Muss Immobilien-Makler Reservierungsgebühr zurückzahlen?

Viele Menschen greifen bei der Suche nach dem künftigen Eigenheim auf die Expertise eines Immobilienmaklers zurück. Wird ein passendes Objekt gefunden, verlangt ein Makler unter Umständen eine Reservierungsgebühr. Sollte der Immobilienerwerb jedoch scheitern, wollen die Kunden ihre Reservierungsgebühr natürlich zurück.

Ob ein Makler seinerseits durch eine Klausel in den AGB des Reservierungsvertrages eine Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausschließen kann, hat der Bundesgerichtshof vergangene Woche entschieden (BGH, Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22).

Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr?

Hintergrund des Urteils ist ein Rechtsstreit zwischen einer Immobilienmaklerin und deren Kunden. Zwischen den Parteien wurde sowohl ein Maklervertrag als auch - ein Jahr später - ein Reservierungsvertrag geschlossen. Letzterer verpflichtete die Kunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 4.200 EUR, wodurch sie ein ausgewähltes Grundstück „reservieren“ konnten. Diese Reservierungsgebühr entsprach etwa 1 % des Kaufpreises.

Anderes als angenommen nahmen die Kunden jedoch Abstand vom Kauf des Grundstücks, weshalb sie die Rückzahlung der Reservierungsgebühr verlangten. Musste die Maklerin das Geld zurückzahlen?

Keine kontrollpflichtigen Hauptleistungspflichten nach AGB-Recht?

Die Vorinstanzen verneinten einen Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Reservierungsvertrag eine eigenständige Vereinbarung mit nicht nach den §§ 307 ff. BGB kontrollfähigen Hauptleistungspflichten darstelle, der Reservierungsvertrag also nicht der Inhaltkontrolle aus dem AGB-Recht unterläge, der sog. AGB-Kontrolle.

Was bedeutet AGB-Kontrolle?

Grundsätzlich herrscht im deutschen Zivilrecht Vertragsfreiheit. Eine Einschränkung dieser Freiheit erfolgt jedoch im Bereich der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Eine Inhaltskontrolle gem. §§ 305 ff. BGB regelt, wann eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners vorliegt. Es gibt verschiedene Gründe, aus denen AGB unwirksam sein können.

Beispiele dafür sind:

1. fehlende Einbeziehungsvoraussetzungen, sodass die AGB gar nicht Bestandteil des Vertrags geworden sind
2. vorrangige Individualabreden, d.h. Vertragsparteien haben separate Absprachen getroffen, die zu den verwendeten AGB im Widerspruch stehen
3. „überraschende Klauseln“, die den Empfänger unangemessen benachteiligen

BGH: Reservierungsvertrag unterliegt AGB-Kontrolle

Anderer Auffassung als die Vorinstanzen waren jedoch die Richter des Bundesgerichtshofs. Ihrer Ansicht zufolge unterliegt der Reservierungsvertrag sehr wohl der AGB-Inhaltskontrolle. Grund dafür sei, dass der Vertrag eine den Maklervertrag ergänzende Regelung und nicht eine eigenständige Vereinbarung darstelle. Irrelevant sei, dass der Reservierungsvertrag in einem separaten Vertragsdokument geschlossen wurde und erst ein Jahr nach dem Maklervertrag zustande gekommen ist.

Der Vorsitzende Richter betonte außerdem, dass eine Reservierung den Kunden regelmäßig kaum zugutekommt, da nicht ausgeschlossen werden könne, dass der Eigentümer einen Rückzieher macht oder die Immobilie am Makler vorbei auf eigene Faust verkauft.

Ergebnis: Makler muss Reservierungsgebühr zurückzahlen

Die Karlsruher Richter kamen letztendlich zu folgendem Ergebnis: Der abgeschlossene Reservierungsvertrag, der eine Klausel beinhaltet, welche die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausschließt, sei unangemessen und gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Kunden erhielten im Gegenzug außerdem keine nennenswerten Vorteile oder eine geldwerte Gegenleistung des Maklers. Die hier vereinbarte Gebühr stehe einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Eine solche widerspricht jedoch dem rechtlichen Gedanken des Maklervertrags, demzufolge nur dann eine Provision geschuldet sei, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg und damit dem Immobilien- oder Grundstückserwerbgeführt hat.