Anwälte brauchen auch mal ihre Ruhe

Es ist ein klassisches Thema des Gewerbemietrechts. Der Vermieter will die Ertragskraft seiner Immobilie dadurch steigern, dass er sie schön grundsaniert. Das Problem ist, dass die Immobilie zumeist noch vermietet ist. Oftmals wird das Objekt dann gegen großzügige Abstandszahlungen entmietet. Aber was, wenn der Vermieter hartnäckige Mieter mit langen Restlaufzeiten vorfindet? Oft wird dann, mehr oder wenig subtil damit gedroht, durch Baumaßnahmen Tatsachen zu schaffen. Wenn der hartnäckige Mieter aber eine Anwaltskanzlei ist, wird es eng für den Vermieter, wie jüngst das Oberlandesgericht Frankfurt (OLG Frankfurt a.M. v. 12.3.2019 - 2 U 3/19) entschieden hat.

Entkernung statt Vertragsaufhebung

Einige Rechtsanwälte mieteten Räumlichkeiten im 4. Stock eines Gebäudes in Frankfurt a.M. und betreiben dort eine Rechtsanwaltskanzlei. Der Mietvertrag läuft noch bis Ende 2023.

Der Vermieter plante, das Gebäude selbst zum Betrieb einer Bank zu nutzen. Nachdem die Anwälte einer Vertragsaufhebung nicht zustimmten, kündigten der Vermieter mehrfach umfangreiche Umbau- und Modernisierungsarbeiten an. Der Vermieter wies die Kanzlei mehrfach auf die bevorstehende umfassende Sanierung des Objekts hin

Mitte November 2018 begonnen Bauarbeiten in den unteren Geschossen, u.a. der Abbruch massiver Innenwände, die Entfernung des gesamten Bodenbelags und weitere Entkernungsmaßnahmen. Hiervon stark in ihrer Konzentration und Wohlbehagen gestört nahmen die Rechtsanwälte den Vermieter auf Unterlassen der Umbaumaßnahmen in Anspruch und beantragten den Erlass einer Einstweiligen Verfügung.

Anwaltsfreundliche Richter am LG Frankfurt

Das LG Frankfurt gab dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung statt. Durch die massiven Beeinträchtigungen würden die Anwälte rechtswidrig in ihrem mietvertraglichen Besitzrecht beeinträchtigt. Es bestehe keine Verpflichtung, diese Beeinträchtigungen zu dulden. Bis Ablauf der Mietlaufzeit haben die Baumaßnahmen zu unterbleiben.

Mietet eine Rechtsanwaltskanzlei Räumlichkeiten an, könne sie verlangen, dass der Vermieter keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus zur Ermöglichung einer anderen Nutzung durchführt. Schön formulierte das Gericht, dass „geistig-gedanklichen Tätigkeiten“ grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können

Derart umfängliche Arbeiten stellen auch keine Renovierungs- und Umbauarbeiten dar, mit denen ein Mieter - etwa im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel - rechnen müsse und die deshalb hinzunehmen seien. 

Es bestehe auch keine Verpflichtung der Kanzlei, die Umbaumaßnahmen jedenfalls zeitweise außerhalb der üblichen Bürozeiten oder zu bestimmten Nachtzeiten oder am Wochenende zu dulden. Die Kanzlei sei aufgrund des Mietvertrages zur umfassenden Nutzung ohne jede zeitliche Einschränkung berechtigt. Es sei gerichtsbekannt, dass Rechtsanwälte sowie auch Notare nicht nur während üblicher Geschäftszeiten, sondern regelmäßig auch in den späten Abendstunden sowie an Samstagen und mitunter auch an Sonn- und Feiertagen in den Büroräumen arbeiteten oder Besprechungen durchführen. Dies stehe ihnen völlig frei und sei im Übrigen nicht planbar.

So verhindert oder löst man den Gewerbemietstreit

Die Entscheidung illustriert ein weit verbreitetes Phänomen. Oft lässt sich ein solcher Konflikt einvernehmlich, typischerweise gegen Abstandszahlungen und-/Vermittlung von Ausweichflächen lösen. Vermieter sollten in Ihren Mietverträgen bereits Vorsorge für spätere Renovierungen treffen. Bei gewerblichen Immobilientransaktionen sollte der Erwerber im Rahmen der mietrechtlichen Due Diligence auch genau die Regelungen zu Renovierung/Modernisierung im Mietvertrag prüfen. Kommt es zum Streit tragen sowohl Mieter als auch Vermieter hohe Risiken, schließlich können beide Seiten argumentieren, dass das Verhalten des jeweils anderen zu entgangenem Gewinn führe.