Unrichtige Angaben im Makler-Expose

BGH-Entscheidung zum Maklerrecht beim Immobilienkauf

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Kolja Schlecht

Es kann folgenschwere Auswirkungen haben, wenn Verkäufer von Immobilien bzw. Grundstücken öffentliche Äußerungen des beauftragten Maklers (z.B. in dessen Exposé) nicht kennen oder bestimmte fehlerhafte Angaben des Maklers nicht ausdrücklich im Kaufvertrag berichtigt werden. 

Solche Angaben eines vom Verkäufer auch für die Vertragsverhandlungen in Anspruch genommenen Maklers in dessen Exposé können unter bestimmten Voraussetzungen einerseits dem Verkäufer zugerechnet werden und andererseits als zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache zählend angesehen werden.

Der BGH (V ZR 38/18) hat seine bisherige Rechtsprechung im Maklerrecht dahingehend bestätigt, dass der Käufer einer Immobile erwarten kann, dass in öffentlichen Äußerungen dargestellte Eigenschaften der Immobilie die vom Verkäufer geschuldete Beschaffenheit des Kaufgegenstandes darstellen.

Weicht die Immobilie von diesen Angaben ab und weist sie diese Eigenschaften entgegen den vorherigen Angaben und Äußerungen tatsächlich nicht auf, kann hierin ein Recht zum Rücktritt wegen eines Sachmangels begründet sein.

Maklerexposé als "öffentliche Äußerung"

Erklärungen eines Maklers, der auch die Kaufvertragsverhandlungen geführt hat, können dem Verkäufer als seine eigenen Erklärungen zuzurechnen werden. Zudem können die Voraussetzungen eines arglistigen Verschweigens auf Seiten des Verkäufers erfüllt sein. Handelt der Verkäufer arglistig, geht auch ein in Immobilienkaufverträgen häufig standardmäßig vereinbarter Gewährleistungsausschluss ins Leere.

Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten kann, zählen zu der nach dem Gesetz geschuldeten Beschaffenheit, da sich diese an die Öffentlichkeit richtet und die Erwartung des Käufers an die Beschaffenheit der Sache prägt.

Im entschiedenen Fall hatten die Klägerin und ihr Ehemann, von dem Beklagten unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück erworben und u.a. vereinbart, dass die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes gehöre.

Das Exposé des Maklers hingegen enthielt die Angabe, dass die Erlaubnis bestanden habe, zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil zu errichten.

Im Laufe der vom Makler geführten Verkaufsverhandlungen waren den Käufern Kopien der Bauakten überreicht worden. Nach Vertragsabschluss stellte sich heraus, dass weder eine Erlaubnis zur Errichtung von Pferdeboxen existierte noch solche genehmigungsfähig waren.

Die Käufer verlangten vom Verkäufer die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück und die Feststellung, dass der Verkäufer verpflichtet ist, die auf Grund des Rücktritts und der Rückübertragung entstandenen und noch entstehenden Schäden zu ersetzen.

Der Klage gegen den Verkäufer wurde durch alle Instanzen im Wesentlichen stattgegeben.

Vom Exposé abweichende Beschaffenheit muss ausdrücklich vereinbart werden

Auch nach Ansicht des BGH reichte es weder aus, dass die Kläger vor dem Immobilienkauf Kopien aus der Bauakte eingesehen hatten noch die Klausel, nach der eine weitere Bebauung oder Verwendung nicht als Beschaffenheit vereinbart werde, um eine von Vertragsparteien den Angaben des Exposés abweichende Beschaffenheitsvereinbarung oder ausreichende Berichtigung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zu erkennen.

Vielmehr wäre eine Berichtigung der den Beklagten zuzurechnenden öffentlichen Äußerungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses „in gleichwertiger Weise“ erforderlich gewesen, d.h. die Vertragsparteien hätten klar vereinbaren müssen, dass eine bestimmte öffentliche Äußerung unrichtig war. Etwaige Zweifel des Käufers an der Richtigkeit der öffentlichen Angabe des Verkäufers reichen ebenfalls nicht. Insoweit hätte es einer ausdrücklichen von der öffentlichen Äußerung abweichenden Vereinbarung bedurft, um einen Rückgriff auf die öffentliche Äußerung ausscheiden zu lassen. Vorliegend z.B. durch eine Klausel „Pferdeboxen können nicht errichtet werden“.

Unterlassene Berichtigung kann arglistiges Verschweigen darstellen!

In dem entschiedenen Fall verwehrte es der BGH den Verkäufern auch, sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss zu berufen, weil der Mangel arglistig verschwiegen worden war, § 444 BGB. Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (so auch BGH -V ZR 250/15-). Diese Voraussetzungen sah der BGH als erfüllt an.

Rechtzeitige Prüfung des Kaufvertrages

Immobilienbesitzer, die beabsichtigen, Ihr Grundstück zu verkaufen, ist dringend anzuraten, sich im gesamten Verkaufsprozess bis hin zur notariellen Beurkundung über die Aktivitäten des von ihnen beauftragten Maklers, insbesondere dem Inhalt der öffentlichen Äußerungen, informiert zu halten. Von den tatsächlichen Eigenschaften eines Grundstücks bestehenden Abweichungen – sowohl in tatsächlicher als auch rechtlicher Art- müssen im notariellen Immobilienkaufvertrag ausdrücklich benannt werden.

Die sonst üblichen Vertragsklauseln zu Gewähr- und Haftungsausschluss und dazu, dass keine weitergehende Beschaffenheit als die im Vertrag genannte vereinbart wird, reichen in solchen nicht aus.

Der notarielle Kaufvertrag sollte daher rechtzeitig im Entwurf geprüft und gegebenenfalls angepasst werden.