Steuerersparnis oder Liebhaberei?

Können Verluste aus der Vermietung von Immobilien, die eine Wohnfläche von mehr als 250 qm haben, mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden, um die Gesamtsteuerlast dadurch zu senken? Diese Frage hat der Bundesfinanzhof vergangenes Jahr beantwortet (Urteil vom 20.06.2023 – Az. IX R 17/21).

Jährliche Verluste von bis zu 216.000 Euro

Bei den betroffenen Steuerpflichtigen handelte es sich um ein Ehepaar, zugleich Eltern von drei Kindern, die mehrere luxuriöse Immobilien erworben haben. Insgesamt wurde drei Villen gekauft, die jeweils eine Wohnfläche von mehr als 250 qm besaßen.

Die Eltern vermieteten die drei Immobilien unbefristet an ihre jeweils volljährigen Kinder. Da sie den Mietzins jedoch so gewählt haben, dass er verhältnismäßig nicht mit dem Wert der Immobilie übereinstimmte, erwirtschaftete das Ehepaar durch die Vermietung Verluste von jährlich zwischen 172.000 EUR und 216.000 EUR.

Steuern sparen mit Verlustausgleich?

Die Steuerpflichtigen verrechneten daraufhin kurzerhand die Verluste aus der Immobilienvermietung mit ihren Einkünften aus anderen Einkommensquellen. Dadurch erzielten sie eine erhebliche Steuerersparnis.

Da hat sich die Vermietung der Immobilien ja doch gelohnt, mag man vielleicht zunächst denken… Aber die vermeintliche „Steuerersparnis“ war gar nicht rechtens.

Kein steuerlicher Verlustausgleich bei Liebhaberei

Zwar ist es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, Verlustverrechnungen im Rahmen der Einkommensteuer vorzunehmen, also Verluste aus einer Einkunftsart mit den Einkünften einer weiteren Einkommensquelle zu verrechnen (mit Ausnahme von Kapitaleinkünften), und dadurch eine Steuerersparnis zu erzielen (sog. vertikaler Verlustausgleich).

Grenzen sind jedoch dort gesetzt, wo eine Tätigkeit nicht mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird. Gewinnerzielungsabsicht meint dabei, dass der Steuerpflichtige die Tätigkeit auch deswegen betreibt, um damit Gewinne zu erzielen. Er muss zumindest einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielen wollen.

Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, spricht man von sogenannter Liebhaberei.

Liebhaberei bei Einkommensteuer unbeachtlich

Ist eine Tätigkeit als Liebhaberei zu qualifizieren, bleibt sie steuerlich unbeachtlich. Das heißt, dass daraus resultierende Verluste im Rahmen der Einkommensteuer nicht mit positiven Einkünften anderer Einkommensquellen verrechnet werden können.

Handelte es sich bei der Vermietung der Luxusimmobilien an die Kinder nun um Liebhaberei? Der Bundesfinanzhof sagt ja. Wenn man aufwendig gestaltete oder ausgestattete Objekte – z.B. Häuser mit einer Größe von mehr als 250 qm oder Immobilien, die eine eigene Schwimmhalle haben – vermietet, könne nicht direkt von einer steuerbaren Tätigkeit ausgegangen werden. Damit bestätigte der BFH seine bisherige Rechtsprechung zur Vermietung von exquisiten Immobilien.

BFH verlangt positive Prognose zur Vermietung von Luxusimmobilien

Begründet hatten die Richter ihr Urteil damit, dass bei der Vermietung solcher Immobilien die angesetzte Marktmiete regelmäßig nicht dem besonderen Wohnwert angemessen ist, wodurch sich die mit der Instandhaltung anfallenden und laufenden Kosten nicht decken lassen. Wenn dadurch absehbar ist, dass mit der Vermietung langfristig kein Gewinn erzielt werden kann, handelt es sich nämlich um Liebhaberei, die einkommensteuerrechtlich außen vor bleibt.

Aufgrund dessen hätten Vermieter bezüglich luxuriöser Immobilien – um ihre Einkünfte einkommensteuerlich erfassen zu können – nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Zeitraum mit einem wirtschaftlichen Ergebnis gerechnet werden kann.

Kann eine entsprechende positive Prognose vorgewiesen werden, könnten also auch vorübergehende Verluste aus der Vermietung von Luxusimmobilien im Rahmen der Einkommensteuer geltend gemacht werden.

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