Privates Veräußerungsgeschäft durch Zwangsversteigerung von Immobilien?

Die Veräußerung von Grundstücken, die ein Steuerpflichtiger im sogenannten Privatvermögen hält ist im Grundsatz nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstückes weniger als zehn Jahre vergangen sind. Wird diese Veräußerungsfrist überschritten, ist die Veräußerung in der Regel steuerfrei.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem jüngst ergangenen Urteil entscheiden (BFH, Urt. v. 23.7.2019 – IX R 28/18), dass eine Anschaffung bzw. Veräußerung im Sinne des § 23 EStG nicht vorliege, wenn der Verlust des Eigentums an einem Grundstück ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet. Ein Entzug des Eigentums durch Sonderungsbescheid nach dem Bodensonderungsgesetz sei danach keine Veräußerung iSd § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG. Dieser Entscheidung lag eine Enteignung zugrunde. Der BFH hat in seiner Begründung zu dieser Entscheidung ausgeführt, dass eine Veräußerung im Sinne der Vorschrift nur vorliege, wenn die entgeltliche Übertragung vom Willen des Steuerpflichtigen abhänge und diese ein Ausdruck der wirtschaftlichen Betätigung sei.

Nachdem mit dieser Entscheidung geklärt worden ist, dass in Enteignungsfällen der Tatbestand des § 23 EStG nicht erfüllt ist, war fraglich, ob diese Grundsätze auch auf eine Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung zu übertragen sind.

Steuerpflichtiger beruft sich auf BFH-Rechtsprechung

Seit der genannten Entscheidung des BFH hatte sich nunmehr erstmalig das FG Düsseldorf mit dieser Frage auseinander zu setzen. Der ergangenen Entscheidung wurden zwei Grundstücke des Steuerpflichtigen im Jahr 2019 innerhalb der Veräußerungsfrist im Wege der Zwangsversteigerung veräußert. Das zuständige Finanzamt erkannte hierin eine steuerpflichtige Veräußerung und erließ einen entsprechenden Bescheid. Das hiergegen gerichtete Einspruchsverfahren blieb ohne Erfolg.

Der Steuerpflichtige argumentierte, dass es unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung des BFH an einem steuerpflichtigen Veräußerungsvorgang fehle. Nach den Grundsätzen des Urteils müsse die entgeltliche Übertragung des Grundstücks vom Willen des Steuerpflichtigen getragen sein. Diese Voraussetzung sei im Fall einer Zwangsversteigerung entsprechend den Gegebenheiten bei einer Enteignung generell nicht erfüllt. Vorliegend sei es ihm aufgrund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse, welche u.a. durch die bestehenden Steuerschulden bedingt seien, auch objektiv unmöglich gewesen, die Zwangsversteigerung - etwa durch die Tilgung der gesamten bestehenden Schulden - abzuwenden. Aufgrund dessen habe es an der erforderlichen Möglichkeit zu einer Einflussnahme auf die Zwangsversteigerungsverfahren gefehlt.

Dementgegen argumentierte die Finanzverwaltung, dass die vom BFH aufgestellten Rechtsgrundsätze nicht auf Fälle der Abgabe eines Meistgebots im Zwangsversteigerungsverfahren nicht anwendbar seien. Vielmehr bestätige der BFH in dem zitierten Urteil ausdrücklich, dass eine willentliche wirtschaftliche Betätigung als Merkmal eines Anschaffungs- und Veräußerungsgeschäfts beispielsweise auch in der Abgabe eines Meistgebots im Zwangsversteigerungsverfahren zu sehen sei. Der entscheidende Unterschied zwischen einer Enteignung und einer Zwangsversteigerung von Immobilien liege darin, dass der bisherige Eigentümer im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens die Möglichkeit behalte, sich gegen die Zwangsversteigerung durch Tilgung der Schulden oder eine anderweitige Vereinbarung mit dem betreibenden Gläubiger zu wenden. Zudem werde das Vorbringen des Klägers, wonach er aufgrund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht in der Lage gewesen sei, die Zwangsversteigerungsverfahren abzuwenden, bezweifelt. Trotz bestehender Steuerschulden in nicht unerheblicher Höhe sei der Kläger in der Vergangenheit häufig in der Lage gewesen, die Zwangsversteigerungen durch Umschuldung auf andere Banken abzuwenden oder Schulden durch private Darlehensaufnahmen zu befriedigen. Hierbei dürfe nicht außer Acht gelassen werden, dass die Klägerin ebenfalls über Immobilienvermögen in nicht unerheblicher Höhe verfüge. Der Kläger sei darüber hinaus Anteilseigner von Kapitalgesellschaften, die ebenfalls über Immobilienvermögen verfügten. Eine Vermögensauskunft habe der Kläger bislang nicht abgegeben.

Finanzgericht geht von steuerpflichtigem Veräußerungsgeschäft aus

Das Gericht ist im Ergebnis der Auffassung der Finanzverwaltung gefolgt und hat entschieden, dass im Falle einer Zwangsversteigerung ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliege. Von der Enteignung seien die Fälle einer Veräußerung unter Zwang zu unterscheiden, weil es für die Annahme eines privaten Veräußerungsgeschäftes nicht darauf ankommt, aus welchem Beweggrund die Veräußerung erfolgt.

Die Voraussetzung einer willentlichen wirtschaftlichen Betätigung ist im Falle der Abgabe eines Meistgebots bei der Zwangsversteigerung eines Grundstücks sowohl bei der Anschaffung durch Ersteigerung als auch bei der Wiederversteigerung erfüllt. Die Abgabe des Meistgebots im Zwangsversteigerungsverfahren entspricht in ihrer Wirkung dem Abschluss eines schuldrechtlichen Kaufvertrags zwischen Eigentümer und Meistbietendem.

Der Eigentumsverlust im Wege einer Zwangsversteigerung entspricht entgegen der Auffassung des Steuerpflichtigen nicht einem Eigentumsverlust im Wege einer Enteignung. Es dürfte sich im Falle einer Zwangsversteigerung zwar regelmäßig um einen Eigentumsverlust unter Zwang handeln. Dies rechtfertigt im Vergleich mit einem Eigentumsverlust durch eine Enteignung jedoch nicht den Schluss auf das Fehlen einer willentlich wirtschaftlichen Betätigung. Maßgeblich für diese Beurteilung ist das dem Schuldner eingeräumte Recht, eine einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen, um dadurch eine Fortführung des Zwangsversteigerungsverfahrens durch eine Befriedigung der Gläubiger zu verhindern. Diese Möglichkeit bietet eine hinreichende Grundlage für die Annahme, dass das Zwangsversteigerungsverfahren als willentliche wirtschaftliche Betätigung zu bewerten ist und sich nicht als Übertragungsvorgang darstellt, der ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet. Jede andere Beurteilung hätte eine nicht gerechtfertigte Einschränkung des in § 23 EStG geregelten Tatbestandes zur Folge, wonach dem Grund für die wirtschaftliche Betätigung keine Bedeutung beizumessen ist, solange eine willentliche Betätigung des Steuerpflichtigen nicht in Gänze ausgeschlossen ist.

Fragwürdige Argumentation

Die Begründung des Gerichts ist zumindest teilweise wenig überzeugend.

Zwar hat sich der BFH in seiner Entscheidung zur Immobilienbesteuerung mit der Abgabe eines Meistgebotes in der Zwangsversteigerung auseinandergesetzt, dies betraf jedoch nur den jeweils Bietenden. Dass der Bietende eine wirtschaftliche Betätigung ausübt, dürfte unstrittig sein. Zumindest in Fällen, in denen der Steuerpflichtige wirtschaftlich nicht in der Lage ist, eine Zwangsversteigerung zu verhindern, dürfte eine Vergleichbarkeit zwischen Zwangsversteigerung und Enteignung gegeben sein.

Soweit der Steuerpflichtige wirtschaftlich in der Lage ist bzw. war, eine Zwangsversteigerung abzuwenden, bestehen an dem Urteil keine rechtlichen Bedenken. In diesen Fällen ist die Zwangsversteigerung allein der Untätigkeit des Steuerpflichtigen geschuldet, in welcher man wirtschaftlich betrachtet durchaus eine wirtschaftliche Betätigung erkennen könnte.

Es bleibt abzuwarten, ob der BFH einer insoweit differenzierten Betrachtungsweise folgen wird oder nicht. Gegen das Urteil des FG ist Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt (Az. BFH: BFH Aktenzeichen IX B 36/21). In vergleichbaren Fällen sollten Rechtsmittel eingelegt werden.