Veräußerung selbstgenutzter Immobilien

Steuerpflicht bei kurzzeitiger Zwischenvermietung?

Ein Beitrag von Helge Schubert, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater

Wieder hat der Bundesfinanzgerichtshof eine für den Steuerpflichtigen freundliche Entscheidung zur Steuerpflicht bei der Veräußerung von selbstgenutzten Immobilien getroffen.

Der Kläger hatte in 2006 eine Eigentumswohnung erworben und danach durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.12.2014 veräußerte er seine Wohnung. Nach seinem Auszug im Mai 2014  bis zur Veräußerung vermiete er die Wohnung an Dritte. Das beklagte Finanzamt wollte den Veräußerungsgewinn besteuern. Die Klage vor dem Finanzgericht verlor das Finanzamt, die Revision vor dem Bundesgerichtshof auch.

Grundsatz und Ausnahme bei der Besteuerung der Immobilienveräußerung

Grundsätzlich sind alle Veräußerungen von Immobilien im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung nach §§ 22 i.V.m. § 23 Einkommensteuergesetz zu versteuern.

Die Immobilie wurde innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums wieder veräußert, der Kläger berief sich auf eine Ausnahmeregelung in § 23 Einkommensteuergesetz. Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, können auch innerhalb der 10-Jahres-Zeitraumes steuerfrei veräußert werden.

Schon mit Urteil vom 27.06.2017 zur Immobilienbesteuerung hatte der Bundesgerichtshof zu Gunsten der Steuerpflichtigen entschieden, dass die vorstehende Formulierung so zu verstehen ist, dass es ausreicht, wenn eine zusammenhängende Eigennutzung über einen Zeitraum von drei Kalenderjahren erstreckt.  Damit reicht es aus, wenn im vorletzten Jahr vor der Veräußerung vor dem 31.12. eine Eigennutzung gegeben war und im Jahr vor der Veräußerung eine Eigennutzung durchgehend vorlag und dann im Jahr der Veräußerung zum 1.1. noch vorlag.

BFH bestätigt seine Entscheidung

Im Prinzip bestätigt der Bundesgerichtshof seine Entscheidung mit vorliegenden Urteil nur noch einmal. Der Verkäufer hatte noch kurz vor Toresschluss den Verkauf beurkundet. Damit hatte er noch in dem Jahr veräußert, in dem zum Jahresanfang eine eigene Nutzung noch vorgelegen hatte. Wäre erst in 2015 die Veräußerung beurkundet worden, dann wäre die Veräußerung voll steuerpflichtig gewesen.

Eine Veräußerung erst in 2015 hätte im Übrigen für den Steuerpflichtigen dann Sinn gemacht, wenn er Verluste durch die Veräußerung realisiert hätte. Zwar sind diese Verluste nur sehr begrenzt verrechenbar. Je nach Sachverhalt kann der gezielte Verkauf mit Verlust innerhalb der Steuerpflicht aber wirtschaftlich sinnvoll sein.