Kein Landsitz in der Provence für George Clooney?

Die Unwägbarkeiten beim Immobilienkauf in Frankreich

Ein Beitrag von Dr. Cecile Walzer, Rechtsanwältin für französisches Immobilienrecht

Es hätte so schön sein können und nun bleibt nur eins: langes Abwarten und Unsicherheit: George Clooney soll sich ein traumhaftes französisches Domizil mit 160 Hektar Land samt Weingut und Olivenbäumen - das „Domaine de Canadel“ - im schönen Brignoles unweit vom Mittelmeer gekauft haben.

Schade nur, dass er scheinbar nicht der alleinige Käufer dieser Immobilie war und bereits ein anderer Käufer vor ihm mit den Verkäufern ins Geschäft gekommen war.

Einspruch gegen den französischen Immobilienkaufvertrag

Der Anwalt des ersten Käufers legte nun bei dem zuständigen Gericht in Dradignan Einspruch gegen Clooneys Kaufvertragsabschluss ein. Er ist der Auffassung, die Verkäufer hätten sich bereits seinem Mandanten gegenüber zum Verkauf verpflichtet.

Der erste Käufer soll sich mit den Verkäufern, einem reichen älteren australischem Paar aus Monaco, bereits über den Verkauf des Anwesens zu einem Preis von EUR 6.000.000,- geeinigt und einen Notartermin festgelegt haben. Kurz darauf verlangte das Paar allerdings einen höheren Preis und trat mangels Einigung von seiner Verkaufsabsicht zurück. Es fühlte sich offensichtlich nicht mehr an dem Kaufvorhaben gebunden und freute sich nun mit George Clooney einen wahrscheinlich noch besseren Deal gemacht zu haben.

Konnten die Verkäufer aber nach französischem Immobilienrecht so einfach vor der geplanten Unterzeichnung des compromis de vente Abstand nehmen und die Immobilie einer anderen Person, nämlich George Clooney veräußern?

Rücktritt zwischen der„offre d´achat“  der zur Unterzeichnung des compromis de vente

Grundsätzlich haben sowohl der Käufer als auch der Verkäufer nach französischem Recht die Möglichkeit, vor der Unterzeichnung des „compromis de vente“, also des Vorvertrages vor dem eigentlichen Immobilienkaufvertrag, von dem Geschäft Abstand zu nehmen.

Allerdings hängt dies vom Grad der eingegangen Bindung der Parteien ab. Dabei ist entscheidend, wie konkret die Verhandlungen und deren Ausgang verlaufen sind.

In der Regel einigen sich die Parteien bereits im Rahmen einer sogenannten „ Offre d´achat“, also eines Kaufangebotes, über die wesentlichen Eckdaten wie Kaufgegenstand und Kaufpreis. Der Käufer gibt ein solches Kaufangebot ab und bei Einigkeit, nimmt der Verkäufer dieses Angebot an mit dem Ziel, zeitnah den „compromis de vente“, also den Vorvertrag zu unterzeichnen.

Um eine gewisse Bindungswirkung zu entfalten, sollte diese „offre d´achat“ nicht nur mündlich abgeschlossen sondern schriftlich fixiert werden. Dabei sollte die Immobilie im Detail beschrieben sowie der Kaufpreis und die wesentlichen Bedingungen (das Vorliegen einer Finanzierung zum Beispiel) festgelegt werden.

Sofern sich eine Partei nach dem Vorliegen einer abgegebenen und angenommen „offre d´achat“ nun doch weigert den darauffolgenden Vorvertrag zu unterzeichnen, steht der unzufriedenen Partei durchaus das Recht zu, die Durchführung des Kaufvertrages gerichtlich durchzusetzen.

Andernfalls können ihr auch Schadensersatzansprüche als Entschädigung für das entgangene Geschäft zustehen. Allerdings ist es sehr selten, dass die „offre d´achat“ bereits eine Strafklausel für diese Eventualität enthält.

Rücktritt nach unterzeichnetem „Compromis de vente“

Nach der Unterzeichnung des „compromis de vente“, also des Vorvertrages steht nur dem Käufer ein gesetzlich vorgesehenes Rücktrittsrecht von 10 Tagen beginnend ein Tag nach Erhalt des beiderseits unterzeichneten Vortrages per Einschreiben.

Der Käufer wird ebenfalls vom Vorvertrag zurücktreten können, wenn die Bank das beantragten Darlehen oder die Behörde die beantragte Baugenehmigung nicht gewährt und die Parteien dies als Bedingung für das Zustandekommen des Vertrages vereinbart hatten.

Für den Fall dass eine der Parteien sich nach dem Abschluss des „compromis de vente“ ohne Vorliegen eines Grundes weigert, den Hauptvertrag zu beurkunden, steht der anderen Parteien eine Entschädigung in Höhe von 10% des Kaufpreises zu.

Beim französischen Immobilienrecht ist Geduld gefragt

Der Bürgermeister von Brignoles hat sich leider zu früh über den prominenten Zuwachs in seiner Gemeinde gefreut.

Über die Frage, ob das Ehepaar frei war das Anwesen an George Clooney zu veräußern wird das Gericht in Dradignan entscheiden müssen. Bis dahin besteht über den Status der Immobilie Unsicherheit und der Hollywoodstar wird sich bis zum Ausgang des Verfahrens, welches ohne weiteres bis zu vier Jahre dauern kann, in Geduld üben müssen.