Werbungskostenabzug bei Gebäudeinstandhaltung

Bei der Besteuerung von Immobilien spielen die absetzbaren Kosten eine wichtige Rolle. Der Bundesfinanzhof hat kürzlich entschieden, dass eine Gebäudeinstandhaltung nur dann die Steuern auf Vermietungseinnahmen mindert, wenn die Kosten für die Eigentümer der Immobilie auch tatsächlich angefallen sind (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, Az. XI R 19/24).

Vermieter-Ehepaar zahlt Hausgeld für Erhaltungsrücklage

In dem Fall ging es um die Einkünfte eines Ehepaares aus der Vermietung mehrerer Wohnungen. In 2021 wurden in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften zum Teil der sogenannten Erhaltungsrücklage zugeführt. Diese Zahlungen wollte das vermietende Ehepaar bei der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das Finanzamt folgte dem nicht und verwies auf die Rechtsprechung des BFH. Danach führe die bloße Zuführung der Gelder zur Rücklage noch nicht zu einem tatsächlichen wirtschaftlichen Verlust, solange die Mittel noch nicht für die Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben worden seien. 

Strenge Zweckbindung reicht nicht aus

Dem erfolglosen Einspruch gegen den Steuerbescheid folgte eine Klage vor dem Finanzgericht. Da das Ehepaar sich auch dort nicht durchsetzen konnte, landete der Fall schließlich beim BFH. In der Revision führten die Kläger aus, dass die Erhaltungsrücklage Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft sei, die mittlerweile als rechtsfähig anerkannt sei (§ 9a WEG). Aus diesem Grunde müsse die Rechtsprechung entsprechend angepasst werden. 

Hierauf ließ sich der BFH nicht ein. Er führte im Urteil folgendes aus:

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch diese veranlasst sind. Eine derartige Veranlassung liegt vor, wenn (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und (subjektiv) die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden. Als maßgebliches Kriterium für einen steuerrechtlich anzuerkennenden wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Aufwendungen und einer Einkunftsart wird die wertende Beurteilung des die betreffenden Aufwendungen "auslösenden Moments" sowie dessen "Zuweisung zur einkommensteuerrechtlich relevanten Erwerbssphäre" angesehen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommt daher einerseits dem mit den Aufwendungen verfolgten Zweck, der auf die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gerichtet sein muss, und andererseits der Verwendung der Mittel entscheidende Bedeutung zu.

Im Ergebnis entsteht für Vermieter damit erst dann eine steuerliche Abzugsfähigkeit als Werbungskosten, wenn und insoweit die Instandhaltungsrücklage von der Eigentümergemeinschaft aufgewendet wurde. 

Spartopf Instandhaltungsrücklage

Über die Rücklage für die Gebäudeinstandhaltung wird nicht nur bei der Immobilienbesteuerung gestritten. Auch zivilrechtlich kann es innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu Konflikten um die Instandhaltungsrücklage kommen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) empfiehlt zwar einen solchen Spartopf für Wohnungs- und Hauseigentümer im Hinblick auf Reparaturen und Sanierungen. Die Eigentümer müssen dieser Empfehlung aber nicht folgen und können vor allem auch über die angemessene Höhe streiten. Was diesbezüglich sinnvoll ist, hängt natürlich von der Art und dem Alter der Immobilie ab.