Vorweggenommener Werbungskostenabzug bei Immobilien

Vorsicht Nießbrauch

Ein Beitrag von Helge Schubert, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater

Steuerpflichtige, die eine mit Nießbrauch belastete Immobilie erwerben, müssen bei der Steuer- und Liquiditätsplanung berücksichtigen, dass die mit dem Ankauf der Immobilie zusammenhängenden  Finanzierungskosten nicht als Werbungskosten – auch nicht als vorweggenommene Werbungskosten - abziehbar sind.

BFH widerspricht dem Finanzgericht

Dies hat der Bundesfinanzhof kürzlich noch einmal auch für die Fälle bestätigt, in denen der Nießbrauchberechtigte schon hoch betagt ist.

Die Vorinstanz - das Finanzgericht Baden-Württemberg – hatte den Abzug als vorweggenommene Werbungskosten zunächst anerkannt, wenn aufgrund weiterer äußerer Umstände offenkundig ist, dass die spätere Vermietung nach Wegfall des Nießbrauchs beabsichtigt ist.

Übertragung der Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt

Der Steuerpflichtige hatte gemeinsam mit seiner Schwester  von seiner 1928 geborenen Mutter und der 1930 geborenen Tante im Wege der vorweggenommen Erbfolge eine Immobilie unter Nießbrauchvorbehalt übertragen bekommen. Mutter und Tante vermieteten die Immobilie. Der Kläger kaufte Jahre später seiner Schwester ihren - nießbrauchbelasteten – Anteil an der Immobilie ab und machte die Finanzierungskosten als vorweggeno mmene Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Außerdem setzte er noch die Abschreibung (Afa) auf die Immobilie an.

Nachdem das Finanzamt weder die Finanzierungskosten noch die Abschreibung anerkannte und auch das Einspruchsverfahren erfolgslos blieb, klagte der Steuerpflichtige vor dem Finanzgericht. Das Finanzgericht hielt den Abzug  der Schuldzinsen für richtig, versagte allerdings den Abzug der Abschreibung(Afa). Das Finanzamt legte Revision beim Bundesfinanzhof ein und bekam Recht.

Die Einkünfte liegen beim Nießbraucher, nicht beim Eigentümer

Der Nießbraucher – hier also Mutter und Tante - ist der Vermieter; er hat die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung  zu versteuern und er kann die Abschreibung wie auch alle weiteren Werbungskosten – wie zum Beispiel Finanzierungskosten – steuerlich geltend machen. Grundsätzlich kann damit der Eigentümer keine Werbungskosten geltend machen. Ein Umstand, der bei der konkreten rechtlichen Ausgestaltung des Nießbrauchs und der Verteilung der Rechte und Pflichten bei Übertragung der Immobilie unter Nießbrauchvorbehalt  auch unbedingt berücksichtigt werden sollte.  

Im vorliegenden Fall versuchte der Steuerpflichtige seine Finanzierungskosten als vorweggenommene Werbungskosten geltend zu machen, schließlich war er bislang nicht der Vermieter und hatte dementsprechend auch keine Einnahmen aus Vermietung. Werbungskosten können dann  als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn zwar die mit den Kosten zusammenhängenden Einnahmen noch nicht erzielt werden, aber anhand objektiver Umstände deutlich wird, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Kosten und zukünftigen Einnahmen besteht.

Auf den zeitlichen Zusammenhang soll es ankommen

Für die Beurteilung, ob ein solcher ausreichender wirtschaftlicher Zusammenhang besteht, soll nach der Rechtsprechung der zeitliche Zusammenhang zwischen Aufwand und Einkünften ein maßgebliches Indiz sein. Solange das Ende des Nießbrauchs nicht bestimmt und absehbar ist, soll ein solcher ausreichender Zusammenhang nicht bestehen und daher auch keine vorweggenommenen Werbungskosten geltend gemacht werden können.

Dies ist nach Ansicht des Bundesfinanzhofs auch dann der Fall, wenn die Inhaber des Nießbrauchs schon sehr betagt sind. Aus dem hohen  Alter sei noch kein entsprechender zeitlicher Zusammenhang herzuleiten.  

Bei den entsprechenden Fallkonstellationen, wo eine Immobilie mit einem Nießbrauch belastet ist, muss daher eine Alternativgestaltung überlegt werden. Solche Veräußerungen kommen gerade unter Geschwistern vor, da ein Geschwisterteil jetzt Kapitalbedarf hat, während das andere Geschwisterteil gerne die Immobilie im Alleineigentum halten möchte.