anderen Form führt stets zu seiner Ungültigkeit.

Der Immobilienkaufvertrag enthält in der Regel eine detaillierte Beschreibung der Immobilie, die auf der Grundlage der von den Parteien vorgelegten Unterlagen erstellt wird. Darüber hinaus enthält der Kaufvertrag eine Reihe von Zusicherungen und Erklärungen des Verkäufers und des Käufers in Bezug auf die betreffende Immobilie und die Transaktion.

Der Vertrag muss den von den Parteien vereinbarten Kaufpreis enthalten. Es ist üblich, den Verkaufspreis in polnischer Währung (PLN) anzugeben, aber wenn beide Parteien einverstanden sind, kann der Verkaufspreis auch in einer anderen Währung wie den Euro angegeben werden. Es ist jedoch zu beachten, dass die Angabe des Verkaufspreises in einer anderen Währung eine zusätzliche Währungsumrechnung erforderlich macht, was auch bei der Ermittlung der fälligen Steuern relevant wird.

Die Regeln für die Zahlung des Kaufpreises der Immobilie können von den Parteien im Vertrag im Wesentlichen nach eigenem Ermessen geregelt werden. Vor dem Abschluss des Kaufvertrags können die Parteien die Zahlung eines Vorschusses oder einer Anzahlung vereinbaren. Dies geschieht in der Regel, wenn die Parteien einen Vorvertrag abschließen. Je nach Ausgestaltung der Vertragsbedingungen kann die Anzahlung auch die Verpflichtung der Parteien zum Abschluss eines Vertrags über die Übertragung des Eigentums an der Immobilie sichern.

Wenn die Zahlung des Kaufpreises nicht vor oder zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des endgültigen Kauf- und Übereignungsvertrags erfolgt, ist es häufig Praxis, dass der (zur Zahlung des Preises verpflichtete) Käufer in der notariellen Urkunde sich einer Zwangsvollstreckung unterwirft. Er gibt also in der Urkunde eine Erklärung ab, dass er sich der Zwangsvollstreckung in Bezug auf die Zahlung des Preises unterwirft. Damit wird die vollständige Bezahlung des Kaufpreises zugunsten des Verkäufers abgesichert. Gleichzeitig kann der Verkäufer in der notariellen Urkunde unter Androhung der Zwangsvollstreckung verpflichtet werden, die verkaufte Immobilie an den Käufer zu übergeben (Besitzübergabe).

Um die Interessen sowohl des Käufers als auch des Verkäufers zu wahren, können die Vertragsparteien vereinbaren, dass die Zahlung des Kaufpreises über ein von einem Notar geführtes Treuhandkonto abgewickelt wird. Auf diese Weise hat der Verkäufer die Gewissheit, dass der Käufer den vereinbarten Kaufpreis (auf das Konto des Notars) gezahlt hat, und dass er den Kaufpreis unmittelbar nach Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags erhält.

Einer der grundlegenden Unterschiede zwischen dem deutschen und dem polnischen Rechtssystem besteht darin, dass man rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie in Polen bereits zum Zeitpunkt der notariellen Unterzeichnung des Hauptvertrags wird, also daher noch vor der Eintragung im Grundbuch und unabhängig von dem Zeitpunkt, zu dem die Zahlung an den Verkäufer überwiesen wurde.

Die Eintragung im polnischen Grundbuch, das mit dem Hypothekenregister verbunden ist, hat nur deklaratorische Wirkung.

3. Wie lässt sich ein Grundstück in Polen vor dem Kauf überprüfen?

Der erste Schritt zur Überprüfung des Status einer Immobilie in Polen ist die Einsichtnahme in das Grundbuch und das Hypothekenregister dieser Immobilie. Grundsätzlich wird für jede Immobilie in Polen ein Grundbuch und ein Hypothekenregister geführt. Die Grundbücher und Hypothekenregister in Polen sind öffentlich zugänglich. Jeder, der die Grundbuch- und Hypothekenregister-Nummer einer Immobilie kennt, kann sie überprüfen.

Der beste Weg, um den Stand des Grundbuchs zu prüfen, ist die offizielle Website des Justizministeriums. Diese finden Sie hier: Grundbuchunterlagen - Justizministerium in Polen

Die Grundbücher und Hypothekenregister sind nur in polnischer Sprache verfügbar, und es kann manchmal schwierig sein, die darin enthaltenen Informationen richtig zu interpretieren. Diesbezüglich ist es ratsam, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Vor dem Kauf einer Immobilie empfiehlt es sich auch, den Auszug aus dem Grundstücksregister und den Auszug aus der Liegenschaftskarte zu prüfen. Dieses Dokument enthält unter anderem Informationen über die Lage des Grundstücks, seine Fläche und Grenzen sowie die Grundbuchnummer und den Eigentümer. Diese Daten sollten mit den Daten des Grundbuchs übereinstimmen.

Ein weiterer wichtiger Schritt ist die Überprüfung des örtlichen Flächennutzungsplans, sofern ein solcher erstellt wurde. Der örtliche Flächennutzungsplan ist das örtliche Gesetz, das den Zweck eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet festlegt. Es sollte vor allem dann geprüft werden, wenn Sie ein Grundstück für den Bau eines Hauses kaufen, denn es gibt Auskunft darüber, wie das Grundstück bebaut werden kann und welche Art von Gebäuden darauf errichtet werden kann.

Es kann sein, dass der Bau eines Wohnhauses nicht zulässig ist, weil es sich bei dem Grundstück um Wald oder landwirtschaftliche Flächen handelt. Je nach den Ergebnissen der Analyse der oben genannten Dokumente kann es notwendig werden, weitere Dokumente und Informationen zu prüfen.

4. Exkurs: Nießbrauchsrecht an Immobilien in Polen

Das polnische ewige Nießbrauchsrecht (poln. uzytkowanie wieczyste) ist ein spezifisches Recht, das - aus deutscher Sicht - eine besondere Kombination von Eigentum und beschränktem dinglichen Recht darstellt. Es besteht darin, dass eine natürliche oder juristische Person für einen Zeitraum von 40 bis 99 Jahren ein staatliches oder kommunales Grundstück gegen Entgelt nutzen und auch bebauen darf.

Das ewige Nießbrauchsrecht kann ohne Zustimmung des Eigentümers der Immobilie übertragen werden (auch an einen Ausländer) und die zu diesem Grundstück gehörenden Bestandteile (Bauten, Gebäude und Pflanzen) sind Eigentum des Nießbrauchers. Außerdem kann das Nießbrauchrecht verwaltungsmäßig in Eigentum an der Immobilie umgewandelt werden. 

5. Genehmigungserfordernis bei Ausländern beim Immobilienkauf in Polen?

Für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist in der Regel eine Genehmigung des polnischen Innenministeriums erforderlich. Aber vor dem Hintergrund des Beitritts Polens zur Europäischen Union im Mai 2004 sind EU-Bürger und Personen aus den Mitgliedstaaten des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) und der Schweiz von der Genehmigungspflicht befreit.

Auch Unternehmer, deren Unternehmen seinen Sitz in der EU hat, benötigen grundsätzlich keine Genehmigung für den Erwerb von Immobilien in Polen. 

Das polnische Immobilienrecht sieht aber auch Einschränkungen für EU-Ausländer vor. Es regelt bestimmte Ausnahmen von dem dargestellten Grundsatz des freien Erwerbs der Immobilien in Polen für EU-Bürger. Ausländer sollten bei der Frage der Genehmigungspflicht Folgendes beachten: Als Ausnahmen sind vor allem die Immobilien in der Grenzzone sowie die landwirtschaftlichen Flächen von mehr als 1 ha zu betrachten. In diesen Fällen müssen auch EUStaatsangehörige Genehmigungen beantragen um diese bestimmten Arten von Immobilien erwerben zu dürfen.

Deutsche Staatsangehörige können nicht nur das Eigentumsrecht an Immobilien erwerben, sondern auch – grundsätzlich ohne Einschränkung – Anteile an Unternehmen (vor allem Handelsgesellschaften) erwerben, die Eigentümer oder ewige Nießbraucher (Erbnießbraucher) von Immobilien in Polen sind.

Bei größeren Immobilienprojekten ist für Ausländer eine fachkundige, die lokalen Verhältnisse berücksichtigende Marktanalyse und -recherche empfohlen.

6. Absicherung des Käufers beim Hauskauf in Polen

Ein wichtiges Element zum Schutz des Käufers beim Erwerb einer Immobilie in Polen ist der richtig gestaltete Kaufvorvertrag. Im Rahmen eines Vorvertrags über den Verkauf einer Immobilie verpflichten sich die Parteien (Verkäufer und Käufer) gegenseitig, zu einem bestimmten Zeitpunkt und unter bestimmten Bedingungen einen Kaufvertrag abzuschließen (und das Eigentum an der Immobilie zu übertragen).

In Polen ist es üblich, einen Vorvertrag zu verwenden, der das Recht des Käufers auf den Kauf der Immobilie sichert und gleichzeitig den Verkäufer vor einem Rücktritt des Käufers vom Vertrag schützt.

Das Ausmaß und die Art des Schutzes, den ein Vorvertrag bietet, hängt weitgehend von der Form ab, in der der Vertrag geschlossen wird. Im Gegensatz zu dem endgültigen Kaufvertrag muss ein Vorvertrag über eine Immobilie nicht in der Form einer notariellen Urkunde abgeschlossen werden. Der Abschluss des Kaufvorvertrages über eine Immobilie kann in einfacher Schriftform erfolgen. Die Form, in der ein Vorvertrag geschlossen wird, hat jedoch Auswirkungen auf die Rechte der Vertragsparteien im Falle einer Vertragsverletzung (sowohl durch den Käufer als auch durch den Verkäufer). Wird der Vorvertrag in Form einer notariellen Urkunde geschlossen, kann jede der Vertragsparteien den versprochenen Vertrag über den Verkauf der Immobilie und die Übertragung des Eigentums an der Immobilie wirksam durchsetzen.

Wenn ein Vorvertrag über den Verkauf einer Immobilie nicht in Form einer notariellen Urkunde abgeschlossen wurde, kann keine der Parteien des Vorvertrags den Abschluss des endgültigen Vertrags und die Übertragung des Eigentums an der Immobilie vor Gericht wirksam durchsetzen. In einem solchen Fall kann die Partei, die mit dem Abschluss der endgültigen Vereinbarung gerechnet hat, nur Schadensersatz verlangen.

In dem Fall von Bauträgerverträgen kann vor dem Abschluss des Bauträgervertrages eine sogenannte Reservierungsvereinbarung abgeschlossen werden. Eine Reservierungsvereinbarung ist eine Vereinbarung zwischen einem Bauträger und einem potentiellen Käufer, deren Gegenstand die Verpflichtung ist, eine von der reservierenden Partei ausgewählte Wohnung oder ein Einfamilienhaus vorübergehend aus dem Verkaufsangebot auszuschließen. Damit kann der potentielle Käufer gegen eine Reservierungsgebühr von max. 1 % des Kaufpreises eine Sicherung erlangen. Damit soll erreicht werden, dass die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht an andere Interessenten angeboten und verkauft wird.

7. Steuern: Immobilienkauf & Grundstückserwerb in Polen

Der Kauf von Immobilien in Polen unterliegt in der Regel der Steuer auf zivilrechtliche Handlungen. Diese Steuer ist vom Käufer zu tragen. Die Höhe der Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen beträgt 2 % des Marktwerts der erworbenen Immobilie. Bei der Unterzeichnung des Notarvertrags zieht der Notar den Betrag der Steuer vom Käufer am Tag der Erstellung der notariellen Urkunde ein und überweist ihn anschließend persönlich an das polnische Finanzamt. Man soll sich daher schon vor dem Notartermin über die zu erwartende Höhe dieser Steuer informieren, da sie für die Finanzsituation des Käufers eine höhe Relevanz erhält.

Nicht alle Immobilienverkäufe unterliegen der Steuer auf zivilrechtliche Handlungen. Es ist auch möglich, dass der Erwerb der Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt. Beim Kauf einer Immobilie auf dem Primärmarkt (vom Bauträger) zahlt der Käufer die Mehrwertsteuer, die bereits im Kaufpreis der Wohnung enthalten ist.

Die Besteuerung von Immobilientransaktionen kann sich erheblich auf den Kaufpreis auswirken. Es lohnt sich daher, die Steuervorschriften vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags oder Kaufvertrags sorgfältig zu prüfen.

Außerdem ist man als Eigentümer der Immobilien in Polen in der Regel zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Personen, die die Grundsteuer schulden, müssen dies innerhalb von 14 Tagen nach dem Erwerb der Immobilie auf einem speziellen amtlichen Formular bei der für den Standort der Immobilie zuständigen Steuerbehörde anmelden.

Die für die Grundsteuer zuständige Steuerbehörde ist der Gemeindevorsteher, der Bürgermeister oder der Stadtpräsident, je nachdem, wo sich die Immobilie befindet.

Die Grundsteuersätze können von einer Gemeinde zur anderen variieren - sie werden von den Gemeinderäten in ihren Beschlüssen festgelegt. Die Obergrenzen werden jedoch jährlich vom Finanzminister in einer Proklamation festgelegt. Bei der Einhaltung der polnischen Steuervorschriften kann man auf die Unterstützung polnischer Anwälte oder Steuerberater zählen.

Sollten Sie eine Immobilie in Polen geerbt haben oder beabsichtigen Sie diese zu vererben, gilt es neben dem Steuerrecht auch das polnische Erbrecht zu beachten.

8. Anwaltstipps zu polnischen landwirtschaftlichen Immobilien

Der deutsche Käufer sollte immer prüfen, ob es sich bei seinem Kauf, um ein Grundstück mit landwirtschaftlicher Nutzfläche handelt. In solchem Falle, wenn nicht nur ein Grundstück mit Haus gekauft wird, sondern auch Land dazugehört, muss sichergestellt werden, ob der Kauf überhaupt zulässig ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Immobilie tatsächlich irgendwie landwirtschaftlich genutzt wird, sondern, ob das Grundstück als „landwirtschaftliche Fläche“ formell ausgewiesen ist.

Der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken über 1 ha in Polen muss in Übereinstimmung mit dem polnischen „Gesetz über die Schaffung des Agrarsystems“ erfolgen. Das gilt sowohl für polnische als auch ausländische Erwerber. Nach diesem Gesetz kann nur ein einzelner Landwirt als Käufer von landwirtschaftlichen Grundstücken auftreten, sofern das Gesetz nichts anderes vorsieht. Diese Regelung erschwert den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken erheblich und kann insbesondere für Ausländer problematisch sein.

Der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken durch Ausländer bedarf daher in der Regel einer besonderen Genehmigung in Form einer speziellen Verwaltungsentscheidung.

9. Anwaltstipp: Kauf forstwirtschaftlicher Immobilien in Polen

Ein Waldgrundstück ist eine Fläche von mindestens 0,1 ha, die mit der für einen Wald typischen Vegetation (Bäume, Sträucher und Unterholz) bedeckt ist oder vorübergehend von ihr befreit ist, die für die forstwirtschaftliche Produktion bestimmt ist, die ein Naturschutzgebiet bildet, Teil eines Nationalparks ist oder im Denkmalregister eingetragen ist, sowie eine Fläche, die für forstwirtschaftliche Zwecke genutzt wird (dazu gehören auch Waldparkplätze und Holzlagerplätze).

Ob ein bewaldetes Grundstück als Waldgrundstück eingestuft wird oder nicht, wird durch einen Eintrag im Grundstücksverzeichnis bestimmt, in dem solche Grundstücke als Ls (Wald) oder Lz (Wald- und Strauchland) gekennzeichnet sind.

Die meisten Wälder in Polen befinden sich im Besitz des Staates und werden von den Staatsforsten verwaltet. Die Privatwälder hingegen werden von den Staatsforsten der Gemeinden beaufsichtigt, in denen sie sich befinden. Das bedeutet, dass über Waldgrundstücke nicht frei verfügt werden darf. Sowohl ihr Erwerb als auch die Entwicklungsmöglichkeiten unterliegen Einschränkungen.

Der Verkauf von Wäldern (sowie von Grundstücken und anderen Immobilien), die von den zuständigen Behörden für Staatswälder verwaltet werden, erfolgt durch öffentliche Ausschreibung und ist nur in den im Gesetz genannten Fällen möglich.

Der Erwerb eines Waldes, einer aufzuforstenden Fläche oder eines anderen Grundstücks oder einer Immobilie kann nach schriftlicher Zustimmung der zuständigen Behörde erfolgen. Auch der Kauf eines Waldgrundstücks von einem privaten Eigentümer unterliegt bestimmten Beschränkungen und muss entsprechend vor dem Kauf rechtlich begutachtet werden.

10. Q&A: Kauf von Häusern, Grundstücken und Immobilien in Polen

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