Wohnung zu klein?

Flächenabweichung beim Immobilienkauf

Ein Beitrag von Desiree Szitnick

Wegen einer erheblichen Flächenabweichung im Rahmen eines Immobilienkaufes steht dem Käufer nun ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer zu, dies entschied das Oberlandesgericht in Stuttgart am 20.12.2018 (Az.: 14 U 44/ 18). Der Verkäufer - so die Entscheidung im Immobilienrecht - habe wegen der Falschangabe gegen das vertragliche Rücksichtnahmegebot verstoßen.

Unstimmigkeiten beim Immobilienkauf

Der Entscheidung liegt der Streit um einen Immobilienkauf aus dem Jahr 2015 zugrunde. Im Laufe der Vertragsverhandlungen hatte es zwischen den Parteien immer wieder Unstimmigkeiten über die tatsächliche Wohnfläche der Immobilie gegeben. Zunächst war die Eigentumswohnung in Stuttgart-Bad Cannstatt von dem Sohn des Eigentümers auf einem Online-Portal mit 98 Quadratmetern angepriesen worden.

Kurz vor Kaufvertragsabschluss korrigierte der Sohn die Angabe auf „circa 89 Quadratmeter“. Tatsächlich aber war die Wohnung noch einmal rund 10 Quadratmeter kleiner. Eine erhebliche Abweichung –fanden auch die Stuttgarter Richter.

Verletzung von Rücksichtnahmegebot

In seiner Entscheidung hat das Oberlandesgericht weitestgehend die Urteile der Vorinstanzen bestätigt. Vorliegend sei die unzutreffende Angabe der Wohnungsgröße geeignet, dem gegenseitigen Rücksichtnahmegebot der Parteien zu widersprechen. Damit sei letztlich auch eine Schadensersatzpflicht zu begründen.
Zwar hatte der Verkäufer im vorliegenden Fall nicht vorsätzlich die Wohnungsgröße falsch angegeben, aber auch eine Aussage „ins Blaue hinein“, ohne seine eigene Ungewissheit dem anderen Teil zu offenbaren, sei ein schuldhaftes Verhalten. Durch die falschen Angaben - die letztlich im Immobilienkaufvertrag landeten - wurde auch die Kaufentscheidung der Kaufvertragspartei maßgeblich mitbestimmt, so die Stuttgarter Richter.

Sohn hatte sich als Eigentümer ausgegeben

Besonders zu Last legten die Richter dem Verkäufer auch das Auftreten des Sohnes im konkreten Fall. Er habe nach Ansicht der Richter das Vertrauen der Käufer in unzulässiger Weise in Anspruch genommen, da er sich bis zum Notartermin als Verkäufer und Eigentümer der Wohnung ausgab, obwohl diese tatsächlich seinem Vater gehörte.

Dabei sei dieser so aufgetreten, dass die Käufer ihn auch für den tatsächlichen Eigentümer der Wohnung halten durften und damit auch davon ausgehen konnten, dass der Sohne fundierte Angaben zu der Größe der Eigentumswohnung geben konnte. Tatsächlich aber hatte der Sohn falsche Angaben zur Wohnfläche der Immobilie gemacht.  
Im Ergebnis lag eine Abweichung der vorgegebenen von der tatsächlichen Wohnungsgröße von rund 12 % vor. Nach Ansicht des Gerichtes rechtfertigt diese Abweichung einen Schadensersatz in Höhe von 18.000 Euro.