Immobilienkaufverträge mit Kommunen

Lebenslanges Wohnrecht beachten

Ein Beitrag von Danny Böhm

Wer eine Immobilie erwirbt, muss eine Reihe von Besonderheiten beachten. Das gilt vor allem, wenn der Immobilienkaufvertrag mit einer Kommune geschlossen wird. Dies zeigte ein Wohnungskauf von der Stadt Bochum.

So wie du dich bettest, so liegst du – Kommune sorgt für Vermieteralbträume

Im Jahr 2012 erwarben die Käufer ein Hausgrundstück eines Siedlungshauses der Stadt Bochum. In einer der zwei Wohnungen im Haus lebten die Mieter seit 1981. Wegen des Kaufes traten die Käufer in den Mietvertrag ein. In der anderen Wohnung des Hauses wohnte einer der Käufer. 2015 kündigten die Käufer den Mietern das Mietverhältnis durch eine erleichterte Kündigung. Diese ist möglich, wenn der Vermieter in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt. Erfolglos in den Vorinstanzen, wandten sich die Käufer vor den Bundesgerichtshof (BGH).

Die Klage wurde vom BGH mit Urteil vom 14.11.2018 (Az.: VIII ZR 109/18) abgewiesen. Der Mietvertrag enthielt folgende Formulierung: „Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen (…). Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“

Bestandsmieter durch Klausel im Mietvertrag langfristig geschützt

Die obersten Richter aus Karlsruhe entschieden, dass es sich bei den Normen im Vertrag um einen Vertrag zugunsten Dritter handele. Somit werde der Mieter vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs geschützt. Wichtig sei in dieser Konstellation, dass dem Mieter eine eigene Rechtsposition anerkannt wird. Dies sei nach dem BGH aus dem Wortlaut der Norm klar herauszulesen. Durch die Vertragsklausel hätten die Mieter ein lebenslanges Wohnrecht inne. Nur im Falle von verschuldeten erheblichen Verletzungen des Mietvertrags dürfte diesen gekündigt werden.

Ferner bedarf es eines besonderen Schutzbedürfnisses für die Mieter. Diesem Umstand trägt die Stadt Bochum als Verkäuferin Rechnung. Durch das vertraglich vereinbarte Wiederkaufsrecht der Stadt könne das soziale Schutzbedürfnis bejaht werden. Zusätzlich wandten die Käufer ein, dass es sich bei den Bedingungen des Immobilienkaufvertrags um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele. Auch in diesen Fall könne nach den Richtern des BGH keine unangemessene Benachteiligung der anderen Partei angenommen werden. Diese seien so üblich für den Verkauf von kommunalem Eigentum.

Bei der Kommune keine große Freiheit: War das nicht mal anders?

Im Immobilienrecht muss bei Transaktionen daher genau auf jedes Detail geschaut werden. Kaufverträge sind auf mögliche Belastungen zu prüfen. Anderenfalls kann es später teuer werden. Bei Verkäufen von staatlichen Trägern sollte man mit Bedacht vorgehen. Wer eine größere Freiheit will, der versucht es mit dem Kauf besser in der privaten Immobilienwirtschaft.