Immobilienverlust wegen Erbschaftsteuer

Die Diskussion um die Erbschaftsteuer ist ein Dauerbrenner in deutschen Medien und an deutschen Stammtischen. Dabei geht es stets um die gleichen Fragen, nämlich um die Notwendigkeit der Erbschaftsteuer sowie um die Angemessenheit von Freibeträgen und die Gerechtigkeit bei der unterschiedlichen Behandlung verschiedener Vermögensklassen. Neben der steuerlichen Behandlung von Betriebsvermögen stehen dabei vor allem Immobilien im Fokus. Das kann man aktuell auch wörtlich nehmen, denn tatsächlich berichtete Focus-Online letzte Woche darüber, dass wegen der Erbschaftsteuer viele Deutsche ihre Häuser an Immobilien-Giganten verlieren. Stimmt dieser Befund?

Welche Erbschaftsteuer fällt bei Immobilien an?

Immobilien gehören - wie andere Vermögenswerte - zum steuerrelevanten Nachlass. Die Bewertung für die Erbschaftsteuer auf Immobilien orientiert sich auch längst nicht mehr am sehr niedrigen Einheitswert, sondern am tatsächlichen Verkehrswert. Für vermietete Wohnimmobilien gibt es einen Bewertungsabschlag in Höhe von 10 Prozent. Wer gleich einige hundert Wohnimmobilien im Vermögen hat und für die Verwaltung des Grundbesitzes einen "wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb" unterhält, darf sich freuen. Dann geht das Finanzamt nämlich von einem sogenannten Wohnungsunternehmen aus, dem die umfassenden Steuerbefreiungen für Betriebsvermögen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer offen stehen.

Das Familienheim bleibt steuerfrei

"Normalen" Immobilienvermögen bleibt dieser Weg zwar versperrt. Doch auch hier wird nicht für jede Erbschaft oder Schenkung eine Steuer festgesetzt. Das selbst bewohnte "Familienheim" kann an Ehegatten steuerfrei vererbt oder verschenkt werden. Für Kinder gilt das zumindest auch für den Erbfall und bis zu einer Größe von 200 qm. Für die dauerhafte Steuerbefreiung müssen jedoch einige Bedingungen erfüllt werden, insbesondere muss die Immobilie grundsätzlich 10 Jahre vom Erben weiter bewohnt werden. Erfüllt man - wie in der Praxis nicht selten - die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung des Familienheims nicht, bleiben die persönlichen Erbschaftsteuer-Freibeträge. Diese betragen für Ehegatten 500.000 Euro, für Kinder immerhin noch 400.000 Euro. Entfernte Verwandte haben dagegen nur einen Freibetrag von 20.000 Euro - und müssen zudem noch die höchsten Steuersätze zahlen.

Welche steuerlichen Risikogruppen gibt es bei der Vererbung von Immobilien?

Wer - nach Abzug von Verbindlichkeiten - eine im Wert überschaubare Immobilie innerhalb der Kernfamilie weitergibt, kann diese also unter Anwendung der Familienheimregelung und/oder der persönlichen Freibeträge in der Regel ohne Belastung mit Erbschaft- oder Schenkungsteuer tun.

Wer verheiratet ist und Kinder hat, kann bei sorgfältiger und rechtzeitiger Planung aber auch große Immobilienvermögen von mehreren Millionen Euro steuerfrei auf die nächste Generation übertragen. Hier hilft die schrittweise Übertragung des Grundeigentums, da die persönlichen Freibeträge alle 10 Jahre voll zur Verfügung stehen. Außerdem können die Schenker sich bei der Übertragung ein Nießbrauchsrecht vorbehalten, welches den zu versteuernden Wert der Immobilien mindert. Besonders geeignet für solche Nachfolgegestaltungen sind sogenannte Familiengesellschaften bzw. Familienpools, in die man Immobilien einbringt und dann Gesellschaftsanteile an Familienangehörige überträgt. Schwierig wird es, wenn Häuser, Wohnungen etc. an Verwandte wie Geschwister, Neffen, Nichten oder an Lebensgefährten bzw. Freunde weitergegeben werden sollen. Hier stehen weder die Steuerbefreiung für das Familienheim noch nennenswerte Freibeträge zur Verfügung. In diesen Konstellationen ist es umso wichtiger, rechtzeitig Gestaltungsoptionen wahrzunehmen.

Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer auf Immobilienvermögen anfällt, ist also kein Schicksal. Dass Objekte von Erben verkauft werden müssen - ob an "Immobilien-Giganten" oder an wen auch immer - kommt zwar vor, ist aber in vielen Fällen dem Umstand geschuldet, dass der Erbfall steuerlich nicht oder schlecht geplant und gestaltet wurde.