Immobilienbewertung beim Zugewinnausgleich

Bei einer Scheidung mit Immobilienvermögen stellt sich häufig die Frage, ob und in welcher Höhe Zugewinn geschuldet wird. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Bewertung des Grundvermögens. Ob dabei auch latente Maklergebühren beim Verkehrswert wertmindernd zu berücksichtigen sind, musste das Oberlandesgericht Karlsruhe entscheiden (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21. Dezember 2023 - 5 UF 121/22). 

Zugewinnausgleich für die Immobilie der Ex

In dem Fall ging es um ein Paar, dessen Ehe nach 13 Jahren geschieden wurde. Im Scheidungsbeschluss wurde die Ehefrau verpflichtet, ihrem Ex-Mann einen Zugewinnausgleich in Höhe von ca. 145.000 Euro zu zahlen. Der Zugewinn der Ehefrau bestand im Wesentlichen aus einer Immobilie, die in ihrem Alleineigentum stand. Das Paar war sich zwar darüber einig, den Verkehrswert der Immobilie mit 490.000 Euro anzusetzen. Von diesem Wert wollte die Frau jedoch noch eine latente Maklergebühr in Höhe von 3,57 Prozent abziehen. Hierüber musste schließlich das OLG Karlsruhe entscheiden. 

Maklerprovision keine wertmindernde Belastung

Auf die Argumentation der geschiedenen Ehefrau wollten sich die Richter in Karlsruhe nicht einlassen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien die bei der Veräußerung eines Unternehmens, einer freiberuflichen Praxis oder eines landwirtschaftlichen Betriebes durch Aktivierung stiller Reserven anfallenden latenten Ertragsteuern abzuziehen - und zwar auch, wenn eine Veräußerung tatsächlich nicht beabsichtigt sei. Schließlich stelle auch eine solche latente Steuerlast einen wertbildenden Faktor dar, wenn sie mit einem unterstellten Verkauf zum Bewertungsstichtag verbunden sei und der geschuldete Zugewinnausgleich aus dem versteuerten Einkommen bezahlt werden müsse. 

Diese Grundsätze, so das Gericht, seien aber auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Zwar gebe es in der Rechtsliteratur Stimmen, die bei der Immobilienbewertung für den Zugewinn nicht nur latente Steuern, sondern auch Transaktionskosten - wie etwa die Maklerprovision - als Abzugsposten sehen. Dem könne aber schon aus dem Grunde nicht gefolgt werden, weil die Maklercourtage, anders als eine Steuerpflicht, nicht zwingend anfalle. 

Zugewinnthemen bei Immobilien

Geht es um den Zugewinnausgleich, wird besonders häufig um Immobilienvermögen gestritten. Das geht schon bei den Fragen rund um den Erwerb der Immobilie los, wenn es darum geht, wer mit welchem Anteil im Grundbuch steht und wer tatsächlich welchen Anteil am Erwerb hatte. Besonders umstritten ist auch die Wertentwicklung, die auch bei geschenkten bzw. geerbten Immobilien für die Höhe des Zugewinns relevant ist. Außerdem sind stets die steuerlichen Auswirkungen zu beachten, wenn Entscheidungen über den Zugewinnausgleich im Zusammenhang mit dem Grundvermögen getroffen werden sollen.